一线楼市调控加码，三四线是新机会吗？

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新年伊始，货币政策没有想像中宽松，楼市也没有预料中的小阳春，反而是调控加码，在银行贷款和购房资格两方面收紧了调控。“房住不炒”的决心非常坚定，一线城市的楼市在调控之下毫无还手之力，一时间，一线城市众多置换者被误伤，苦不堪言，而炒房客，也结结实实堵在了路上。

原本，资金从楼市挤出，股市会是个好的去处，但是当前A股冲上3600点后就被指泡沫太大，随后就是跌跌不休，指数惨绿惨绿。资金迈进股市的一只脚还没有落定就要回撤，也很难寄希望于股市。

那么，资金要往哪里走呢？就目前而言，楼市仍然是比较稳妥的投资品，但一线没有入口，在高压政策下，二线涨幅也大为受限。资金是否会选择下沉到三四线或者小县城呢？这个问题，在近期楼市的表现里会有答案。

一线调控再加码

在疫情中逆势疯涨的深圳，用“打新热”宣告了一线城市楼市的坚挺，但随后调控就来了。1月22日，深圳对代持“打新”予以处罚。华润城四期12名代购人被予以“三暂停”处罚，并将违法违规线索移送公安机关。

次日，深圳出台强力限购措施，加强购房资格审查，对于假离婚、代持、假流水等违规行为的人员，三年不得在深圳购房。

上海楼市也在1月21日出台“沪十条”，严厉打击假离婚炒房，将离婚三年内的住房套数按离异前家庭总套数认定。为拉长二手房上市交易周期，增值税免征年限由两年改为五年，。另外，在购房资金来源上也加大的审查，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产。在供应端，加大商品住房用地供应。随后，法拍房也被纳入限购范围。

1月29日，上海银保监局也出台《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，在住房贷款上加大收紧力度，严格实施房地产贷款集中管理，严格审查首付款来源，严格审核偿债能力，借款人资格审查和信用管理、风险排查等都更为严格。

这让一些刚需和置换者也被“误伤”，上海的徐女士，离婚后卖掉父母远郊的房子，打算置换到市区，但是赶上了调控，因前夫名下有房，徐女士买房成为二套，首付提升到70%，买房计划被迫搁浅，暂时只能租房住。

杭州紧跟深圳、上海，升级了楼市调控政策，限购更为严格，落户未满五年仅能购买一套住房。中签率在10%以下的房源五年内禁止上市交易，原先自备案日开始五年内不得转让更改为取得房产证开始五年内不得转让，拉长了房产上市交易周期。在税收上，增值税免征也由两年调整为五年。

北京楼市刚有回暖迹象，就被掐死在萌芽中。虽然暂时没有调控政策，但部分中介机构已然被住建部门多次约谈，严禁向购房者传递房价上涨信号。住建局也表态，将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作的问题。

北京的房价短期内很难大幅上涨，更多的购房者选择了全款购房。家在北京的李先生，卖掉望京的房子，在核心地段全款买进了一个学区房。之所以选择全款，是因为没有更好的投资渠道，投资收益不会比贷款利率高。

调控政策的降杠杆作用很明显，限购严丝合缝，让资金无从进入。即便大家一致看好一线楼市，资金进不去，也只能望房兴叹。

楼市涨势仍然明显

但一线城市的严控之下，全国的平均房价仍然在悄悄上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2021年1月份，百城价格环比同比涨幅均扩大，这意味着，楼市的资金流入依然在增加。

在针对百城的调查数据中，新建住宅均价15853元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨3.56%，涨幅较上个月分别扩大了0.12和0.1个百分点。二手住宅均价15542元/平方米，环比上涨0.32%，同比上涨3.22%，涨幅较上个月分别扩大0.04和0.24个百分点。

而阴跌不止的青岛、郑州、济南等地，也开始了止跌。在新年一月份，青岛的成交量、成交价、租金都环比上涨，释放出楼市回暖的信号。据统计，青岛一月份房价环比上涨0.2%，是2018年阴跌以来的首次环比上涨。

楼市的大趋势仍然表现为向上，资金的溢出效果首先体现在了环沪城市。上海地铁11号线通到昆山花桥，受此带动，昆山花桥房价上涨趋势明显，目前均价已经超过17000。而作为上海后花园的南通，辐射效果也很明显，房价连月上涨。




环深圳城市东莞、惠州，也有较为明显的涨幅。据城市房产网统计，惠州二手房一月均价环比上涨0.57%，新房上涨0.07%。东莞二手房上涨0.05%，新房上涨0.55%。支撑惠州、东莞房价的，毫无疑问是到被深圳的高房价挤出的年轻人，“深圳，来了就是惠州/东莞人”的调侃，是实实在在的现实。

在降价舆论里坚挺的小城市

年初所有的房价预测里，都在唱衰三四线。GDP规模小，棚改收紧，政策从严，收入和人口支撑不住高房价，诸多理由看空三四线楼市。但开年一个月，三四线城市在楼市上的表现并不像预料之中一样疲软。相反的是，房价依然坚挺，稳步上升。

在最新的百城房价涨幅排行榜中，三四线城市占据前三十名的半壁江山，如金华、泰州、连云港、马鞍山、临沂、济宁等。在缺乏产业和经济支撑的小城市，在调控之下房价仍然能够稳步上涨，离不开炒作资金的流入。

以临沂为例，2020年中就有大数据显示，住房空置率高达39.97%。统计来源为能源大数据中心，统计标准为用电量变化，连续三个月内用电量低于50度且变化不超过10%，则视为空置房屋，这一测算标准误差较小。而空置最多的小区，主要为近五年开发的房产，这表明，近五年内，临沂的投资类房产较多。

炒房者数量比刚需多的情况，临沂不是个例。一线没机会去炒二线，二线没机会去炒三线，三线不行去四线。就像疯抢黄金的中国大妈能够抬升金价一样，对楼市有信仰的炒房者，也能够让三线城市的房价坚挺。

一线城市的调控对于三四线城市来说反而是个机会，资金总要有个去处。一线堵死了，二线大概率会紧跟，而三四线的政策大概率会保持宽松。至少在房票的控制上，三四线城市不会禁止外地人买房，这就是个很大的优势。

而在同样稳步上涨的五六线城市，楼市像是未开发的荒原，几乎没有炒房客进入，房价纯由刚需和改善支撑。但要注意的是，一线城市的房价是由人口流入支撑的，而五六线的房价是由城镇化支撑的。人口流入受一个城市的经济和产业影响很大，但是城镇化仅仅受本地人口限制。因此，五六线城市的房价在理论上讲要比一二线的房价更稳。

在当前的五六线城市，因为大开发商的下沉和城镇化的推进，房价正稳步上涨。2020年涨幅第四的金昌在新的一年继续上涨，一月份环比上涨1.22%，在全国各城市的涨幅中再次名列前茅。

但五六线城市房价的上涨和资金进入的关联并不太高，购房者也以本地居民为主。在主流的观点里，五六线城市的楼市不在讨论范围内，大资金更不会去冒险投入。三四线尚且有投资价值，也是资金溢出的一大目的地。

一线城市的房产，可以说已经完全成为资本的游戏，因此房价受政策影响特别大。当前的严控下，高投入未必能换来高回报。但在三四线城市，资本入场不久，庄家尚少，无房刚需还有很多，接盘散户活跃，很难不引起资金的注意。