事关所有人：土地新政或致楼市分化加剧，购房的好机会还在吗？

井底燕雀傥

地盘说

全球大放水背景下，影响股市等整个经济链条，核心资产还将持续上涨，富者越富，贫者越贫。

✍️撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

牛年的开局变数颇多，银行的两道红线，一年三次供地，轮番在地产圈掀起强烈骚动。

每一次调控，都像一次大洗牌，加剧着楼市的分化与不安。这次土地细则虽未出，但落地后势必将对市场造成深远影响。

2021年，楼市面临新的变局，行业的分化，才刚刚开始。

1 供地变革

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自春节后，郑州密集发布两则土地政策，关于土地市场的大变革已箭在弦上。

从过去一年到头洋洋洒洒地放地，变成一年三次集中出让。这意味着房企拿地的闸口被关闭了，房企获得面粉的机会不像过去那样敞开口子，房企的战略、资金供应都会跟着受影响。

在此之前，保亿高价拿下双湖科技城地块，业内都在调侃，保亿投拓的任务完成了，营销的难题开始了。不单营销，成本、招采、财务，都面临一系列问题。



©保亿高溢价落子双湖科技城区域

一位不愿具名的业内人士透露，保亿这次拿地，是替老大把双湖科技城的形象往上拔高。这背后可能有交换条件，不然房企不会甘愿当冤大头。

关于这点，我们不妄自揣测，但“房住不炒”背景下，决策层对于2021年楼市、地市只希望看到一个字——稳，既不大涨，也不大跌。

过去十年，地产界诞生了很多奇迹和黑马。这些“黑马”在狂奔的大潮中，高杠杆、高负债、高风险随之而来，资金链断裂、烂尾、维权频频出现。



©抢时间让房企开始细化标准化流程

被世茂接管的福晟、处于漩涡中的泰禾，高周转、高负债、高增长、高速成长……让一批批黑马被速度击垮。

从2016年房住不炒开始，中央每天都在想方设法降低房地产风险。

这样的背景下，房企三道红线后，又加码“两道红线”对金融端全面监管，等于给房企扎上一道融资“紧箍咒”。

如此一来，房地产产业链上最关键的三大角色，即钱、地和人都被摁在砧板上，不得动弹。最终，房地产调控形成一个组合拳。



©部分房企备受压力下选择出手部分项目

土地与金融的长效机制正在建立，尽管中间有波折，但高层挤出楼市泡沫的决心前所未有的强烈，且讲究智慧，对楼市的影响潜移默化，润物细无声，这就是“稳地价、稳房价、稳预期”。

对整个地产界而言，大变局才刚刚开始。

2 寡头时代加速来临

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对开发商来说，土地就是不动的印钞机，拿地越多越好。

过去，有一种非常绝的招数，叫做高周转。它就像病毒一样，感染了很多房企。

现在“一年三次供地”，有一个非常大的颠覆，就是打破了以往政府连续供地，开发商滚动开发的模式，打乱房企原有的拿地节奏，进一步增加了房企的资金压力。



©重点城市住宅用地出让纳入监管系统

这样一来，每次出让都是所有房企的一次“超级战役”，因为下一块稀缺宅地，还不知道在哪儿，所以房企披着马甲也要上。

由于土地集中供应，地块良莠不齐，开发商会把钱用在刀刃上，优质土地的竞争将更加激烈，流拍现象也将大大增加。

鲁迅说“人类的悲欢并不相通”，房企其实也一样。房地产行业将继续“内卷化”，一大批开发商被加速淘汰。

对于小房企来说，没粮食，是最大的难。

拿地速度跟不上销售速度，过去库存清得差不多了，往后没钱拿地，面对竞争时捉襟见肘，粮食吃完之日，也是山穷水尽之时。



©房企规模是抵御生存压力的有效保障

如果说，“三道红线”击碎了中小房企的黑马梦，“两集中”更是再补一刀。

也许，中小房企很快就能感受到雪上加霜的切肤之痛，拿错一个项目就可能面临倒闭。

不过，前期土地储备更足，融资能力更强，管理、运营更高效，集采成本更低的房企，活得相对滋润一些，或者死得更慢一些。

这已经不是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，或者大鱼吃大鱼的时代了。

当外来资本来势汹汹，郑州过去本土房企占据半壁江山的优势可能不复存在，毫无招架之力的本土房企可能会像西安、石家庄一样全部沦陷，前十名全部变为外来房企。



©TOP20中本土房企占比（来自克而瑞）

地产寡头时代会提前到来。

这次巨变的土拍政策，也将进一步加剧行业洗牌，优胜劣汰。

对缺乏竞争力的弱势房企，是一次寒冬。而应对好的房企稳定性和成长性将有所上升，也会成为未来地产牌桌上的“赢家”。

一个不可避免的现实是，房地产的黄金时代终结了。

过去那种“一起涨、一起跌”雨露均沾躺着赚钱的时代一去不复返，取而代之的是剧烈的碰撞和分化。楼市上空的红线越多，城市、房企之间的悬殊就越大。



©地产黄金时代终结

和其他行业一样，房地产也笼罩着《圣经》里的那个咒语——“凡有的，还要加倍给他使他多余；没有的，要把他剩下的也夺走。”

3 2021年继续洗牌

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2021年，注定又是一个财富大洗牌的年份。

土地大变革只是一个开始。

往后拿地，拼的是开发商的实力、谁的马甲多、谁能出更多的钱。过去是K2明着来抢，现在的政策让很多想来郑州落地的房企演变成K2，K2的抢地模式可能会成为一个符号。



©新规令土地出让更规范

对于那些已经拿过地、后续地块未拿完的房企，尤其是城改项目要当心了。

这些房企更需未雨绸缪，想好应对之策，投拓部门找到合适的资源，比如抬高拿地门槛，设置一些“独有”的前置条件，确保顺利拿地。

否则，会出现更多中海抢北龙湖启迪地块、金地抢华侨城最核心地块的尴尬。

虽然细则暂未出来，之前有过协议的土地，遗留问题可能会特事特办，但总体趋势不可逆。



©郑州住宅用地实际供应锐减

今后，从供地开端就决定了房企未来的生死战，而生与死都取决于房企有没有很好的应对策略。

时下，对开发商的第一个挑战也出现了：开发商需要很强的现金流管理能力，必须确保当主要城市集中推地的时候，你的掌上有钱。

第二个挑战是，土地集中出让，房企扎堆开盘不可避免，价格竞争变激烈。房产营销的挑战重重，更考验开发商的产品能力。

一是高周转房企进一步提升产品标准化；二是品质利润型房企加强产品升级。



©房企高杠杆模式难以为继

从拿地到销售，同样一个开发周期，碧桂园的赚钱速度比有些房企快两倍，碧桂园当然活得更滋润，这可能会导致高周转更盛行。

而永威、绿城这样标准化程度低的品质利润型房企，不会去速度，而是通过拔高品质、提升溢价。

越是各种产品集中供应，越是能看出品质上的参差不齐，不出色的产品不再能“浑水摸鱼”，这倒逼房企不得不修炼内功，在产品上更用心一点。

未来溢价的不再只是土地，除了地段，核心价值由优质产品决定。

也就是说，未来的住宅产品，品质将会越来越好。



©利润持续走低房企生存压力倍增

面对调控的常态化，房企的觉醒也应保持敏锐。地产变天了，活下去是第一要义。

最近，不少房企都在缩编，提倡用最少的人干最多的事。地产人要么出众，要么出局。

当然，能留下的都是精英。

站在高层视角来看，设置“三道红线”并非阻止房企发展，而是不想让房企继续拼命借钱加杠杆。就三稳而言，也不是不允许土地溢价，不允许房价上涨，而是稳中慢升，幅度合理。

这既有抑制房价上涨，也有不让下跌的意味。



©“三道红线”让房企回到同一起跑线

时下，这波行情中，从房价下跌的城市来说，有些土地市场萎靡不振，房价抗跌较差。土地集中管理后，一旦错过拍地需要再等一年，不少房企会比较慎重。

这次土地改革是在揭穿楼市谎言，让信息更透明，让分化更明显。

郑州绿博、管南、常西湖、双湖科技城的价格战，就是因为阶段性土地供应过多，一手好牌没打好，开发商为了求生存，只能降价走量，回笼资金。

今后，土地统一挂牌，集中出让，根本目的只有一个：楼市稳定健康长远发展。既不能过热，也不能过冷；既不能炒作，也满足真正买房人需求。



©两会再提房住不炒主旋律

未来，那些降价板块的楼市会有所改变，厮杀走量的时代将成为过去式。

对房企来说，最难的还是购房者的消费信心与实力是否足够。

95后、00后，正面临成家立业，逐渐崛起为楼市的消费新星，如何让他们有购买欲望、愿意掏腰包，是房企需要思考的问题。

全球大放水背景下，影响股市等整个经济链条，核心资产还将持续上涨，富者越富，贫者越贫。



©经济增速放缓下的资产上涨逻辑

一开年，郑州各大售楼处就已是人头攒动，学区房纷纷爆出挂价新高，张着血盆大口静候接盘侠。

所有人都朝着一个方向狂奔，恐惧成为被甩下的那一个。

楼市的阳春提前到来了？

对于老百姓来讲，不畏浮云遮望眼，要看清大势。

2021年的好机会很多，如果刚好有买房需求，如果你还有购房资格，那么，请备好钱，往里冲。
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