今天，我们聊聊连云港楼市的“抱团股”

无人岛屿颈

“抱团股”，应该是A股最热门的关键词。股票抱团，背后折射的是，A股波云诡谲的行情。

过去半年，股票市场很是分裂。一边是凶猛飙升的上证指数，从2400点的起点开始，一路走到3600点，创下09年来新高。另一边，在涨声一片的背景下，A股市场里，有46.6%的股票，在2020年的大牛市中没有涨，甚至三成股票，跌幅超过10%。

这种吊诡现象出现的核心原因，是因为真正上涨的是行业优质龙头——更多的资金流向优质头部公司，让头部公司产生更强的规模效应。



这种由行业龙头助推的市场行情，是不是有一丝莫名的熟悉？

没错，就是去年10月来，连云港上演的“分化楼市”。

这波楼市，主要诞生在二手房（新房是去化加速）。复盘市场，我们可以发现楼市中的“龙头股”，主要是代表全市“最优质的学区”——苍梧板块。例如，凤凰名都、御景龙湾这类小户型，成交价早已突破2.5万。以及兼顾“学区预期的次新房”——万达板块，涨幅超30%。此外，还有受万达板块的房价波动，花果山路东板块，涨幅15%左右。

上涨路径和时间大致是：苍梧板块→万达板块→花果山路东板块。其他板块，诸如海州城西、城南、主城区以及猴嘴等，房价波动并不剧烈。当然，这些板块也不乏有一些高成交案例，但请不要把个别当成现象。

如果说，A股里的分化，发生在龙头股与垃圾股之间。那连云港楼市的分化，则是重点学区房+有学区预期的次新房，与没有学区的主城老破大、郊区的远大新之间的分化。



过去楼市的上涨，是随着购房者数量增加，以及向上预期，信心满满。在需求增量和涨幅预期之下，上演普涨行情。但此次楼市的上涨，仅仅聚焦于“优质资产”，形成结构性行情。

这说明，当下的楼市，暂时失去了增量与预期。面对全球放水，少部分人争夺“确定性”的优质资产即学区房，来抵御不确定的经济预期。这种情况之下，对优质资产的抱团，已然是不可避免了。全国楼市，诸如此。

越是扑簌迷离的未来，越选择安全值高的标的。基于此，很多人愿意给具有垄断位置的“苍梧板块”，高估值。也愿意给，有较高学区成长性的“万达板块”，高估值。

但，任何估值都是有天花板的。股市如此，楼市亦如此。

过高估值的结果，就是阶段性的回调，让时间消化空间。尤其是像连云港这种资金盘面比较小的城市，由于没有足够充沛的购买力，“周期性”行情是最大特征。大致可以划分为，若干个“三年”为单位。这个小周期和货币政策的关系极为显著，和房地产的建设周期（供地）也密切攸关。具体表现为，每隔几年，市场出现异常大涨，然后再陷入两三年盘整震荡。



还有一个有意思的现象，不知大家是否注意到。第一季度，往往是学区房成交的高峰期。去年这会，扎堆抢苍梧房子的小视频，横扫微信群。今年，也就是外国语某学区房的“哄抢”，稍微在网上炸了一下。

为什么中介不发苍梧学区房了？至少可以证明，中介带不动苍梧了，买家也接不起苍梧了。

现在的苍梧学区房，基本是涨不动。那么，在本轮行情的“带头大哥”苍梧板块横盘，以及板块没有任何利好的背景下，万达板块和花果山路东板块二手房，还能雄赳赳地持续上涨吗？



目前，这两个板块二手房挂牌价依然存在“拔高”的迹象，但成交量已经收缩。究其原因，大致有三：1、有些卖家心理预期较高，房源惜售；2、年前急速拉涨，市场消化了很多购买力；3、银行放贷慢，拉长了交易周期。

我们要知道房价涨跌，是需要一段时间的博弈，且都是静悄悄的，这就导致了都普通人对于楼市行情的反应总是滞后的——上涨时候要经过一定交易量积累，最终才涨起来。下跌时候是经历一定时间内的冷成交，最终才跌下去。房子作为大宗资产，下跌时间往往长于上涨积蓄时间。

与当下胶着二手房行情和新房真空期一并上演的，则是层出不穷的真假消息。对于那些高价成交的二手房，都不要仅仅只看数字。要去探究一下是否含了软装、车位和税费，有没有做高或做低。总之对待二手房以及失真的挂牌价，要格外谨慎和多心，学会找出真相。想要从这个市场中快速获取利益的人，会想尽办法把有利于自己的信息扩散、放大和演绎。

2021年，不要急着去高价接二手房。



新房方面，由于可售房源很少，购房热情依然高涨，当下的新房市场也有越来越疯狂的趋势，但有一点放心，政府看到这样的情况更着急。所以越是疯狂，越是想办法控制住热度。为什么红盘迟迟不出，还在排雷。

目前有些板块看似要断供，很多改善自住很着急，于是会找二手房上车。这一点也不要担心，下半年会冒出很多新盘。而且，高新区等某些板块还有大把的土地，到时候又会有供应了。

最后就是宏观层面，2021年藏着一个最大的不确定因素，那就是货币政策的导向。

众所周知，因为疫情，2020年全球进入了史无前例的大放水，市场上货币泛滥，所有资产市场一路高涨。但如今，随着疫苗面世，疫情有望出现拐点。全球经济一旦产生复苏苗头，放水就将趋缓，钱也会越来越少。

只要货币趋紧，对楼市本来就是利空。

过度繁荣的背后往往充满危机。我希望大家能够摈弃路径依赖，怀抱警惕之心，敬畏市场。

我不看空楼市，只是看空那些急功近利和咄咄逼人，看空那些对“不炒房者”的嘲弄。

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这是国家在调控，让现在买房的人不要急于下手买房，二手房价格有泡沫，现在美国那边大放水。

清风吹袭断

高新区新房全款还要找关系都排不上号，这么疯狂吗？

强绝商爸摇

美林湖畔二手房能买吗？价格好像有点高吗

我心如烟卸

转发了

清风吹袭断

高新区哪里还有多少土地，花果山大道西边很少了，东边还有一些，但是东边花果山中学，估计卖不上价格