楼市拉响最强警报，谁是分担泡沫的分母？

风来时狂放

作者：李宇嘉

01

近期，楼市政策非常密集，但调控举措很不常见。

二手房指导价、摇号打分、土地集中供应、地价房价联动、严打挂牌价虚高……这些新鲜的举措，都是在不到半年的时间里发生的。

我们必须要适应这样的节奏，楼市的规则，越来越复杂了。但是，规则背后的逻辑非常清晰。

大城市的住房资源，就是最重要的公共资源，拥有这样的资源，才可以抵御各种不确定性，让大家心里踏实安心。

因此，政府可控的一手房资源，要向最需要的人分配，公平、公正将取代效率。同时，政府将继续限制一手房的价格，并把这种红利以定向分配的模式，给到最需要的人。




上海、杭州是这样的，深圳新鲜出炉的摇号规则，是这样，北京的共有产权住房也是这样的。大家可能不以为然，觉得不管政府怎么调控，我该买买，该炒炒。过去十几年，各种调控的手法层出不穷，似乎都是一阵雨、一阵风，然后就没有然后了。下一轮调控，再出点儿新花样。

但是，我们低估了政府治理楼市的决心和智慧。

先来看看，当下的楼市发生了什么变化。类似深圳、上海这样的城市，楼市交易群体越来越两极化了，一边是投资客密集、杠杆拉上去的高价区域，一边是刚需密集，弹性不足的低价区域。

以深圳为例，下图是2020年新房成交区域分布，房价暴涨的区域——南山、福田、宝安，成交量在下跌。但房价稳定的区域——龙岗、坪山，成交量增长，并占了全市近40%的成交量。

2020年深圳新房成交区域分布



为什么呢？刚需买不起西部热点区域的房子，只好向龙岗、坪山这些低价区域走，或者中心区的“老破小”。再加上，新房限价，刚需们就去追逐这些均价只有4-5万的新盘。南山、福田、宝安这些“9万+”以上的区域，只有投资客、换房客能买得起。二手房市场也是这样的逻辑（下图）。

2020年深圳二手房成交区域分布

02

深圳楼市越来越两极化了，投资客们集中在西部，刚需客们集中在东部；对加杠杆或“一买一卖”的人来说，过去涨幅惊人的楼盘（比如西部的宝安中心区、后海等），不会觉得风险有多大，甚至觉得还会涨，就跟炒茅台一样。反而，东部的房子涨幅小，资金不会觉得是洼地。

未来，新房供应越来越密集在东部，旧改拆迁的农民房，大部分也在东部，近40%的分布在龙岗。新房密集在东部供应，并通过限价，向新深圳人、向刚需、向人才定向低价配置；西部基本没有新房供应，高价区域都是投资客在玩儿了，越来越演化成投资客们相互之间的“对敲游戏”。

上海也是这样的。大家看看上海新房积分摇号的规则，和深圳很类似，就是在向无房户倾斜。近期，上海新政提出，“对于优先购房政策下购买的新房，在合同网签备案 5年后方可转让”。言下之意，新房价格低、红利很诱人，即便无房户、货真价实的刚需，买了也不能马上卖。




目的，就是防止刚需套利。当限价限的比较狠，谁都会套利，政策就要考虑补漏洞。同时，为了确保新房限价执行得下去，杜绝开发商捂盘等“限价松绑”的任何念想（因为高地价倒逼，2019年上海被迫把新房限价政策取消了），上海还祭出了“地价-房价”联动的限价政策：

竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。

上海新房供应的重点在哪里？就是外围五大新城。近期，上海市政府出台的关于“十四五”加快推进新城规划建设工作的文件，最关键的字眼是：在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，还要“增加五大新城商品住房土地供应”。




未来，上海想在中心区买房，只有二手房了。想买新房，只能到这五大新城了。五大新城的产业定位已经很明确：嘉定主要发展智能汽车、青浦是华为研发中心、松江G60科创走廊、奉贤的东方美谷、南汇的集成电路和人工智能。未来还要创办特色鲜明，办学质量优秀的市实验性示范高中。

可见，增量规划的红利开始抛弃中心区。




广州也是一样的，2020年楼市比较旺盛的是黄埔、南沙这两个新区，前者是广州市政府举全市之力建设的高端制造业新区（广州科学城），后者是现代服务业密集的广州唯一副中心。北京重点打造通州副中心，道理也一样，这里就不一一赘述了，关键是，我们要看到背后的趋势。

03

老城区、中心区，房价太高、利益盘根错节，甚至已经固化，这对新市民、新引入的人才，特别不公平。

但是，当下的政策框架下（调控体系、旧改体系），根本动不了，或成本高得吓人。近期“两会”首次提出，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。怎么办？

那就对你冷却处理，高价高泡沫区域保持原样、束之高阁，等待条件成熟，但政府的规划红利开始转向外围，发展思路跳出去，新的规划、公共服务全部布局在外围。对有空间的上海、广州，就是五大新城，就是黄埔和南沙，对没有增量空间的深圳，就是一二手房的分割。

深圳的二手房参考价新政，首要目的是一二手房联动调控，让新房限价的政策能执行得下去。因为，二手房价不管控，新房价格是控不住的。力量庞大的炒客，辅以同样给力的杠杆，始终会让一二手房呈现“价格倒挂”的局面，没有“倒挂”就炒出“倒挂”，形成一二手房联动涨价。

祭出二手房参考价，意味着抵押物的价值被“锚定”了，不管是按揭贷、经营贷、消费贷，其贷款评估价只有一个基准，就是政府披露的参考价。这样，以二手房为主的片区，过去自我强化的价格“上涨循环”，即“抱团涨价-挂牌价上涨-需求攀升-房价上涨-抱团涨价”就打破了。

没有杠杆支撑，自我强化的价格“上涨循环”，就循环不起来。这样，新房限价就有效果了。当然，有人批评这样的政策，觉得不尊重市场规律。但是，市场已经失灵了，必须要政策干预。试想，短短1年半时间，房价暴涨了50%，热点片区，涨幅更高，这样的涨幅是合理的还是泡沫。

04

我国治理楼市泡沫，绝不是像西方那样，直截了当地加息，让它爆掉，而是治大国如烹小鲜的中华智慧，高位平衡、动态平衡中解决问题，不知不觉中将泡沫消化掉。

所以，调控政策绝不会打掉楼市的价值，这是“硬着陆”，不符合国情。但是，会采取措施锁住你的流动性、消耗价值。

于是，楼市规则越来越复杂，交易限制越来越多，交易成本越来越高，交易周期越来越长，房子的市场价值和兑现价值之间渐渐出现了“剪刀差”，市场价值看上去很美好，但兑现价值很难，打折扣是一定的。房价越高，没有杠杆的话，交易对手就越少，兑现价值就越小了。

2020年，货币超发、富人得利，纷纷拥抱核心资产，高房价的区域，成为投资客（包含资产配置需求）之间的“对敲游戏”。房价逆势上涨，靠的是杠杆，但好日子到头了。2020年，全国楼市成交量再创新高，但房地产贷款增速第一次低于全部贷款增速，意味着楼市降杠杆了。

这个过程在B端已经如火如荼了，房企融资“三道红线”、银行贷款“五类分档”、土地供应“两个集中”等，开始落地了。过分套利的、不量力而行的，付出了惨重的代价，福晟、泰禾、华夏幸福，已经正在苦苦坚持的富力、恒大等等。

现在，开始清算C端这些胆儿大的了。

房价越高，交易对手越少，过去有杠杆的话，还能“对敲”下去。未来，杠杆受限、严打经营贷，交易对手少了，在高位上只能拿在手里，场面挺热闹，挂牌价还是那个价格，但自己已变成了分担泡沫的分母。拿在手里，就是文火慢炖，看着热气腾腾，但价值正在慢慢地损耗了。