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阳春三月，春暖花开，正是出去游玩的好时候。当然对于房地产行业来说，3月也是非常特殊的销售时期，上半年的3月和4月以及下半年的9月和10月，一边是春意盎然，一边是秋高气爽，都是房地产行业的销售旺季，通常被人们称为“金三银四”和“金九银十”。
2020年楼市经历了“寒冬”，确实让很多家庭推迟了买房的计划，有些人是因为收入受到影响，有些人是对房地产行业丧失信心。不过去年下半年开始，房地产行业已经基本恢复到正常水平，人们的收入也逐渐恢复，相信2021年的“金三银四”，是很多家庭买房的好时机。
01
政策角度看短期楼市
从去年下半年的楼市走势来看，2021年的楼市应该会延续去年平稳的发展趋势。并且央行和银保监会在年初就出台了房贷新规，给银行划定了贷款占比以及个人住房贷款的两个上限，也被很多人称为房贷新规。
房贷新规是从金融角度对房地产行业流入资金进行监管，房地产行业的发展动力之一就是杠杆，房地产企业开发需要杠杆，个人买房需要杠杆，因此房地产行业的发展受金融调控影响非常明显。正如经济学家任泽平所说：房地产行业短期看金融，中期看土地，长期看人口。金融政策对房地产行业的影响是最直接的，决定楼市短期的走势。
其实不管是土地还是金融，也就是决定房地产行业中期和短期发展的两个因素，都在国家的调控范围内，因此如果看未来5年的房地产走势，基本上会和政策预期的走势一直。调控的目的是为了维持房地产行业平稳发展，并让房地产行业朝着健康的方向发展，最终实现“房住不炒”的目标。因此刚需购房者真的不需要担心中期或者短期的楼市走势，其发展方向基本上都在调控影响的范围之内。
人口角度看长期楼市
不过房地产行业的长期走势不可预测，因为长期发展需要看人口。中国目前的人口出生率并不乐观，自2016年放开二胎政策之后，人口出生率有小幅的回升，不过从2016年之后，人口出生率就开始持续下降，2016年我国新生人口数量为1786万，人口出生率为12.95%；2017年新生人口数量为1723万，人口出生率为12.43%；2018年新生人口数量为1523万，人口出生率为10.94%；2019年新生人口数量为1456万，人口出生率为10.48%。从人口出生率的走势来看，人口出生率确实在持续走低，未来不仅会面临老龄化的问题，还会面临人口数量下滑的问题。
虽然2020年的人口数据还没有公布，不过根据部分省市公布的2020年新生人口的数据：广东省新生人口数量同比下跌24%；合肥市同比下跌23%；温州市同比下跌19.01%；厦门同比下跌51.6%。仅根据这一部分数据，也基本上能判断出2020年新生人口数量同比下跌20%以上。
房地产行业长期看人口，从现在人口的走势来看，房地产行业的人口红利会逐渐消失，不利于房地产行业长期发展。未来可能只有一线城市和几个比较强的二线城市，因为会有持续的人口流入，能长期保持人口增长，剩下的城市人口数量会持续下滑，楼市将面临比较困难的时期。
结合上文中的分析，短期的房价走势会相对稳定，长期来看，因为人口出生率逐年下降，楼市可能会面临“艰难时期”。不过对于刚需来说，只要短期的房价走势稳定，买房基本上就没有后顾之忧，如果刚需具备一定的买房能力，今年买房就是不错的选择。不过2021年准备买房的家庭，也可能会遇到3个“坏消息”，买房之前最好提前知晓。
02
楼市分化背景下，可能会买到贬值的房子
虽说整体楼市稳定是未来几年发展的主基调，不过局部楼市分化也是楼市发展所必须经历的。因此购房者在买房之前要做好心理准备，过去房价普涨的时代必然能买到升值的房子，但是在楼市分化的今天，买到升值的房子或是贬值的房子，都是很正常的现象。
笔者一直认为，刚需购房者需要留意房子的升值潜力，但是也不用把房子的升值或者贬值看得太重，毕竟房子是用来住的，房子升值之后家庭资产升值，算是赢家，即使房子贬值，还是自己温暖的家。
如果能买到升值潜力大的房子当然很好，不过任何人都不能保证自己所在的城市是潜力城市，也不能保证买房的区域是黄金地段，因此对于刚需，还是应该侧重于房子的居住体验。
延期复工情况下，可能会遇到延期交房
相信去年和今年是遭遇延期交房和楼盘烂尾的情况最多的时候，因为去年的特殊原因，建设方复工的时间都比较晚，基本上都耽误好几个月的工期，因此遇到延期交房是很正常的现象。
因此笔者建议，如果不想承担延期交房的风险，可以选择购买准新房，也就是炒房客手中持有的二手房，这些准新房和新房没有区别，房龄很短，炒房客买了之后一直处于空置状态。当然如果对新房有执念，一定要选择大品牌开发商，最好是龙头房企，承担的风险相对比较小。
房企资金压力增大，可能会遇到房子交付质量差、楼盘烂尾
房地产行业本身就是高杠杆的行业，房企扩大规模基本都是依靠借贷，因此房企的负债率通常很高，抗风险能力也比较低。去年的楼市“寒冬”给房地产行业按下了“暂停键”，这让很多房企面临了巨大的资金压力，即使后来房地产行业逐渐复苏，也有一些房企因为高负债而资金紧张。
在房企资金紧张的情况下，建设房子就可能会偷工减料，造成最后房子的质量不达标，最后房子交付质量比较差。当然如果房子因为资金压力破产，名下的项目又没有公司愿意收购，基本上就会出现楼盘烂尾。 |
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发表于 2021-3-25 09:43:15
