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2021年的2月已经过去，3月悄悄到来，天气也开始回暖，但楼市似乎没有像天气一样有回暖的迹象。前不久2021年1月份新房成交量出炉，全国很多城市的新房成交量在1月份都创新低，例如郑州楼市在1月份新房成交量为5458套，创下了郑州新房成交量近10年的历史最低。可见楼市在2021年面临的形势依然很严峻，那么未来楼市到底能不能回暖呢？对于这个问题我们可以先对过去楼市的发展进行分析。
过去房价为什么能持续上涨，无非有以下两个原因：首先我国对于住房的需求旺盛，根据国家统计局数据显示在过去的一二十年里农村人口从2000年的8.08亿人减少到了2019年的5.52亿人，所以有将近2.56人口从农村转移到了城市，而且这2.52亿人中大部分都是年轻人。大量的人口从农村转移到城市，城市人口大量增加，对住房的需求必然增大，所以很多城市的房子都处在供不应求的状态，房价自然会不断上涨。
其次大量的资金流入房地产行业，首先过去几年由于棚改货币化政策的实施，大量的资金流入房地产行业。其次大量的炒房客和房产投资者进入房地产行业，而且这些炒房客和投资者很多都是利用银行贷款这个杠杆，导致银行大量资金也流入房地产行业。最后一些房企在开发新楼盘也基本都是通过融资，所以很多房企负债率都非常地高。
综上所述房价能不断上涨的主要支撑就是“需求”和“资金”，就像能支撑一个人生活下去的“粮食”和“水”。但未来的房价是否还能像过去一样持续上涨呢？其实我们也可以从以上这两个方面回答。
首先从需求方面来说，根据相关数据显示，我国在2000年的城镇化率36%,到了2006年城镇化率就达到了43.9%，2019年的城镇化率已经达到了60.7%，这与发达国家的平均城镇化率70%已经相差不远。由此可见我国城镇化率的发展已经进入高阶阶段，城镇化率发展速度开始放缓，所以未来很难再有大量的人口由农村向城市转移。
另外现在的城镇居民已经不缺房子，根据数据显示，我们国家96.86%的城镇家庭都已经拥有房子，户均1.5套，有超过45%的城镇家庭都拥有2套以上的房子。而且城镇居民人均住房面积也超过了40平方米，远远高于欧美发达国家33平方米的标准。
而且我国的人口也已经接近峰值，根据社科院发布的人口预测来看，我国在2029年人口数量将会达到峰值14.47亿，而现在的人口已经达到了14亿，基本接近峰值。另外我国的出生率也连年降低，数据显示，2020年公安部上户口的新生人口创下历史新低，只有1003.5万人，相较于2016年（1786万）减少了超过了780万。所以无论是从城镇化率、住房拥有率、人口数量哪个方面来说，未来我国的住房需求都在不断减少。
其次我们再从资金流向方面分析：
01、2020年棚改已经退场，迎来了旧改，所以未来大拆大建时代已经过，所以很难再有大量的拆迁资金流入房地产行业。
02、去年的9月份国家为房企们划出了“三道红线”旨在降低房企们的负债率：1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比小于1。政策一出很多房企开始慌了，一方面自己不得不尽快把自己手里的房子卖出去来降低自身的负债率，另一方面未来房企们的融资难度也必然增加。可以看出“三道红线”的出台有效地控制了房企们的资金流向。
03、在今年元旦刚到，央行又出台了“限贷令”，限贷令中明确指出：房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。
具体来说，分为5大档，每档都设置两个上限，分别是房地产贷款上限和个人房贷上限，具体数据如下图所示：
限贷令的出台一方面提高了房企向银行贷款的难度，增加了房企们今后的资金压力，房企们很可能为了降低负债率和资金压力，未来很可能会出现更大力度的打折促销。另一方面，限贷令有效打击了那些利用银行贷款这个高杠杆来炒房的炒房客和炒房团，让他们炒房的难度增加，更有利于房子回归居住属性。
所以未来支撑房价上涨的两个主要因素正在慢慢消失。正如格力董事长董明珠认为的那样：高房价上涨已经“没有支撑”。她还认为现在的高房价给了现在的年轻人过大的压力，已经严重影响到了他们的工作态度，没买房的年轻人整天想着如何才能凑够首付买房，买过房的人整天想着如何还的起每个月高额的房贷，哪里还能专心搞科研、认真工作。
总结：个人认为董明珠对房地产行业的看法还是很有道理的。随着国家对房地产行业调控政策越来越严，房地产行业被“限水限粮”，未来房价上涨的空间已经不大。加上我国人口老龄化、出生率不断降低，房价未来失去人口支撑，房价肯定会慢慢回归合理。笔者相信未来的年轻人只要在城市好好工作，买房将不再是多大的问题。你对未来的房价优势有什么看法，欢迎评论区留言讨论。 |
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发表于 2021-3-24 11:29:39
