2021年，楼市第一个泡沫正破裂？或影响8亿人

哈哈SE7

刚开年，不管是贷款还是卖地，都被高层抓得紧紧的。近日，拿下上海一宅地的开发商被约谈，而约谈的导火索是因为土拍溢价率过高导致，说白了，就是地贵了，但是别指望用“面粉贵、面包必须贵”的逻辑去卖高价房。
如果说从土地入手是控房价的根本，那么到了2021年，楼市第一个泡沫正在破裂

关键信号，就是国家发布的1号文件。

近日，高层下发抓好“三农”领域重点工作的意见，这是21世纪以来，第18个指导“三农”工作的一号文件。中央农办主任、农业农村部部长唐仁健表示，对农村土地问题，不能简单算经济账，更不能当作一般的不动产来进行制度安排和政策设计。

同时文件强调，严格禁止城里人下乡，利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严格禁止强迫农民退出宅基地和强迫农民上楼。



要知道，过去20年来，房地产从年销售1亿平米，到17亿平米，体量扩张之迅速，堪为惊奇。而这个过程，恰恰印证了城市化进程中，伴随着人口流动和城市格局的变迁。据最新的研究测算，我国人口流出的地州市共有199个，占比61.8%。其中，有12个自治州、1个盟，其余186个为地级市。流出人口近1.1亿人。
还有一个典型特征，自己在城市打拼，老家还有地的

这就是所谓的“人户分离”，指的是居住地和户口所在地不在同一个乡镇，且离开老家半年以上的群体。据统计数据：2019年，全国人户分离人口2.8亿人，其中流动人口2.36亿人，占总人口的近17%。如果加上农村6个亿人口，有地的家庭会达到8亿人。



显然，这么多人离开农村，大规模向城市集中，农村地多人少，越来越多的宅基地、集体土地、农用地已经或将被“抛弃”，对于老家还有土地的老百姓而言，该如何把空置的土地利用起来，或用转移支付的方式，给农村有地的农民增加收益呢？

国家当然看到这一点，在土地新政下，将增加2项“保底”收入。
一、老家的宅基地将带来稳定收入

从去年开始，农村三类土地，包括集体土地、宅基地、农用地的入市规定正式推行。同时，自然资源部也谈到过关于宅基地确权的问题：2020 年之前农村宅基地和集体建设用地登记率需要达到80%以上。当宅基地确权之后，农民有更多的自主权，可以将自己闲置的宅基地入市赚取分红。



也就是说，随着2021年的到来，土地入市的步伐加快，老家的宅基地就能产生稳定收入了。正如专家分析的，对农村土地问题，不能当作简单的事儿来计算。总归来说，对人在城市，家里还有地的家庭来说，反正土地平时闲着也是闲着，能够“物尽其用”，也算是两全其美了。
二、今年起，土地将成为农村受益的核心

根据2020年9月，高层公布的振兴乡村意见，要求到十四五末，也就是今年起，地方要用5年时间，将地方出让收益的50%以上用于农村农业。



要知道近几年，全国土地出让一年都有六七万亿的收入，别说是50%，就算是提高一个百分点，都能为农业农村增加六七百亿的投入。在房说君看来，这个数字是能为农村开启新篇章的，在大资金的支持下，农村土地、农田建设、水利种业、人居环境等都能得到真金白银的支持。

这对有地的家庭来说，无疑是一件利好的事情。毕竟在农村，任何的项目和设施都是以土地为载体的，有了钱，未来不管是租让还是自建，都有了升值的预期。



那么问题来了，为什么说土地是泡沫，而且在破裂之中？

首先我们搞清楚，土地和房地产的关系。或许有人会说，有土地才能建房子，的确，对于房地产来说，土地是起到“风向标”的作用，远的不说，市场上行期间，房企拍地的热情，催生了“借鸡生蛋”拿地的套路，导致了最近几年地王频出、遍地都是高价地。在这其中，跟风的因素比较大，泡沫也是最先出现的。

为什么呢？众所周知，开发商是各种富豪榜的常客，拿一块地，动辄都是几十亿，上百亿，在大家的眼中，企业是“富可敌国”的行业，可他们真那么富有吗？实际上，哪怕在销量榜排名靠前的龙头，大多数的负债率都是70-80%，然而排名100名以后的就差得远了。

随着房企被“断了财路”，有能力持续维持的并不多，即便当年能跟风拍下高价地，但在楼市调控深入下，最终也会因为没有财力支撑盖房，而倒下去。



房说君有话说，说白了，大多数土地只能靠市场的推动和土地上的承载物，来实现价值的提升，但承载物提升很难的，比如房子，也不是所有的房子都能升值吧？而一旦货币政策转向，就好比现在，央行出台“限贷令”，半年多维持LPR不变等，都是货币政策转向的表现，所以，其泡沫破裂是必然的。

整体来说，土地的泡沫偏大，尤其是部分热度城市，比普通城市高十几倍的地价，再加上是拿来建房子的土地，一旦泡沫破裂，延迟交房、停工的事件是在所难免的。所以，如今高层政策房地产高价拿地，把土地取之于民用之于民的表现，才是长久之计，这样一来，将惠及家里有地的8亿人，为他们带来“保底”收入。