房地产开始限制“面粉”供应？这次跟2014年的“去库存”不同

丁侦球

很多人都在问我，听说房地产开始限制供地了？

这个事，一句两句说不清，需要慢慢给大家捋。

最近，澎湃、新浪、21世纪、财联社等多家媒体接连报道，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。

目前，已有青岛、济南、郑州、天津等多地发文，明确今年将推行住宅用地“两个集中”模式。

啥叫“两个集中”？

其实指的是：集中发拍地公告、集中出让土地。

原则上，一年发布出让公告不得超过3次，实际间隔和地块数量要相对均衡，第一次公告时，要公布本年度公告的发布时序安排。



同一批次公告出让的土地，以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

这22个重点城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。

也就是说，以后这些重点一二线城市，一年只有3次集中供地，供地窗口期大幅压缩。

打个比方，以前菜市场天天都开门，客人随时来都能买到新鲜蔬菜，现在一年只开3次，这就是很多人所理解的“土地限制供应”。

但是，“限制供地”这句话本身就是错的。

自然资源部针对大家关注的供应问题，做出了专门的回应。

1，是稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为第一位的要求。2020年，重点城市住宅用地供应量都超过了近五年平均完成交易量，大多数比2019年明显增加。各重点城市今年继续增加住宅用地供应量。

2，充分披露住宅用地供应信息，包括存量信息，向各类市场主体和消费者充分公开。

3，减少土地公开出让过程中关联信息不充分对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范的问题。

注意这3条要求有个关键词：“规模第一”。

众所周知，地价是“面粉”，房价是“面包”，开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地，他们把面粉加工成面包，面粉贵了，面包价格水涨船高，面粉的进货价便宜了，老板卖出去的面包价格自然也会更低。

而决定“面粉”价格的关键因素，是供地的“规模”，而非“频率”。

只要供地规模上升，地价必然会呈下降趋势，在此基础上减少供地频率，必然会迫使房企减少随意拍地、竞逐地王的行为，一年3波供地，有限的资金要去竞逐巨量的土地供应，高溢价地块必然会减少。



海通证券的报告指出：供地“两集中”，将有助于将以往零散出让的土地资源变成集中出让的“放量供地”，从而在一段时间内加大土地市场的供给，保障土地市场的供求均衡，最终起到降低土地市场竞争程度和平抑地价的作用。

原来的土地出让方式类似“挤牙膏”，只要有土地出让，就会引起一堆房企的哄抢，动不动就出现地王，想遏制开发商的拍地冲动，只有加大单次拍地的供应量这一条路可走。

很多人拿供地两集中和2014年的“去库存”相提并论，认为土地供应次数减少，肯定会消化房地产库存，从而导致地价、房价双双上涨，重复2015-2017年的走势。

这种认知无疑犯了“刻舟求剑”的毛病。

一方面，现在的房地产库存，根本没有到2014年那一步。

根据申万宏源的数据，2014年10月份的时候，房地产中期库存达到历史最高，创出了22亿平米的新高，随后经历了棚改货币化、历经52个月的去库存，到2018年末已经降低到了15亿平米的水平，也就相当于2011年的待售库存，虽然这两年库存又增加到了17亿平米，但还无法跟2014年的形势相提并论。

另一方面，2014年是为了“救楼市”，这一次是为了“稳楼市”。



7年前，70个大中城市，新房价格环比下降的城市有67个，同比价格下降的城市有68个；二手房价格环比下降的城市58个，同比下降的城市67个，只有“去库存”才能救房地产，才能保住我们的工作、收入、基建增速、地方财政，这是不得已而为之。

这一次，在低库存的情况下，房企开始面临“三道红线”的融资限制，银行开始面临“两条红线”的贷款限制，土地出让开始面临“一年3次”的供地限制，这是有针对性地对“人、地、钱”进行精准调控，从10年乃至20年、30年的角度出发，为楼市打造出坚如磐石的“长效机制”。

加大供应，控制出让次数，增加市场透明度，稳步降低“面粉”价格，同时加快租赁房、保障房的供应，不让房价大起大落，在目前的水平线上合理波动，涨也好，跌也罢，绝不可能再重复2015-2017年大涨的历史，延缓房地产硬着陆带来的冲击，找到新的经济增长点，这才是调控的初衷。

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