大家好，今天和明天的文章，来自于一位与魔都财观颇有缘的粉丝。
让我印象特别深刻的是，她是独自一人拎着行李箱从成都飞到上海来听我们的楼市线下分享会，她也是位对买房有着执念情节的人。
当然，也感谢她对我们魔都财观的信任，带着对楼市更深的理解，房产，也给她带来了不错的物质回报。
今天，她想要跟大家聊一聊关于她在成都买房的故事和她对成都楼市的理解。
好，我们有请今天的主人公，爱摸鱼的九命猫。
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先讲讲我是如何与魔都财观结缘。
我大概是在18年下半年刷到了魔都财观的微博，觉得观点都很有道理，然后就关注了微信公众号，读了几篇文章之后，越来越觉得像发现了宝藏，一口气把魔都财观以前的文章基本都翻出来读了一遍，理清了我自己的购房思路。
魔都财观可能是中国最懂买房实操的地产自媒体831篇原创内容
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19年初过完春节就趁周末参加了魔都财观为期2天的楼市课程。
虽然有些内容以前也看过，但都是零零散散的不成体系，线下2天课程内容是成体系的，让我对地产行业的逻辑更加的了解。
参加线下课不仅得到一些知识，投资技巧，更重要的是加强自己的执行力，这里强烈推荐，物超所值。
魔都财观特别棒的一点是观点一直都保持延续性。
我在18年后关注了不少房产公众号，大部分在18~19年都看衰楼市，甚至有的上海房产号居然都劝人别买房了。
结果一到20年年初又跳出来说行情热了赶紧买，当然20年初也确实热起来了。观点来回横跳，就跟股市高位找利好，低位找利空一个样。
他自己熟悉市场，对市场敏锐，买房经验丰富，执行力强，才能够在房价有明显上涨的苗头之后，果断下手，两三个月买了一套房子，又出来嘚瑟，这种我建议直接取关。
要么是他的底层逻辑不清晰，要么是为了迎合大众情绪故意这样做，更甚二者兼而有之。
这种其实害人不浅，普通人根本做不到这个手速。
我是房产相关从业人员，相对还比较了解，当然二级市场（新房市场）的逻辑和三级市场（二手房市场）选房逻辑还是有很大区别。
从决定要买到买好，前后的花了一年半，如果算上办好贷款，还前期找朋友借的钱，花了接近2年的时间。
这个中间当然也有我执行力不强，财力不够的原因。但是我相信对绝大部分人来讲，买房都不是一件轻松的事，都不是要钱有钱要房票有房票的。
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普通人看到房子热起来了再买根本来不及，并且往往得到热起来的消息往往都滞后了，或者很容易买错，再不然就是卖家反悔，陷入拉锯战。
适合普通人的是静淡市就开始精挑细选，买定离手，静待房价上涨。
我从稀里糊涂的买第一套房子之后，且一直从事房地产相关行业，之后对楼市时常有些关注，但关注不多，在16~17年房价大涨之后才特别关注楼市。
那一轮去库存全国房价上涨有明显的轮动效应，成都涨起来的时间很晚17年年初才开始猛涨，一直到18年5月调控加码，结束这一轮涨幅。
我买第一套房子完全是稀里糊涂的买的，是因为13年底拿了一部分奖金，再加上以前收入的一点储蓄，突然有十几万。
不知道如何投资理财，当时我还把股市视为洪水猛兽，对银行理财也一窍不通，也幸亏当时不懂，否则估计得赔很多钱。
但是一直知道通货膨胀的长期风险，把钱存银行是万万行不通的，思考了半天只有买房子最稳妥。
那时候正好市场处于低迷状态，也有不少看衰的，我想了想无论如何成都也算强二线城市吧，就下定决心买房。
然后开始做成都楼市做更深度的了解。
3
类比了一下北京，那边学区房涨得厉害，觉得成都虽然对学区的追捧没那么强烈，但以后肯定是趋势，就决定买学区房。
14年6月的时候下班回家窝在家一周查询学校资料，然后就出去看房，当时本来想着很多行业内公司都往南边迁移了。
本想买在南边，但去看了一圈都不满足学区的要求，后面还是买在了另外一个大片开发的区域。
没有买在南边这个决策其实到19年底之前都没有错。到后面的时间点才做错了决策了，留在后面讲。
旁边已经有修好的非常好的小学及中学新校区，就近原则是肯定会划片到那里的。
总共就看了2周，六七个楼盘，然后7月就签合同了。之后要还首付借的钱，还要攒钱装修，一直到17年都觉得压力挺大的。
然后17年成都房价就开始大涨，到18年5月达到高点，短短一年多时间从1.2w的单价涨到了3.6w的样子。
虽然后面有回落，但这么猛的涨势，彻底刷新了我的观念。公众号又在16年之后风起云涌，加大了不同能级楼市火热的传导速度。
个人获取房产投资信息变得容易很多，当然焦虑也更容易传导。我在17年到18年都特别焦虑自己再也买不起更大的房子了。
我第一次买房是吃了周边还有很大一块区域待完善，城市界面完善叠加整个市场上涨的红利，房价涨幅远跑赢成都平均水平。
但是是在开发商手里买的一手房，我签完合同快2年才交房，收房之后2年多才拿到房产证，从14年中买房到18年初拿到房产证，中间等了整整4年。
假如是买的二手房就可以趁18年大涨卖掉，然后再贷款买新更大的房子，总之可以扩大房产规模，也是这次经验，让我明白除非现在能摇到网红剪刀差巨大的新楼盘，否则买新房是个投资效率非常低的选择。
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参加魔都财观线下2天课程之后，更加印证了我的这个想法。
参加课程回来之后，19年3月我就立即着手一边把我的房子挂出去卖，一边开始看二手房。
成都讲“东进，南拓，西控，北改，中优”，加上很多网友戏称成都地铁是南到太平洋北到韦家碾，加上北边确实城市面貌老旧，产业落后。
所以我重点选的南边、东边的房子在看，西边看了很少一部分，北边完全没看。
下图是成都的黄金地铁线1号线
图中绿色箭头是成都以前市中心天府广场，洋红色箭头是现在新中心金融城
通过不断看房，我慢慢就有了自己的思路和对成都板块的判断，在金融城附近看到了一个特别满意的楼盘。
我拍了一张照片设成了我手机的屏保，至今仍是屏保，可见我的满意程度。
我的满意并不是单纯的因为楼盘景观漂亮，更重要的是我看好那个楼盘的增长潜力。
我当时面临的选择一是把房子卖了，先买一套小的过户给父母，再买套小套四或者大套四。
假如买小套四呢，贷款用不足，假如买大套四呢，又觉得月供压力有点大，以后房票不好辗转腾挪。
二是借点钱把我的房子剩余不多的贷款还清，再过户给我父母，以及借下一套房子的首付过渡半年到一年时间，等新的房子买好，再把原来房子抵押出来还朋友的钱。
这个缺点呢又是需借钱太有难度了，再买的房子总价就要低很多，优点是两三年后我方便辗转腾挪房票。
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中间还发生了一个小插曲。
19年5月左右我的房子本来被一对老年夫妇特别看重，他们是投靠子女落户，结果后面发现没有购房资格，不了了之，中介也是从业经验不到1年，水平有限。
我也是后来才知道其实当时还可以成都市内平移户口获得购房资格的，不过现在这条路在去年年底被堵住了。
后面房子也不是很好卖了。
最终促使我选择了第二种方案，这个决策没有做好。我作为手机屏保的那个楼盘在2020年一年从2.7w涨到4.2w。
下图是一模一样的户型一样的朝向（链家老喜欢乱画指北针，标注的文字才是正确的），成交的时候都有增值税，都是链家的成交价格。
我自己保留的房子也有涨幅，但远不及这个，也有板块还没轮动过来的原因，但三年后涨幅肯定不及我心心念念的这个小区，现在让我后悔死了。
这个错误的决策作出也是我的判断出了问题。
我想到了楼市会分化，但没预料到成都的楼市会出现这么大的分化，也想到了房价会上涨，但也没预料到房子涨价会来得这么猛。
其实20年成都大部分房子都是阴跌的，我随机选的成都除高新天新外主城区房龄10年左右的小区房价对比，还都是地铁口的房子，价格都不理想。
因为我在19年下半年陪一个朋友看房，当时她对这两个小区很满意了，也不能说很满意，只是在承受力的前提下，很想买了。
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我强烈建议她不买这两个小区。
小区一是老式的类似公寓的住宅，一长排采光很不好，并且电梯老化，电梯数量又严重不足。
小区二是普通典型的刚需小开发商住宅，物管差维护差。
后面我又看了些小区，最终在19年底选中了后来我买的小区，也是执行力欠缺一直到20年9月底才买好房子，那时候都有微长了，到11月12月2个月链家成交价大概涨了10%。
当然还是浮亏的，因为没满2年增值税太高了。
成都在9月中旬出台了调控加码政策，增值税从满二免征改为满五，对二手房市场有很大的挤压。
这个过程发现我自己还是工作量不够，我住的地方离工作的地方很远，工作的地方离我新买房子的地方也很远，我也懒了，没经常去中介门店转转聊天。
最后被中介坑了些，那个中介对房源非常熟悉，掌握的房源不少，导致他感觉自己获得了我信任之后就只卖他自己的房源，不卖别的更优质的房源给我。
中间七八月又出差20天，导致我错过了特别满意的一套房子，我也不会谈判。
哎，刚开始买房总得留点血，下次就有经验教训了。
（未完，明天继续，请提前关注“魔都财观”） | 
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发表于 2021-3-23 13:38:52
