广州楼市：当下市场别乱买，小心被割韭菜

小雨敲窗y

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号，全程指导买房| 以下内容选自粉丝问答

请大家关注“雕叔谈楼市”微信公众号，进入知识星球提问

提问：200万首付，可贷150万，一个人还贷款，在公园前上班。想选一个房子，自主，所以希望上下班方便，上班路城时间小于40分钟，希望近公园或大学，可以跑步。几年后卖掉，可以增值。我目前对区域没有特别的偏好，您有哪些板块推荐？ 另外，考虑到过几年卖掉，贷款是选择等额本息好还是等额本金好

回答：也就是说350万左右的总价 看了你的条件也不少，你适合在海珠这边挑了，可以去看一下中大旁边的富力千禧，你上班通勤20分钟左右搞定，小区口碑名气都不错，你可以去看看，自住投资皆可。 考虑到你过几年会卖掉，如果你不嫌麻烦的话你直接买套东部的房子，我公众号也写了挺多的，放出去租，升值潜力都不错的。然后自己在上班的地方的附近租房住就好了。传说中的住投分离

提问：预算500-550投资，要三房，5年后再考虑卖出或自住。但那些东圃鱼珠，琶洲板块的现在感觉都水分大，求指路。

回答：存在即是合理，目前来说，头牌当仁不让就是琶洲了，所以琶洲房价跑前一点很正常，过1-2年一大堆高净值人群过来，琶洲的房价还会继续上，坚挺 5年期，我认为，基本2波行情是大概率会发生的结果，当下算一波，然后5年后卷土重来再来一波，该涨的还是当下这些网红盘 5年后你看到的金融城鱼珠，跟你现在看到琶洲差不多 这个预算，还是放在市区这些板块会好很多，或者海珠部分优质盘 番禺黄埔这个总价放过去，接盘侠，相对会少一些吧，不是一棒拍死所有，部分像鼎峰这种，市场认可度还是很高

提问：雕叔好，请问保利学府里后续潜力如何？预计长持5年，包括了所有费用后，南向3房2卫望花园4.9的单价值得入吗？自住为主，打算5年后小孩读书再买个华景1房

回答：包了所有费用4.9万的单价，显然里面是包含了增值税，南向单位勉强买的过吧，至于后续5年后再买入学位房，属于比较久远的事，可以不用这么早去规划

提问：雕叔，请教下龙湖揽境这个楼盘怎么样？

回答：户型可以，但没有学校配套，后期可能受到车流噪音干扰，离地铁远，慎重考虑吧。 当然，整个长岭居板块定位是一个睡城，我都是不建议投资的，自住随意，主要后续新房太多了，二手不好出

提问：请问雕叔怎么养好流水呢？我找朋友公司每月初转一笔钱到我个人银行卡，他说要当月底还回去公司账户，就作为公司借钱的形式帮我做个人流水，这样操作有没有用呢？

回答：流水的本质就是一个公司（或者某一个固定的人），每个月固定日期给你转固定的金额，这个叫流水 如果1号转，30号被转回去，这个就太明显了，银行是一眼就看出来了， 甚至都不用一眼，半眼就看出来了，因为你账上没有结余和结息，相当于今天进明天出 流水的精确定义，就是一份代发工资，你按照正常的使用和消费即可，必须今天吃都城、明天做地铁，周五的时候去K歌王唱歌，周日去看恒大比赛，等等，这才叫正常的流水 你不可能1号收到2万元，中间不动，到了30号，原封不动的转回去2万，这样不行的

提问：雕叔 今时今日这个时间点 投资的话是选择广州天河还是深圳南山或宝安?

回答：投资的话，去年8-12月份，深圳已经涨了一小波，甚至可以把“小”字去掉，广州去年底只是小阳春蠢蠢欲动了1.5个月 谁知一过年就遇到“疫情”，不过咱们都是明白人，做好自己就不怕： 1、如果纯投资，深圳南山、宝安的价格略高了一些，必经已经涨了上来，而且杠杆不太行，这也是事实 2、广州反而更好，因为价格没有怎么涨，至少没有普涨，所以危机中之中有机会啊，广州投资首选天河，次选番禺+萝岗（含老黄埔） 结论：如果资金量大的话，这两个地方都可以入的，没有任何问题。

提问：雕叔，买房准备要过户了，过户当天gpgd 首付款怎么转好？比如高评的差额是10万，业主转10万给朋友，朋友再把10万转给我，我再转20万给业主，短时间资金在三方流动形成闭环，妥否？第一次做gpgd，有些担心。

回答：比如你实际首付是100万的，高评后的首付是110万 那么第一次你转给业主给100万，业主收到后转你朋友10万， 然后朋友转你10万，你再转业主10万 这样一个轮就产生了110万首付记录了 千万不要给多首付业主，很多做高评给多了首付，业主万一不吐回给你就尴尬了

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。 不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。 第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差； 第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期； 第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验； 第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗? 找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。 要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？ 公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！ 至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。 龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。 所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔。万博片区的华南新城,华南碧桂园。怎么选？现在来看华南新城旧一些。但是价格也低好多啊。如果投资的话，你建议选哪里？考虑未来升值和杠杆率。

回答：华南新城的优势是：价格低、社区中大，劣势是：物业不太好，且没有地铁加持 碧桂园的优势是：大社区、离万博近、物业好，劣势是社区太大，不是所有的组团都适合投资，比如翠云山就不适合，而且适合的也没几个，不超过3个 结论：如果投资的话，首选最靠近万博的翠山蓝天苑，有机会可以细聊

提问：雕叔，业主群传这个事情：科韵路往南与新港东路交汇后，继续往南走，最终会与新滘东路交汇。而科韵路往南会紧邻会展世界城、雅郡花园三期及三期后的别墅，且大概率走高架桥或者路面道路（很难走隧道，因为地下有8号线和4号线）。据说有部分业主已经在撤离上述范围。 这个对会展世界城左侧和雅郡三期的影响是啥样呢，对整个雅郡各期会有啥变化？

回答：你的表述有误，不是科韵路，是车陂南，这个规划我也知道了，大概率是走路面。部分业主撤离这个范围，到不至于，多了一条规划路其实好事，打通天河金融城-新港东（万胜围）-新滘路，把金融城、万胜围连结起来 我觉得是利大于弊，别被什么噪音、吵声误导了，可以持续跟进这边的规划

请大家关注“雕叔谈楼市”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出广州投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由