广州楼市：能买的地方越来越少，还剩这些板块值得看

墙和鸡蛋

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔，尽管目前广州在CBD规划上多点开花，不少地方也收了地，大部分楼体也建起来了，例如金融城、琶洲、万博，但是未来广州的经济增长能支撑这么多商务区域的发展？就拿珠江新城来说，楼价的确上来了，但其实写字楼的空置率还是挺高的。以后哪来的大量企业进驻这些商务区？没了企业支撑，这些所谓的CBD能发展起来吗？

回答：你的认识很有深度，思考角度也很好，对于广州这样一个2000年的商都来讲，确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的，这个层面不像深圳，每个区都有自己的中心，比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“，比如宝安的”宝安中心“ 所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念，未来的不确定性非常高 广州是一个”单中心“的城市，谁也不要来抬杠，那么这就决定了以珠江新城为核心的城市，是一个同心圆的局部形态，知识这种形态伴随着城市的移动（就是向东、向南） 您文中所讲的金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区，除了万博距离在15-17公里之外，琶洲就在江对面，金融城也不过6-7公里左，其实都符合市场自然延展的发展规律，一点都不用担心 广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块，还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前，天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼 城市的发展，就像滚滚的江水，一发而不可收拾

提问：雕叔好，请教下现手头有200w首付，没票，想签远期合同入科学城，纯投资，您推荐那几个小区和对应的户型呢？科学城现在涨的很高了，年后这波还有多大空间呢？另外佛山今年你看好么？

回答：现在没有放票，只有钱，估计都很难有合适标的物给你选和签，因为业主不傻嘛，要不需要钱、要不需要名额 佛山今年下半年会有局部行情，沿着广佛线、以及极个别地铁7号线，但别抱有太大希望

提问：雕叔，如果看中了房子要当场直接了当问业主价格吗？有没有谈判技巧？

回答：可以问，只不过你问到的价格就是链家上的价格，呵呵 谈判和摆台当然有价格，想想看你就知道了，一套房子少则200-300万，中则400-600万，大则800-1500万，你说谈判重要不要重，太重要 好比你手心有一小撮细沙，然后紧紧的握住握紧拳头，你是能感受的到有细沙通过你的手指慢慢的流出来的，这个例子的目的是说：房子这么一个大宗资产的情况，谈判非常重要，随便都会有钱流走的

提问：请问盈彩三期4.3，美林湖4.9和骏景4.8哪个更适合投资哇？会不会楼龄都比较大？以及如果买了，鱼珠和金融城需要多久才能见效清仓呢～谢谢雕叔
回答：目前这个阶段，4.8的骏景更合适，甚至骏景都不用4.8，4.2-4.3的中高楼层都有了，而且最关键的是可以高评到5.3-5.4，杠杆更好[微笑][微笑]


提问：雕叔我来了，想听听您对天河凯德新作南北通透的120左右的三房户型评价如何

回答：好啊，来就来呗，欢迎欢迎 这个盘的户型没问题，南北对流，户型平面布置没问题。周边配套不用讲了，太古汇、天河东、万凌汇、正佳、体育东，几乎是最好的配套了 唯一的不足是小区偏小，居住氛围和舒适度不够，而且可能还会很吵，居家属性不足。唯二就是9-10万的单价，那何乐不去珠江新城呢，不去其他更好的板块呢。唯三就是这个小区的流通性差了一些。最大的利好就是可以穿着拖鞋去文和友逛街

提问：雕叔，搬砖办大额信用卡，白户。

回答：你们可能太高看了搬砖对下卡的作用了，各家银行对搬砖金额、存款时间的要求都不低，让这件事变得性价比不高。薅痛了，门槛自然越来越高。 而且，白户没必要一上来就奔着大额卡去吧[嘿哈]开始申些小卡，总额度上来了到顶了再想别的路子

提问：雕叔，现在在越秀区有一套楼梯房自住，唯一，无贷款，想置换附近一套电梯房，怎么操作？

回答：抵押出来钱，或者卖到都行，用自己的房票买就是了呗，到时候看看首付预算，以及自己的实际需求，比如通勤、房型、比如楼层和朝向

提问：雕叔，剑桥郡的大平层算不算远郊的低流动性天坑呢？感觉在番禺大平层的可选择楼盘和竞品比较多，并且剑桥郡的交通便利性不如其他小区，205f左右的大平层未来出手有一定难度。想听听雕叔的建议，在多少单价以内入手大平层是安全的。

回答：从产品本身来看，剑桥汇的“三段式”餐厅、活动厅、客厅的产品是不错的，但也有人说进深太深了，影响采光，但其实问题不大，那么舒服的厅，只能说你的要求太高了 想想看，剑桥汇的这种产品总价800-1000是要的，那么在800-1000万这个总价范围，除了剑桥汇，还有锦绣香江、还有星河湾、还是有时代外滩等等，我们说买一个楼盘，不买另外一个楼盘，其实一定是有理由的，或者说在同等条件下，一定会选择相对性价比高的，如果按照这个条件去梳理，剑桥汇不是最优解

提问：雕叔，广州市区和郊区怎么划分？鱼珠，裕丰围算是郊区吗？

回答：鱼珠算城乡结合部。也就是三溪–鱼珠地铁口一带嘛，就是天河跟黄埔交界。肉眼可见的速度鱼珠会成为所谓的市区，裕丰围的话属于近郊区。

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poney

五羊新城呢

因醉鞭名马幌

什么时候的？骏景还有4.8万？