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秦佳丽/发自北京
“塞上江南”银川再度“出圈”，这次凭借14.2%房价涨幅登上全球房价指数榜单第十。
2月25日，胡润研究院发布《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》显示，宁夏银川去年以14.2%的房价涨幅位居国内第一，是唯一进入全球前十的中国城市。
过去一年里，银川房价涨幅每每跻身业界焦点。在国家统计局发布的全国70城房价指数中，宁夏新房价格同比涨幅曾在7月份与8月份达到17.6%高点，环比涨幅连续3个月领涨全国。
土地市场同样热门，2020年银川47%的全国土地溢价率居于全国103城之首，仅8月26日当天，银川“拿地冠军”中海两度刷新楼面单价地王。
火热楼市引发当地“银八条”政策调控落地。2020年9月，银川市对商品房实行“限购”“限贷”“限售”政策，非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房，购房人签订商品房买卖合同2年后方可转让。
不过，从银川全年住房成交量看，当地居民购房热情难挡。银川市统计局数据显示，2020年全市商品房销售面积751.75万平方米，同比增长10.7%。“量价齐升”成为银川楼市近一年标签。
负责当地项目销售的一家头部房企销售经理沈洁（化名）告诉中国房地产报记者，各大省会城市中，银川8000元/平方米左右商品房均价相对偏低，此次可以理解为补涨；近几年银川市聚焦“去库存”，供应层面放量不大，让当地去化周期显著缩短，而宁夏境内其他县市对银川置业需求始终较大。
在同策研究院研究总监宋红卫看来，当地固定资产投资“由负转正”、头部房企进驻等因素支撑了银川楼市预期向好。他对此预判：“银川经济和居民收入增长较为稳定，房价基数不高，还有增长空间。”
量价齐升，热门板块每平方米一年上涨两千元
杨琪（化名）在一家银川本地房企任置业顾问，近一年主攻城南望远板块项目销售，她告诉记者，2019年望远板块还有每平方米三四千元的商品房，但自去年下半年开始，周边没有价格低于5000元/平方米的房子。“南绕城一公里半径内，近一年涨幅几乎都在2000元/平方米左右。”
杨琪专注的望远板块位于银川“三区两县”的永宁县，尚处全市房价低位地段；往北约20公里是热门的金凤区，安居客显示，区内以万科翡翠公园、华远旭辉江南赋等为代表的品牌房企项目，目前报价均超过1.2万元/平方米，部分项目报价达1.5万元/平方米。
“由于位于市中心，金凤区是银川房价高地，整体配套和环境比兴庆区、西夏区要优越很多。”沈洁解释到。
过去一年，金凤区内热门楼盘价格攀升同样显著。以建发枫林湾为例，最新一期报价由2020年初的8600元/平方米上涨为当前的1.1万元/平方米，一年内单价涨幅达2500元/平方米。
银川房价涨幅全貌在国家统计局公示数据中有直观呈现，2020年银川新建商品房价格一路领涨，最高点时在7月和8月同比涨幅达17.6%；环比涨幅在5月至7月分别以2.1%、1.9%、2%数值居于全国70城第一。
二手房价格涨幅旗鼓相当，截至2020年12月同比涨幅8.5%，居于全国70城第二，仅次于深圳，环比连涨已延续 32个月。
火热的房价涨势引发当地政府调控，2020年9月，被称为“银八条”的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》应运而生，明确“限售”“限购”“限贷”等调控方向。包括重点区域“限房价、竞地价”出让方式；完善差别化信贷措施，二套房以上居民家庭暂停发放商业性住房贷款；非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房，购房人签订商品房买卖合同2年后方可转让。
一番靶向调控落地后，银川房价涨幅有所回落，截至2020年底，尽管仍呈现两位数涨幅，当地新房同比涨幅已由月度最高点17.6%回落到14.2%;环比涨幅也由月度最高点的2.1%回落到0.5%。
不过，当地楼市全年“量价齐升”的表现力未受影响。银川市统计局数据显示，2020年全市商品房销售面积751.75万平方米，同比增长10.7%；销售额544.14亿元，同比增长24.4%。
“‘银八条’对楼市影响肯定有，但政策没有对宁夏境内的居民购房作限制，周边县市对银川的购房需求是确实存在的。”对于去年三季度以来银川调控收紧，沈洁向记者表示，“银行信贷收紧情况每年都有，不过政策大体上不会改变，细微的调整不足以导致客户放弃购买。”
在她看来，用“补涨”定义银川次轮房价上涨更为合适。“在同类省会城市中，银川8000元/平方米的商品房均价本身比较低。”
负责兴庆区宝湖路一处项目的置业顾问告诉记者，去银川销售行情不错，其负责楼盘属于800套房源的小体量项目，没有广告宣传，近一年内已经去化了97%。“感觉疫情过后楼盘销售反而比往年火爆，疫情期间积攒了很多出不了家门的刚需客户，后期集中爆发出来，当地楼市显得火热，有些观望的客户一看，一咬牙也就买了，其实是一种连锁反应。”
供应缩量，土拍溢价率全国第一
房价上涨背后，银川近一年的“面粉”价格并不便宜。
机构数据显示，2020年，银川三区两县共计成交24宗宅住地块，出让面积1770.68亩，吸金71.1亿元，47%的平均土拍溢价率居于全国之首。其中金凤区属抢手地段，揽获了全市总成交金额的76%。
夺得最高溢价率地块的是银川本土房企宁夏中房，9月27日以6.3亿元拍得金凤区团结路南侧22号商住地块，溢价率达到82.47%；同一天被宁夏中房收入囊中还有相邻的团结路18号地块，溢价率亦达到78.42%。
拿地数量最多的是绿城，共计斥资5.29亿元在永宁县望远板块摘得5宗地块，拿地面积22.54万平方米。
拿地面积与拿地金额上，中海成为“双料冠军”，凭借21.8亿元拍得23.8万平方米地块，位居2020年银川拿地榜单第一。
过去一年里，中海在银川土地市场上出尽“风头”。仅8月26日当天，先以2.6亿元竞得位于金凤区北的15号商住地块，楼面价5010元/平方米，刷新银川楼面单价地王；仅隔6小时，又以11.5亿元竞得位于金凤区北的13地块，楼面价6794元/平方米，一天内银川楼面单价地王两度刷新。
宋红卫向记者表示，头部房企对银川市场重视程度增强，是支撑当地楼市预期向好的重要原因：“近几年重点房企陆续进入银川市场，拿地力度不断加大，比如2019年重点房企拿地销售比达到34.8%，这一比例还在提高。”
一线房企近年在银川的抢滩动作明显。继2011年前后中海、恒大首进银川，绿城、碧桂园、万科和中梁等百强房企也在2017年扎推进驻。2020年银川拿地面积排行榜上，中海、绿城、银川中房占据了前三，依次收获土地358亩、338亩、316亩；占据销售榜单前三的则是宁夏中房、万科、中海地产，销售金额依次为110亿元、60亿元、54亿元。
上述房企近年在银川的布局动作不断加码。比如，2020年8月的中期业绩会上，董事会秘书朱旭表示万科新成立西北区域事业集团，聚焦陕西、甘肃、新疆、青海、宁夏五省（自治区）。
激烈的土拍争夺战背后，银川近年楼市供应放量并不大。沈洁告诉记者：“几年前银川聚焦去库存，土地供应上有缩量。近两年银川土地供应比较比较少，新开发住宅也少，没有出现滞销的大库存情况。”
银川去库存周期直奔15.4个月的2016年，宁夏自治区出台了“房地产15条”系列调控措施，提出通过减少土地供应、加大棚户区货币化安置及扩大住房公积金覆盖范围等手段消化库存，明确到2018年底，全区商品房去库存周期控制在12个月以内。
当地楼市供应缩量，在银川市统计局公示的数据中得到印证，据统计，2020年银川全市新开工商品房面积741.81万平方米，同比下降0.9%；全市商品房竣工面积498.97万平方米，同比下降8.6%。住宅待售面积也在明显减少，截至12月底，全市商品住宅待售面积约197.81万平方米，同比下降8.4%。
记者梳理发现，银川2018年至2020年的商住用地供应面积依次为3814亩、3844亩
2295亩，土地供应缩量。另据乐居数据显示，截至2020年底，银川楼市去化周期降至4个月。
后发“补涨”，楼市增长空间预期向好
地处宁夏平原中部，西依贺兰山，黄河从市境穿过，作为古丝绸之路商贸重镇、现代意义上中蒙俄经济走廊核心城市，银川又被称作“塞上湖城”和“塞上江南”。
在宋红卫看来，银川人口流入和经济发展当地楼市未来几年预期向好。“银川市目前人口呈净流入，户籍政策比较宽松，吸引人口落户方面取得较好成绩。”他补充到，“当地产业导入方面也在不断增强，银西高铁通车对银川是一大利好，对于高铁沿线的吴忠、灵武等区域购买力导入增加。”
当前的塞上江南正在经济发展上释放潜力。2020年，宁夏自治区实现的3920.55亿元地区生产总值中，银川市贡献地区生产总值1964亿元，占比达50%；全市人均生产总值85664元，高于国内人均生产总值72447元。截至2019年底，这里常住人口229.31万人，全年人口净流入4.25万人。
2020年底，,作为国内“八纵八横”高铁网重要组成部分的银西高铁开通，连接宁夏与陕西西安；银川首条快速通道——沈阳路快速通道贯通，连接京藏高速延伸段，为银川中北部经济发展提供支撑。
“同策研究院相关报告结论显示，房价结构中绝大部分都是由固定资产投资，尤其是基础设施投资组成，投资增加了，房价也就有了上涨的动力。”宋红卫告诉记者，“从投资角度来讲，银川2018年和2019年的固定资产都是负增长，直到近一年呈现正增长，投资力度在加大。”
根据银川统计局数据，当地2018年至2020年的固定资产投资增幅依次为—21.9%、—6.2%、1.1%。固定资产投资增幅在2020年“转正”。
对于此次将银川房价涨幅列为全球TOP10的《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》报告，胡润研究院方面在记者致电时回应，此次调研对象参照国家统计局的全国70城新建商品住宅销售价格指数，另选择最受中国高净值人群关注的内地以外置业地区109个城市作为调研对象。
该报告显示，2020年上榜的中国城市还包括唐山、徐州、西宁、济宁、惠州和锦州，而2019年进入榜单前十的中国城市大理、西安、呼和浩特、贵阳、石家庄和昆明，今年均未进入TOP50。房价轮动令新一批经济潜力城市迎来“补涨”。
步入2021年，银川楼市延续了上扬态势。国家统计局显示，今年1月，银川新房价格同比涨幅13.9%，蝉联全国70城第一。另据中国房价行情网，目前银川全市新房均价7937元/平方米，二手房均价7604元/平方米。
宋红卫对此预判：“银川经济和收入增长较为稳定，房价基数不高，因此还有增长的空间。” |
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发表于 2021-3-22 17:09:44
