二手房参考价出台之后，深圳楼市遭遇连环地震

胡胡胡美丽_ss

距离深圳出台二手房参考价之后，已经过去了近一个月了。

尽管对房价效果还需要一段时间的检验，但参考价已经在深圳楼市引发连环地震了。

南山着手检查，各方坐立不安

虽然二手房参考价直接针对的是，二手房中介机构，但反应最快的，却是负责放贷的银行。

2月18日，光大银行就表示，之后报单的二手房贷业务，将按新政策认真执行。

23日，国有大行农行、建行也表示：

新政前的二手房贷款按原制度执行，新政后以深圳住建局指导价，为贷款发放的重要参考，但具体细则还在研究。

直到中国银行正式表态，将按照政府发布的二手房成交参考价执行贷款发放。

相比于其他银行的“参考依据”，中国银行的“执行”，显然态度要坚决得多！

作为四大行中目前实力最弱的中国银行，觉悟都怎么高，其他银行未来大概率会跟进执行。

银行响应及时，不痛不痒，但中介就没有这么幸运了。

二手房参考价出台的当天晚上，二手房交易平台上，还能看到各小区的挂牌价格。

到了第二天，超过参考价的小区二手房便陆续下架，后缀统一改成“暂无价格”。




后来，各大平台陆续挂出了二手房价格，但挂出的也都是参考价，有的甚至在房源详情页上标注了“参考单价”。

成交量上，根据数据显示，二手房参考价出台后的首个复工周，深圳二手房网签量仅有362套，环比下跌78.3%！

在南山，有中介朋友向湾叔透露，初六开工至今，南山二手房看房量，下降了60%—70%，成交量仅有过去的一两成……

作为深圳炒房火力最猛的区，目前南山区住建局，已经开始着手检查二手房参考价的应用情况。




成交量少得可怜，导致挂牌量都缩水严重，目前深圳在售二手房挂盘量108687套，相比参考价之前的117347套，下降了7.4%。

市场惨淡可见一斑！

除了中介倍受打击，原先为各家银行做楼宇按揭的评估公司，也躺枪了。

一直以来，房地产评估公司的主要业务，就是为银行做楼宇按揭评估咨询，收取评估费。

在二手房参考价发布之后，银行对住房抵押贷款的评估，大概率不会再采用评估公司的报价，评估公司的业绩大受打击！

二手房首付增加，该打新了？

不少业内人士根据以往经验认为，由于二手房市场成交量下滑，买卖双方预期差距将拉大，若按照参考价放贷，首付比例将有所提高。

比如，之前一个房子的参考价为700万，成交价为1000万，如果是首套，购房者可以申请到7成，也就是700万的房贷，300万的首付。

但现在，银行以700万的参考价发放贷款，购房者获得的放贷就只有490万，首付就由300万提高到510万。

似乎近年来，深圳对于二手房市场的调控政策，最后都会带来首付变相提高的副作用。




2016年的深八条，让有贷款记录且名下无房的购房者，首付由3成提高到5成，二套房购房者，提高到7成。

2018年的三价合一新政，将二手房成交价、评估价、网签价统一，用来计算税费、发放贷款。

借阴阳合同规避税费的路子虽然堵死了，但首付却被提高了2成左右。

去年的“7.15”新政，豪宅线的复活，让福田、南山、宝安等西部二手房，多数被归为豪宅，相当于首付又提高1成左右。

大量被误伤的刚需客，不得不重新制定或推迟自己的购房计划，甚至放弃二手房，参与到打新潮之中。

现在或许就是一个打新的好机会！

昨天，罗湖区的两个新盘，华润笋岗中心和缙山府，同时启动诚意登记，但最引人关注的是，积分摇号的规则似乎发生了变化！

根据两盘销售公示方案，首次出现了在深无住房转让记录，以及现名下无住房和有未成年子女的要求。




不同与此前只着眼于是否深户和社保积分，这次又增加了是否在深转让过房子、是否有未成年子女这两个积分新标准。

在之前海岸城的积分摇号过程中，就出现过将名下多套房，全部转让后，再以无房户身份参加积分摇号的人。

但更出名的，当属老人把房子转移到子女名下，以几十年社保身份参与到打新的“社保巨子”的魔幻景象。

所以，新的积分摇号细则，对于大多数真正需要一套房子的年轻家庭来说，也是大大提高入围机会的利好。

东部影响较小，法拍房亮了！

新房市场中，积分摇号规则越来越向无房刚需户倾斜的同时，往往会误伤到另一个群体，那就是改善刚需户。

相比于无房刚需户，对改善型刚需的判别要复杂太多，你总不能跑到人家里去看看，来买房子是不是为了改善居住条件吧？

积分摇号细则越来越严，也就意味着改善型刚需的机会越来越少，来参与打新的改善型，等待他们的结果，往往只有陪跑一趟。

所以二手房市场，往往是改善型刚需的救命稻草。

但现在，二手房参考价的上线，让首付的压力进一步增大，改善型刚需的路似乎更难了。

东部的二手房，或许现在正合适，毕竟东部的二手房，参考价和成交价的差距相对更小，所以首付压力也相对轻松一点。

另外，改善型刚需通常名下都有房，相比于纯刚需，手中的资金更为充足，也就更能承担得起换房成本。




目前看来，在深圳东部，龙岗成交数据依旧漂亮，本周有218套成交，罗湖也成交了146套。

而往年的西部二手房第一成交地宝安，上周跟光明加一块，才成交了115套，上周西部成交最多的南山，也才119套。

毕竟现在，西部的二手房指导价和实际成交价之间，有着每平米2到3万的巨大差距。

这在只有毫厘之差，甚至光靠参考价就可以出手的东部，是不可想象的。

对急于改善型刚需来说，一些性价比较高的东部二手房，正是入手好时机。

同时，深圳楼市总是不乏冒险者！比如水深不见底的法拍房市场，最近似乎亮了！




二手房参考价出台之后，在2月24号的京东拍卖上，一套评估价1600万的尖岗山名苑别墅，最终以3623万元的价格成交。

而在阿里拍卖上，当天拍卖的20套房，竟引来了超过23万人围观，15套成功竞拍，最抢手的一套，竟然叫价了149次！

最近法拍房这么抢手，还是源于利益，因为目前法律规定，网络司法拍卖，起拍价不得低于市场价或评估价的70%。

而这些市场价和评估价，普遍都比成交价还低一些，运气好的话，省个几十上百万不是问题。

与法拍房的价格吸引力同样高的，是法拍房的风险。

因为在法拍房竞拍成功后，所有者必须按时向法院或专案账户缴纳全款，否则被视为悔拍，且保证金不予退还。

况且现在参与到竞拍的人越来越多，法拍房唯一的价格优势都日渐微弱，到时候是不是真的省钱都难说。

法拍房的风险远不止于此，湾叔提到的不过是冰山一角，所以入手还是要谨慎，至少要先咨询一遍专业人士，了解相关风险再说。

作者 | 湾叔

楚一帆

建议法拍房也执行深圳的限贷限购政策

飘渺九月

北京什么时候出台限价？