北京楼市：这些地段炒作过后一地鸡毛，投资勿碰

执着等待等wc

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：美丽的房姐好，新人首问，在拜读您所有的精华帖后： 我和先生都是京籍，月薪都是4万加。工作地点分别在望京及海淀牡丹园。 家庭包括两边老人在京三套房分别是：1.我父亲名下西城白云观老破小学区房（无房本，现已租出，预计3年后小孩上小学用）2. 我名下大兴彩虹新城两居一套（还有贷款90万，我父母住）3.他父亲名下方庄芳群园三居一套（因小朋友准备附近上幼儿园，我们和他父母一起住） 问题如下：结合整体家庭房产情况，如何盘活，再买一套用于我和先生小孩居住及保值。 方案一：先把彩虹新城卖掉，换到双井既保值又方便我们照顾，那推荐的小区是？九龙花园，苹果社区 方案二：把彩虹新城dyd，再加上手上100子弹，直接在望京或双井买一套小两居，因为是二套，如何加大杠杆，望京有哪些好盘推荐？ 是否还有方案三？因为我们终极理想还是回西城陪小孩小学中学。

回答：方案一 除了九龙花园，苹果社区 还可以看看 天之骄子、华腾园 方案二 望京可以看看 望京新城，澳洲康都 ，加杠杆就需要垫资+全款抵押的方式入 其实你卖不卖彩虹新城都可用垫资的方式拉高杠杆，第二种月供压力会大，你们的收入承受总价800上下的标的是没问题的。

提问：新人首问：房姐您好！这里情况：小夫妻新婚无孩，上班分别在金融街和国贸需要考虑通勤。 1 sfsd，可以多贷，考虑总价1400～1500左右的三居，目前打算在公园1872，公园大道，观湖，金地国际这4个楼盘里选性价比和品质好一些的。您觉得这几个小区里推荐哪个，可否给分析下这四个盘子的优劣？谢谢。 2 6到7年后有换西边学区的打算，所以也需要考虑到房子的保值性，这四个盘是否能满足保值要求呢？ 3 请问公园1872的缺点有哪些呢？目前我们比较看好这个小区，但是它（非公寓）的价格总觉得和配套\/公园绿化\/公共交通\/新楼龄好物业等相比有低估，单价并不贵，还麻烦您给指点一下。

回答：公园1872 这种房子，属于涨幅小，但是租金高的类型，升值空间一般, 而且户型不太好，不太适合居住，市场比较窄。 公园大道 、观湖国际 限购前表现不错，限购后涨幅一直弱于大盘，流动性也并不好。 推荐 金地国际花园 有价格合适可以入

提问：房姐你好，我新加入你的星球，已购会员，相见恨晚。 本人家庭非京户，持有北京居住证。目前在西直门舒至嘉园（又名大隐名座）持有一套148平米的大三居（改四居），塔楼，西南向，目前有买家出价到1150万左右，但是本人很纠结是否卖掉该房子。急盼房姐点拨。 问题1:因为有两娃，大娃2022年就要读小学了，如果从学区角度考虑，舒至嘉园是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的学校。 问题2:按照置换改善计划，考虑总价1200万左右的次新房（包括各种费用），领秀新硅谷的152平四居洋房和国风上观的四居190平米、大西洋新城复式150平米三居可以够得着，哪个性价比更高？还有其他楼盘推荐吗？（考虑学区和环境） 问题3:按照北京买进二套房计划，给老人住或出租都行，了解过天通苑西苑三区顶复238平米650万左右，一梯两户，是否可以购入？也了解过望京西园三区，估计700万能购入小三居。哪个更值得购买？ 问题4:因为没有北京户口，考虑孩子教育问题，过去一年的计划是想去其他城市定居，所以看过深圳和海口的房产。目前老公深圳户口，本来想等资金到位后买进深圳光明区的中海寰宇时代，结果被7月限购政策整的措手不及。所幸亲戚还有深圳房票可以借用。什么时候入手深圳房产合适，需要等我三年后够资格还是最近1年内借用亲戚房票？ 问题4：本人刚办了海口落户，本想抢海口市国贸地段的华润悦府140平三居，300万预算，这个选择是否合适？海口还有其他楼盘推荐吗？ 问题5:本人自知手头子弹有限，年收入不算高，所以这些房产投资选择只能5选1，还请房姐指点迷津：A北京大隐换成其他品质小区，全款买进，无贷款压力；B北京大隐不换，买进天通苑二手房；C北京大隐换新品质小区，全款买进，再抵押jyd，买进新小区附近的小两居；D北京房产一套，通过抵押jyd买进深圳房产一套；E北京房产一套，无贷款，全款买进海口一套？

回答：西直门看着很中心，但从购房的角度，不是个好地方。 你有学区需求+非京籍，最好的选择就是去朝阳 方案建议 卖掉舒至嘉园，望京全款入一套自住标的 比如 融科橄榄城 抵押后 再入一套小标的学区房出租抵部分月供，例如 南湖东园二区 属于望京陈分的学区。 深圳不建议这两年入，由于新限购政策，短期购买力不足 后市大概率阴跌。过两年再入都来得及。 海口不要买高总价（300万以上）的CEO盘。 推荐对比看下海口观澜湖上东区二期、华侨城曦海岸、恒大海口文化城（住宅）

提问：房姐您好，新人首问。本人已婚，还没孩子，暂不考虑学区。单位在海淀北部永丰附近，SFSD，今年准备看个房子，算上中介费等全部首付预算150，如果考虑自住的话，房姐有合适的地段小区推荐吗？ 近期有看过回龙观地区的房子，龙兴园，新龙城，领秀慧谷，龙华园，黄平路8号，慧华苑，矩阵小区，轮胎厂宿舍这一代。轮胎厂宿舍跟黄平路8号户型一样，但犹豫轮胎厂宿舍是海淀的房子就贵。其余都是昌平房产，黄平路8号最便宜，其他楼盘相对较新。倾向龙华园、领秀慧谷、黄平路8号。我媳妇看中领秀慧谷房子是经适房，房子比较新但税费等加起来首付大概得到200，这个吃力，房姐觉得有必要加杠杆够这个小区吗？还是等挣一年钱明年再买。黄平路8号总价低，离地铁最近，但小区老旧基本没绿化。考虑这边也有说积分落户城六区以外能加分。这边区域房姐有什么好的建议？ 也看了房姐很多以前的文章回复，按我的预算朝阳应该也能淘到一些公房，比如朝阳劲松等附近，但此地就离单位很远了，是否可以购买之后然后租出去，在单位附近租房住。这种方式和在北部买自住哪个会好些呢？如果这种方式可以的话，还有哪些地区可选择呢？ 按现在预算买的房子都相对小些，未来5年后是考虑更换的。感谢房姐指导。

回答：领秀慧谷AB区是两限房，税高，品质一般，CD区商品房,品质好，价格高一些。你们可以看看领秀慧谷商品房。 另外旁边不是有华润的万象悦府嘛，70来平米的两居室首付也就160w，性价比也还不错。也合适低首付，能拉高杠杆。还是建议选回龙观板块，毕竟你们有自住需求。

提问：房姐你好，北方县城体制内科员（事业编），家里原来有厂，2017年征地拆迁补偿1800w，2017年下半年找链家以公司名义全款入手门头沟780w一手住宅135平米（至今下不了房产证），入手门头沟470w龙湖商铺一套、良乡大学城420w商铺一套。三亚全款240w住宅一套。目前家庭年入35w（租金大头）。 ①请问怎样最佳优化现有资产 ②门头沟新城s1号线上岸站附近现新建商品房林立，住总、万科、华润、绿城、电建、融创、远洋等大牌商品房都已陆续入住，还有一批限竞房。龙湖长安天街已经开始运营，大牌写字楼林立。看了以前问答，你对石景山门头沟不看好，现情况是否改变呢？ ③重庆两江四岸今年是什么行情，2025年前行情有多大？ ④大会再次重申房住不炒，房姐如何看北京今明两年行情？

回答：你好 你所有的问题，根源都出自县城。 因为县城的环境，你的视野和认知变窄，对于大城市的发展感知力衰弱，所以听信了链家，用公司破限购，全款买房，买到了门头沟没有下产证的房子，门头沟的商铺，良乡的商铺，以及三亚。 基本覆盖了所有买房所有的操作： 中介忽悠，公司买房，全款，远郊，五证不全，商铺，旅游地产... 其中任何一项，碰到基本就完蛋，可是你却是统一集成...... 你的手牌太好，现金资产丰厚，但打出的结果是炸掉了自己给对方送分。 解决的路径也很明确，先从纠错开始，但执行还有很长的战斗，纠错的同时，开始积累正确： 1.门头沟退房； 2.不要用公司买房； 3.商铺全部卖掉，当下不好卖做好长期准备； 4.无法出售先抵押，但商铺单独评估和抵押都极差，尤其远郊，一般配合北京住宅，但你未持有住宅； 5.从石景山到门头沟一带，不要碰，谁碰谁死； 6.除了以上资产，你的现金情况，其他资产情况未知； 7.买的好涨价，买的不好不涨，溢价盘还在回填价值； 8.等于奉天承运皇帝诏曰，等于阿尼陀佛，等于子曾经曰过，口号仪式，没有任何意义。 星球偶尔数据问题刷不出来，刚看到。

提问：新人首问。亲爱的房姐您好，读您的文章感觉受益非常多。我们一家三口，孩子上初中。现有两套房，西城德胜学区两居室一套（现户口和实际居住地，有300万抵押贷），望京两居室一套。我有两个问题：1. 孩子已经上初中，考虑是否将学区房卖掉？想卖掉是担心学区房政策变动波动下行，但现在卖掉可能要在附近租几年房子，同时会失去西城的户口。租房没问题，但户口问题您觉的重要吗？ 如果房价不会大幅波动，还是说可以等上完高中在考虑卖掉？ 2. 卖掉西城的学区房之后想考虑一个纯居住保值的小区，没有学区溢价的小区。考虑望京(融科，保利，东湖湾，臻园），太阳宫（貌似也有学区溢价），新北苑（天润，华贸）或者小区附近海淀的冠城园小一点的三居（预算1300左右）。您有什么建议？谢谢回复！

回答：你好，感谢付费！ 目前的态度几乎很明确了，无论是限制户口，限制开发，还是强制腾退，都是坚壁清野的做法，目标就是为了形成战略威慑。 所以东西城的高价房产，可以择机出掉。 但是考虑到学位挂钩，建议上完高中再出手。 可以考虑出手望京的2居置换3居。 望京重点考虑，推荐融科。 太阳宫学区溢价严重，不考虑。 新北苑客做备选。

提问：新人首问：房姐您好！小白求指点迷津！ 【需求】单身未婚，sfsd，刚需上车，长期持有。清华东路西口附近工作，未来几年可能有变化。想找配套成熟、品质好一点、出行方便（短期内无车）的两居，目前对望京板块比较中意。 【子弹】工资低，住房公积金不到1k，刚工作不到一年，家里可以支持700。 【问题】1.我的情况如何利用sfsd的优惠呢？是否有贷满必要，还是全款？ 2.请问锁定望京是否合适？有推荐的小区和上车价格吗？最近看中朝廷公寓一个元宝户型，有两个斜角，700。请问这个小区、户型和价格能下手吗？ 谢谢房姐～笔芯

回答：sfsd肯定贷款买啊，如果月供能力不足，可以预留50-100的资金 。用来供血 望京可以买，不过朝廷公寓不推荐，办公居多，环境混杂，涨幅长期跑输大盘。 推荐看 大西洋新城D区，宝星园，慧谷阳光，橄榄城

提问：您好，北京家庭一套房，卖掉的话，刨除贷款到手应该不少于350，手里有现金1100，合计可用1450，孩子两个，老大上幼儿园，非北京户口，无工作居住证，社保倒是足10年了，想在朝阳换套满足学校、居住环境、户型都不错的大三居。之前看过：1、珠江帝景，优点是学校、生活便利性；缺点是小区感觉太挤了，很多户型不太喜欢，周边也没有公园等活动的地方；2、太阳公元，学校、周边公园，小区品质都没问题，但2000万的三居130平左右，算了；3、嘉铭桐城，看了大户型相对较多的D区，150多平三居1500左右，感觉学校、生活便利性、周边公园都相对均衡吧，但感觉这小区偏老一点，没大的升值潜力。还有中介推荐东湖湾 ，比较迷茫了，想请房姐推荐几个朝阳的兼顾学校、小区品质、周边便利性和公园的小区，谢谢！重点讲讲嘉铭桐城、东湖湾值得买吗？

回答：嘉铭桐城对口陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，嘉铭桐城是塔板结合，板楼主要集中在D区， 东湖湾的四居室也符合你的需求，虽然小学一般，但是初中是望京陈经纶也还不错，另外朝阳还可以看看澳林春天的四居室，对口的朝阳北师大附属实验。 这几个也是我推荐的盘，小区偏老对升值影响没那么大 主要还是看价格，嘉铭桐城是有过一波回调现在入没问题。

提问：房姐好，新人首问，非京籍，二套，现金1000，可借600过桥，想买朝阳或者海淀房最高可到2500（全款付然后抵押贷）考虑自住+保升值+好的私立或国际学校，问题1.分别首选朝阳和海淀的什么区域？首选二手房还是新盘？2.所有资金买1套还是分拆买2套？（市内平层+郊区小别墅）3.新盘壹亮马高板（9.8毛坯）福熙大道洋房（9.4精装），海淀府（11.2豪装），世华龙樾4期洋房（8.2毛坯），观承大家合院(5.4精装)，天瑞宸章这几个楼盘首选那个？倾向海淀府和壹亮马但价格高，是否溢价盘？观承大家是否值入手4.回龙观紫金新干线有套2居是留着还是卖掉换其他区，比如望京？5.请推几个符合我们需求的二手盘，谢谢

回答：海淀比较好的私立就是海淀外国语和建华 朝阳可以虑双井附近的乐城国际，买个三居，以后孩子在旁边的国际学校上学，这个学校还挺出名的 壹亮马 定价过高，不太值，周边环境较差。 海淀府品质不错，可以考虑 观承大家是限竞房, 如果长持可以考虑。 紫金新干线可以换筹到望京

提问：新人首问：预算500，在朝阳想找一二手房，房龄尽量新，主要倾向大两居、三居，主要考虑以后孩子上学和出行开车便利或者近地铁。我们家一位在南四环上班，一位在通州上班。目前在看豆各庄、东坝一带。请推荐目前可以跟进的盘。谢谢姐

回答：你好，豆各庄目前是价格洼地，并非价值洼地。 板块选择上优先常营 朝青 东坝 通州。 东坝：奥园、常青藤 常营：柏林爱乐、苹果派、万象新天 朝青：国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园 通州：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾

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