人口东迁南下，楼市“北弱南强”

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区域篇 本报记者 周雪松

在我国三大城市群中，长三角城市群、珠三角城市群这两大南方城市群人口吸引能力远超位于北方的京津冀城市群。其余城市群中，人口吸引力较强的城市群还包括中原城市群、长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群等，也大多位于南方；哈长、辽中南两大东北城市群人口流失压力较大。

总体上看，我国人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群聚集。伴随着人口东迁南下的步伐，楼市“北弱南强”格局短期难以改变。专家在接受中国经济时报记者采访时认为，东南沿海、长江经济带等区域是房地产企业布局的重点。

抓住契机 南方核心城市获得明显优势

建诚晟业联合创始人苑承建在接受中国经济时报记者采访时表示，在经济社会面临大变局的当下，未来五年乃至更长时间，中国房地产业将呈现出“总量趋稳、结构分化、竞争激烈、模式转型”的特征。

“展望‘十四五’期间，在优化国土空间布局、推动区域协调发展的总体导向下，成熟城市群、都市圈、高能级城市将聚集更多产业、人口，带动相对落后地区经济发展。”在苑承建看来，不同城市楼市量价分化进一步加剧，东南沿海、长江经济带等区域高能级城市及其辐射范围内，将是产业、人口集聚的重点，也是房地产市场发展和企业布局的重点。

易居企业集团CEO丁祖昱也曾公开表示，长三角市场是当下最具竞争力和发展潜力的国家战略高地之一。另外，在丁祖昱看来，很多长三角城市房价上涨，还与高铁贯通带来的好处有关。

南方一些核心城市很好地抓住了互联网和5G等产业发展契机，新基建保持领先，同时，交通便捷、产业发达、就业机会多，加之收入相对较高、气候相对暖和，目前南方核心城市获得了明显竞争优势。

CRIC研究中心对全国286个地级以上城市房地产市场前景进行定量化研究，得出2020年中国城市房地产投资前景TOP50城市。投资前景排名前10的城市主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大城市群。

以上三大城市群经济实力雄厚，居民购买力强，在房地产行业中目前仍然保持着领先状态。从房地产投资前景看，四大一线城市中上海依旧领跑，北京和深圳超越广州，分别排在第二、三位，广州退居第五位，排在杭州之后。杭州市场热度比较高，排在第四位；宁波和苏州市场热度上涨显著，首次进入排行榜TOP10。不难看出，房地产投资前景较好的城市，基本都位于南方。三四线城市中投资前景较好的城市也仍然集中在长三角和大湾区两大城市群。

根据广东省自然资源厅发布的《广东省国土空间规划（2020—2035年）》，到2035年，珠三角地区人口将从2018年的6301万增长至2035年的8440万，常住人口城镇化率达到90%。

“随着人口持续大幅增加，对住房的需求也将持续增加，所以大湾区楼市仍将有超过15年的黄金期。从全局来看，广东人口增速最快的肯定是珠三角9市，而珠三角的增速重点又会落到以广、佛、深、莞、珠、中六个城市为主的小珠三角范围内。在这六城当中，广深自然是核心中的核心。”全联房地产商会理事邓浩志对中国经济时报记者表示。

人口东迁南下 南方城市房价更坚挺

从统计数据来看，近年来，房地产市场总体运行平稳，但相对于北方城市，南方城市房价上涨更为明显，价格也更为坚挺。以今年首月为例，热点城市热点板块市场热度走高，尤其是长三角及珠三角地区，促使地方纷纷加码调控稳楼市稳预期，预计接下来或有更多城市跟进调控，保障房地产市场健康稳定发展。

“人口是一切经济活动的基础，人口流动影响着城市的兴衰。经济水平、产业变革是影响人口流动的重要因素，同时人口流动又反作用于经济发展。通常来看，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口结构的变革所带来的就业及居住需求也是房地产市场发展的根基。”诸葛找房有关负责人在接受中国经济时报记者采访时表示，高能级城市对人口具备强劲的吸引力，长三角、珠三角地区仍是人口流入的主要方向，环渤海、东北城市人口流出特征显著，但环渤海地区受到规划利好等因素影响人口流出呈现减少趋势。总体上，我国人口流动呈现“东迁南下、向核心省会城市集中”的特征。

根据诸葛找房数据研究中心监测的100个重点城市数据，从区域来看，相比中西部，东部地区仍然是我国人口的主要聚集地，其中，人口明显流入的城市多集中于长三角、珠三角以及部分中部核心城市，重点省会城市表现优异。从人口流入TOP10城市排行榜来看，杭州、湖州、宁波占据前三，广州、深圳紧随其后，2019年人口流入量级均超30万人，长三角及粤港澳大湾区城市包揽前五。

从人口流出TOP10城市排行榜来看，大部分为北方城市，北京、哈尔滨、沧州位居前三，东北、京津冀都面临着人口流出的压力。山东、河北以及河南成为主要的人口流出大省。

诸葛找房上述负责人对记者表示：“从各大城市群表现来看，长三角城市群占据领先地位，人口的高流入为房地产市场注入了活力，市场需求量大，支撑起高房价。珠三角城市群，凭借着政策红利，也吸引了大量人才，房地产市场未来发展潜力巨大。与此同时，环渤海城市群面临着房价下跌的压力，但是未来随着京津冀协同发展等规划的落实，产业以及交通配套的优化，人口吸附能力或将得到提升，长期来看房地产市场仍具备崛起潜力。”

胡胡胡美丽_ss

如果东北人口流失，一旦打起仗来，东北堪忧啊！

白云追月素

不要把山东与很被河南放到一起。其实人口流出大的是安徽，你是地域黑北方。

hecgdge4

转发了

内托体头

人口分布如果过份失调，就将破坏自然规律，造成许多无法抗衡的矛盾。新冠肺炎的突发是否与人口过份密集生活习惯有关联还有待深入研究，大城市及高密度人口聚集风险应仔细研究。