房价涨到五万一平？东莞为啥成了楼市“小深圳”？

唰唰冷呵映

要说2020年中国哪座城市房价涨得最快？北京？上海？深圳？

NONONO，要我说，是一座你抓破脑袋都想不到的城市——广东东莞。

你相信吗？根据中指研究院的数据显示，2020年东莞市整体房价上涨9.5％，超越杭州和西安，位列房价百城榜榜首。

要知道，东莞可是一座二三线城市，这里的房价到底出了啥问题？它又是怎么涨那么快的？今天王小帅，就和您聊聊东莞房地产市场的前世今生。

先来看数据，今年一月份，东莞市新房均价两万九，其中高层商品房售价最高的在南城街道，一平米四万五，低层的更夸张，一平米超五万的不止一个地方。



或许有的观众姥爷对这组数字没啥概念，要知道全国有名的高房价城市南京，一月份均价才两万八，破五万的地方也仅仅局限于秦淮与河西。

再从楼市的宏观角度看，2014年东莞房均价在八千块上下，2015年飙到九千八，2016年一万三，2017和2018有所抑制没大涨，完了2019年迅速攀升至一万五，2020年一万六七八。

更恐怖的是，从去年五月开始，房价的上涨趋势就完全没停过，从一万六到一万七，最快仅花了两个月，简直是炒房客的天堂，普通人的噩梦。



好家伙，我直接好家伙，东莞的房子凭啥卖这么贵？

这地里是有黄金还是有石油？您别说，这东莞的地面下，还真就埋藏着“黄金”。

咳咳，大家不要误会，这里我说的黄金不是土豪带脖子上的那玩意，而是说它“物以稀为贵”，市场供需关系主导着东莞的房地产价格走向。

说得再直白一点，东莞市区现在僧多粥少，没房源了。

咱们再回到图一，大家能清楚地看到，城区一月份高层新房供应总共才1735套，只占东莞全部房源的两成。

低层新房更过分，总共21套，还不到东莞市全部供应量的10％，剩下的90％跑哪去了？

清一色堆底下乡镇了，尽管这是互联网签约的数据不能代表全部，但最起码能说明一个问题：那就是东莞的城区房源供应严重不足，大量房地产商拼了命的在乡镇拿地，市里面房源太少太少。



然而大家不要忘记一个事实，在中国除江浙外的任何一座城市，市区的生产力和购买力都远大于乡镇，那么这放在东莞就造成了第一重现象：

越有钱的人你在家门口越买不到房子，因为它压根就没有房子，唯一抖出来的小零头大家还疯了一样的抢，这价格不飞上天真是没的道理。

然而现在问题来了，市中心的房价是因为供小于求，那么镇上面这房价也蹭蹭蹭往上跑是几个意思？开发商咋就那么钟意这里呢？

其实吧，这个问题说大也大，说小也小。往大了说，这是城市发展定位产生的必然结果，往小了说，这是房地产开发商的故意引导。不打哑谜，咱具体说说。

首先我们看看东莞的地理位置，南边是深圳，改革开放第一城，北边是广州，中国四大一线城市之一，东莞不偏不倚，正正好夹在中间。



在广东的产业分工体系之下，从上世纪末起，东莞的产业结构就严重偏向制造业，工业，或者说是轻工业直到现在都是东莞的支柱型产业。

而众所周知，轻工制造是个劳动力密集型产业，每年吸引到的外来人口是个天文数字。

2019年，东莞常住人口846万，户籍人口呢？251万，这多出的将近六百万人，清一色是外地人。

而东莞不是北上广，来这里打工的大多数人不管是买还是租，无论如何都负担不起市中心的高昂价位，怎么办？唯一的解决方案就是往下面乡镇跑。



图源·三联生活周刊

深圳都市圈的政策导向。咱们前面说了，东莞房价连续十个月大涨，始于2020年的五月。

而就在去年五月，广东省里面发生了一件大事儿，省发改委在《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》中明确指出了建立以深圳为核心，包含深圳，东莞，惠州，河源和汕尾在内的深圳市都市圈。

咱有一说一，在国内做任何生意你想忽略政策因素，唯一的结局就是血本无归，所以但凡还想在东莞赚钱的房地产公司，都会削尖了脑袋往资本增值空间最大化的地方而去。

为防止大家没听明白，这里我举个例子：张三有十块钱，他眼前有两笔稳赚不赔的买卖。一笔投十块，赚十块，另一笔投两块，赚八块，他会往哪投资？很明显是后者。

虽然后者总收益没前者高，但收益率比前者高，张三大可多投几笔，那么放在东莞的房地产市场上，也是一样的道理。



政策红利下，明摆着乡镇的钱更好赚，干啥要投市里面？所以开发商在镇上拼命拿地，在市区一毛不拔，本质上就是追求利润最大化的一个过程。

除此之外，东莞的房价暴涨还有一个非常重要的点，这一点不在东莞本身，而是在离它不远处的深圳。

记得2018年七月份有一则新闻，说华为在深圳的生产基地搬家了，搬哪去了？东莞松山湖地区。啥原因呢？深圳的地价实在太太太太太贵了，贵到连华为员工都买不起的境地。

今年一月份数据，深圳最贵的南山区，新房均价每平米十一万六千八，最便宜大鹏新区，每平米也要三万六千七。



图源·58安居客房产研究院南部分院深圳站

大家来瞅瞅，这是你我普通人买得起的房子吗？要我说，把我老家墙面上镀上一层金子也够不到这价位。

深圳也有中小企业，深圳也有大量普通人，他们的工作地点在深圳，但却买不起这里的房子，再望一眼对面香港的房地产黑洞，没办法只好往东莞跑。

毫无疑问，今天东莞房价的居高不下，有一口锅得让深圳来背。

所以说，目前我们看到的东莞房地产大涨主要有四个原因：

其一楼市供求关系严重不平衡，其二东莞产业结构的必然效应，其三开发商打着政策旗号刻意营销购房人，其四天堂太远深圳太近。

四管齐下，造就了今天的怪现象。解决方案有没有？当然有，2月27号凌晨，东莞市住建局连夜发文——《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求进一步落实“房住不炒”政策。



现在最最最根本，甚至是唯一能在一年半载看到成效的，就是加大市区内房源供应，住房不炒，前提是有房可住，土地财政，先决条件之一是承认市场规律。

除此之外，才是一条条相适应的限购条款，才是关乎每一个人的政策导向。

中国的房地产再也经不住大规模的震荡，举国上下的财富一半以上投到了这个池子，稳房价，抑房价，用合理和科学的方法有序放水，不失为天底下头一桩好事。

作者：金陵风语

勇敢的树袋熊1

东莞是新一线城市 谢谢

芊芊551

涨了9.5是认真的吗，至少49.5吧[我想静静]

我是来围观的逊

最主要是疫情影响东莞的外贸企业 东莞又要GDP 所以银行放水 房价大涨 有的地方都涨了50%-70%

阿豆学长长ov

我只能说你根本就不了解东莞

明绍宗朱聿键鼻

东莞市里小区房三房可租5000～3000元，市里城中村一卧带一厨的出租房租金350~500元。高收入人可以考虑在东莞买房，一般外来打工无法买房。厂房租金一边是大涨，一边是到处见有空厂房出租。

晓望爷

关键是东莞的镇就不是一般意义上的镇

侬去斯

因为东莞以前本地人没人买房，这几年房价升他们才意识到要买房的，以前一个小区本地人没有几户。

勇敢的树袋熊1

电梯房三房4万，租3000。楼梯两房1.8万，租1400。奇葩咯

飘渺九月

人都炒房去了