买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
[size=0.882em]昨天，《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》出台。各大专家（渠道商）对于政策的解读真是让人无语。在老王看来：
[size=0.882em]城阳算不算主城不重要；
[size=0.882em]青岛计划要增加多少人口不重要；
[size=0.882em]青岛要在哪些地方摊大饼也不重要；
[size=0.882em]对楼市能产生深远影响的，只有城市规划、土地、配套三大要素。
海景房，青岛还有最后一湾
[size=0.882em]与内陆城市相比，青岛最大的优势在于滨海风光。但是作为青岛最早开发的区域，不仅仅市南、崂山沿线一线已经没有多少可开发的土地，就是西海岸和即墨的滨海土地也已经开发殆尽。以后买海景房只能去烟台、威海吗？从青岛的规划中，我们会发现，青岛还有最后一个海湾会开发。
[size=0.882em]西海岸最西端董家口附近，有一大片的城镇发展区。相比中央活力区，这个区域确实又偏了不少，但是这个区域是南向面海，在居住属性上有一大优势。这个区域现在已经有了地铁13号线，进入五年规划后，如果生活配套能够依托港口优势快速完善，对于预算十分有限的养老族来说，不失为一种选择。
[size=0.882em]对于这个区域，我希望杠精们不要拿偏、远和我抬杠，能买得起浮山湾、唐岛湾、灵山湾的人不要考虑这里，买不起上述这些区域的人，与其到内陆新区买房，不如多关注一下这个片区。
主城更新关注五大片区
[size=0.882em]主城区可开发土地越来越少，现在迷你盘已经成为主流。但是对于一个城市而言，能够改变城市格局的是城市运营级的项目。未来五年青岛重点发展七大片区，但是在老王看来，能对楼市产生深远影响的，只有五个区域。
[size=0.882em] 中山路片区：坚持风貌保护、修旧如旧、修旧如初，实施历史建筑保护和活化利用，引入多元化、多维度业态吸引消费，打造知名特色步行街区，重聚历史城区人气。这个区域拆迁成本太高，拆迁难度极大，所以未来主要是发展商业，新增住宅项目很难指望；
[size=0.882em] 邮轮母港片区：依托百年老港资源，推进港区转型升级，注入邮轮旅游、金融贸易、智慧创新、商务文化等新产业、新要素，激活片区活力，留住青岛记忆。这个区域会有零星住宅项目，但是大盘也难有；
[size=0.882em] 老四方工业区：加强工业遗产保护利用，盘活存量工业用地，发展人工智能、新材料等都市型工业和大健康等新兴产业，激发创新创业活力。在一些老厂搬迁后，老四方还能有中车等有限几个可以施展拳脚的项目，关键看配套能否达到一流水准；
[size=0.882em] 楼山片区：围绕功能转换、产业升级、生态修复，统筹规划低效工业用地，发展科技研发、现代旅游、文化创意等产业，转型发展绿色制造，建设国际院士港科研成果转化区、青岛智谷产业创新区。土地更为充裕，但是地理位置的缺陷，恐怕难改低质刚需的标签；
[size=0.882em] 流亭机场片区：推进传统工业园转型和机场周边社区改造，发展商贸流通、商务服务、文化创意等产业。城阳未来的重点，可以有所期待；
[size=0.882em] 株洲路片区：推进旧城区改造和传统产业升级，发展都市型工业和楼宇经济，打造高端要素聚集的科教产融合园区。不论从产业还是地理位置，这一线很可能是未来高端住区的聚集地；
[size=0.882em] 沙子口片区：推进旧城区、旧村庄改造，完善公共服务配套和科教文化旅游设施，打造活力海岸和山海城相融的休闲旅游文化高品质小镇。毫无疑问，这是高端别墅休闲住区；
地铁房只看四条线
[size=0.882em]对于配套，《纲要》只涉及了交通。交通，最重要的自然就是地铁。那么，未来五年的地铁主要是哪些线？
[size=0.882em]建成地铁1号线、2号线一期（西延段）、4号线、6号线一期，加快8号线（南段）建设，进轨道交通三期规划建设，实现轨道交通主城区基本成网。到2025年，轨道交通通车里程达到352公里。
[size=0.882em]所以，这些线路中，2号线西延线没啥盘了，大家关注的主要是1号线、4号线、6号线一期、8号线南段。
[size=0.882em]当然，我们还要关注一下路网。建设胶州湾第二海底隧道，推进杭鞍快速路二期—辽阳路快速路、温州路隧道及其延长线、唐山路快速路、银川路快速路、胶州湾大桥接线二期、环湾路—长沙路等快速路建设，新建重庆路—长沙路、海尔路—银川路等立交工程，实现快速路系统“成环成网、互联互通”。
[size=0.882em]毫无疑问，未来五年青岛楼市发展主要三条主线：一条是四方——李沧——流亭这条老工业线，以地铁一号线为大动脉，成为承载主城刚需的主要区域；一条是西海岸的沿海一线，从唐岛湾一直到董家口，有M13号线串联；高端住宅未来在崂山，株洲路、松岭路是精英圈层日常生活所在，沙子口的别墅、洋房则是休闲度假的优选。 | 
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发表于 2021-3-20 16:54:33
