广州楼市：有钱人买鱼珠，没钱人买番禺

我的苦恼冉

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，问下总价两百万内的上车房有啥推荐，希望能对口教育质量还不错的学校，限购区内的，目前在天河上班，觉得番禺会有比较多的机会，求指引

回答：按照你的提问和需求，我觉得有几个思路： 1、200万总价的房子，一定是在番禺，一定是在番禺广场和番禺市桥那个大板块之内 2、这个总价，只能买楼梯楼或者有加装电梯的，类似于老婆小，但是可以带学位的，比如北城小学、中心小学、东兴小学 3、然后尽量买在3号线沿线的附近，这样保证你的通勤

提问：请问雕叔: 1.同一板块的投资我应该找价格便宜劣房子，还有找户型好价格贵的好房子。 2.骏景和美林湖畔价格接近，但骏景小区和房子都老旧，请问未来增量谁更大？

回答：如果是投资的话：尽量在同一个板块找二线的楼盘，就是尽量不要找网红或者热度很高的盘，因为网红盘是”火车头“，后面的二线楼盘的价格一定会跟上，只是需要时间而已，如果投资的话，那就选二线盘好了，但前提是不要选硬伤盘和户型 骏景和美林我有一篇文章讲到过，可以去看看，目前来看，两个盘半斤八两，未来增量都不错



提问：雕叔，广州一楼的二手房，有没有系统的考虑？（环境：潮湿，噪音，是否底商，景观？）

回答：一楼的房子，如果不带花园的话，就不要考虑了。甚至所带花园很小，且不太好用的情况下，也不要考虑了，蚊虫、潮湿、采光差一大堆问题，谁住谁知道

提问：六运小区这个楼盘怎么样，还有分体育西和体育东小学学位，大概什么价位会合适。

回答：六运小区这个小区，除了地理位置好，紧邻广州天河北、珠江新城两大CBD之外，生活的便利性、配套的完善性在广州应该说独一无二，学校分为体育西小学和体育东小学，大概价格4.5-5.0之间 我记得2018年10月份的时候，我写过一篇文章《10月16日跟嘉嘉等一起看盘心得》

提问：请教一下，想置换三百万出头初中学区比较好的，想要兼顾学位和居住环境，考虑亚运城或者大热门黄埔，还是海珠老破小？

回答：兼顾学位和居住环境，那么海珠老破小就不适合了 300万出头在大热门黄埔也没啥选择，至少要去到350-380万以上 亚运城倒是一个选择，学位和居住环境肯定没啥问题

提问：雕叔好， 华南快速要道的广地花园三期（再售）和金融城对面的二手美林湖畔哪个升值潜力更大？

回答：肯定是美林湖畔优于广地花园，美林在金融城跟鱼珠第二CBD一带，后续产业会源源不断导入，利好不断兑现，地段优势好广地所在的华南板块太多了，广地的新房其实不是很建议入，这个小区不像隔壁星河湾那种豪宅，近郊区没有地铁是硬伤，而且新房的话投资其实不是很友好，收楼要2年，拿证要1年了，限售要2年，一下子5年时间没了，假如后年有一波行情，你不能做到高位抛出。不过美林湖畔其实已经很贵了，超过5w不是很建议入。最好你告诉我你的实际首付预算，月供预算，是投资还是自住？

提问：今天收到工行这个信息，请问这个分期利息是不是很低很划算？如果我分36期还，提前还款会不会罚息？或者需要一次性把利息全付了才行？另外这个分期会不会对征信有负面影响？

回答：费率相比其他银行产品很低了，提还要不要罚息要具体看产品，你可以去网点具体问问，征信会多一个每月还款金额的负债，金额不大的话影响轻微

提问：雕叔，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题 情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半贷款的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千>母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大\/收入低\/10年短贷高利率这种情况，是全款还是贷款？这2盘选哪个？ 肯请雕叔百忙中回答一下

回答：很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。 深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。 钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办?你给出了完美的解决方案。 先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。 我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！ 这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州最大的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。 雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。 再说全款还是贷款，我建议贷款，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，最多两到三年，贷款压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。 最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。 你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。 如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。

提问：赚了吗？这套写明居住人自动搬离，几乎和二手房一样了。62平的一房一厅，东南向望河涌。

回答：一看到这张图中的大堂字样，就知道是黄埔花园最新一期E栋，东南向望河涌和金碧领袖 “居住人自动搬离”，其实就是骗人的，任何业主在房子被没收前都会垂死挣扎一番，无非就是想多讹钱而已 另外，现在的拍卖市场竞争极其激烈，而且好多资产公司、代拍公司一应而上，说不好里面的租客就是拍卖公司安排的，说不好业主已经被资产公司洗脑，联合起来或者说被逼无奈之下来做垂死挣扎 不是专业选手，不要玩拍卖，太消耗精力和情绪，而且广州好的市场之下直接买二手就完事，买完就涨多好

提问：雕叔，请教一下，怎么查房子有没有占用学位？

回答：写一份承诺书：学位没占用，如有占用，赔XX元，一般业主不敢骗你的；或者去街道那边查查业主家有没适龄的小孩，再有就是去学校查本户的学位有没占用 一般承诺书签了业主不敢欺骗你的。如果堂堂正正没占用，事前说好签名也正常

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崔炫俊献

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楚一帆

珠江铂世湾不也400-600w吗 这个楼盘如何