北京楼市：刚需买房，还剩这几个地段值得看

米老鼠和蓝精鼠v

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房


提问：北京工居证，目前有一套石景山西五环自住三居（市场价600万，其中公积金贷款100万），有现金400万。需求：1、购置一套郊区房攒积分落户，好租好售；2、购置海淀中等学区房一套，用于孩子上学（现在2岁半）。我工作地点在西三环苏州桥，请问该如何配置房产，采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求？家庭税后收入80-100。

回答：1. 看下回龙观板块，流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园，买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子，比如东南小区、科育，不过只能买两居，想买三居的话可以看看万泉小学的学区房，比如小南庄 3. 出掉石景山房产，全款抵押入一套自住+学区房，在购入一套低总价落户房

提问：房姐你好，新人首问： 目前情况：本人京户，在外地工作，目前暂未决定回京时间，但是想先将家中一套潘家园松榆西里小区的房子置换作为婚房。 1.现在是置换的好时机吗？还是等未来两三年后置换好一些？ 2.现在打算未来一两年要小孩，现在有必要将学区纳入考虑范围吗 2.目标总价为750-850之间，两居或三居，希望2000年后建成，未来工作大概率在金融街或者国贸，希望公交通勤时间小于一小时。 房姐可以推荐一下可看区域以及适合房源吗？感谢

回答：1. 今年置换没问题，不要等 2. 学区先不用考虑，未来单独买一套学票房 3. 选筹圈定在双井、九龙山板块比较合适，可以看看 苹果社区南区、天之骄子、首城国际、风度柏林

提问：房姐，你好。我现在在朝阳北苑附近有一套1100w左右135平米左右的房子，父母各自也有房子。本人京户，最近刚结婚，现在我的需求是1500w-1800w的独栋或者类独栋别墅，开车45分钟能到北五环就行，要求小区环境和服务要好，学区商业什么的无所谓，请问有什么好的选择？

回答：推荐看孙河板块，这里定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房， 未来可能还会有人大附入住，这块距离望京也很近，可以看看 禧瑞春秋、天瑞宸章

提问：请教房姐: 在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请房姐指点一二。谢谢！

回答：1. 建议看下 奥森板块澳林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复，或者东恒二期、苹果社区南区做为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定，二套买入以后在调整会更好

提问：老师您好，很喜欢金隅凤麟洲，觉得小区看起来很舒服，这个小区适合保值+自住吗？另外交通如何，离未来地铁3号线方便吗？如果选择，金隅凤麟洲、国美第一城、青年汇家园、珠江罗马嘉园您推荐哪个？谢谢！

回答：金隅凤麟洲 因为低密度 矮板楼 所以适合居住，唯一短板就死交通不便利，3号线开通后会有改善 ，由于品质溢价的原因，涨幅略跑输大盘。 国美第一城 次新盘 价格偏低，但物业管理不好，居住体验一般。 珠江罗马嘉园的优质房源主要在大户型1000万左右 适合投资自住，小户型性价比不高 青年汇家园小户型为主，适合总价800内。 看重居住体验就选金隅凤麟洲。保值的话其它几个盘看你的子弹情况选筹，没有明显差距

提问：房姐您好，新人首问。 工作居住证资格，首房首贷，单身短期无学区房需求，本年相对低点考虑上车，主要想选择一套相对笋一点，增值空间高些的标的。 上班在望京，未来换工作预计也以北边为主，但自购房产也不一定自住，工作地点对标的选择限制不大。 目前可调动资金100万以内，预计年底有50万可到账，另有外地一房产挂出出售中，也许2个月也许3个月，售出后可增加资金150万。也就是说，如果再过3-4个月可调动资金预计增加到200-250万。 目前面临一个选择，在租的安慧北里某园，47平，跟房东相处融洽，房东准备出售房子，挂牌价预计8.1-8.2万\/平，我如有意向可直接交易，预计有一定讲价空间，且可省去中介费，首付及资金付款时间等问题也可以协商处理。 我的疑问: 1、买安慧北里这个小房子，房子是学区房已有一定溢价，对标我的需求(找一个有比较大升值空间的标的作为上车选择)，是否是一个合适的选择？还是说3个月后等资金到位再淘一套600万左右总价的房子更合适？ 2、如果入手现在这套小房子，房姐您认为合理的价位大概多少？ 3、如果选择第二方案，等资金到位再买600万左右的房子，以增值空间为最大考虑因素，您能否推荐几个区块和小区？ 这个房子近期需要给回复，感谢房姐！

回答：你好，学区房肯定不如投资盘稳健，暂时单身不建议买学区房。 建议等资金到位后入手一套600左右的盘。 板块上建议选择 朝青、双井 、常营 例如 风度柏林、CBD传奇、爱这城、珠江罗马等

提问：夫妻现有北京海淀三居，大兴南中轴两居，问题：1、想卖掉大兴两居，买丰台德诺逸府（限竞房），是否可以？2、如果新买诺德逸府用孩子（刚大学毕业）的名义买是否可以。对孩子未来是否有影响？

回答：1. 买没有问题，不过德诺逸府性价比一般，不如诺德春风和院。 2. 孩子的名义可以买，如果他流水不够，你们可以做为共同还款人。用掉了他的SFSD而以 没别的影响

提问：房姐你好，新人首问，望解答。 目前看房准备上车，自住+保值，首付可出最多700W，首房首贷，想买05年后的次新，100+两居或三居，考虑的板块主要是望京和朝青 (奥森北苑那块也实地看了，感觉略远)，个人比较看重物业管理水平，户型朝向其次，学区不做重点考虑。 1.能否简单分析下这几个板块的优劣，保值前景？您推荐哪个 2.望京目前在看季景沁园(小区内部真心喜欢，不过望京西周边配套不如后面两家)，国风上观，融科橄榄城(小区品质好，户型面积较小，有溢价？)。朝青主要在看天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马嘉园。想请教房姐觉得这几个小区单价多少可以入手？有评价推荐吗 3.另最近有思考九龙山，大郊亭，百子湾一带，不知有无合适的小区推荐？

回答：望京自住保值都不错的板块可以重点淘下，你看中品质就要接受轻微溢价，橄榄城还不错可以看，还有 慧谷阳光、臻园、宝星国际三期 都是可以淘。朝青的天鹅湾溢价偏高不推荐了。润枫水尚，珠江罗马嘉园可以看。还有 双井的 首城国际、华纺易城 和四惠的东恒时代二期建议都淘一下，现在的市场活跃起来了，都是一房一价

提问：房姐您好，小白首次提问：目前角门有一套老公房（价值380左右），手里有150子弹。未来5.6年孩子上学还要置换。 请问现在是置换一套700左右的自住？还是购置亦庄橡树湾的小两居作为投资好呢（有首套资质）？ 如果置换700左右南边和东边哪些盘升值空间大？ 购买远郊新房投资趋势如何？ 谢谢解答！！

回答：有首套资格建议置换，在北京总价越低的盘溢价越高，需要上车的人太多，竞争导致的结果。700+的标的刚刚脱离红海区 选筹建议看下九龙山、朝青、双井 例如 国美第一城、苹果社区南区、风度柏林、首城国际，丰台看下 星河城、万年花城 远郊新房要看位置，没有地铁和交通不便利的地段慎选

提问：===紧急求助=== 毕业三年，京户，工作在顺义，打算买个2居，兼顾结婚和孩子能上学的，总预算550左右 为了工作交通方便，目前看的是望京区域 现在看了几套望京新城的，户型可以接受，交通也还行，550，90平； 但学区方面比较疑惑： 1. 对口学校有望京新城幼儿园和白家庄小学（望京新城校区），初中好像不太行，首师大附属实验中学。这个组合是不是不太好？ 2. 如果以朝阳2居，550-600预算，在此基础上最合适的学区房选择是哪里？ 最近就要决定了很着急！非常感谢！

回答：1. 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 2. 望京南湖东园二区比较适合你们，是望京陈分的学区，买个两居没问题

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。


知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。