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广州楼市当下最主要的矛盾是，人们日益升级的居住需求与落后产品的矛盾。
换句话说，需求侧早已升级，供给侧还在原地踏步：当90后正大踏步迈向楼市，而市中心大部分可售房源，仍然是10年前、20年前的落后产品，供求两端出现严重的错配。
一句话，90后买房人，已经不愿意给70后、80后接盘了！
最近，镁地产专门写过天河区的一些楼评，对这种“错配感”的感受更加强烈。如今天河区的买房大军，很多已经是90后甚至95后为代表的Z世代，而他们身边的大部分小区，仍然是十几二十年前的产品，代表着70后、80后的生活方式、审美风格。
最近，镁姐就陪一个90后朋友在市区看房，手握400多万的她怎么也找不到合适的房，觉得要么太偏，要么太破，要么太小。
我劝她，“你这是刚需，差不多就得了。”
“刚需怎么了？刚需也不能降低对生活的要求呀。”
这一回答让我大吃一惊，时代变了，刚需也跟着变了。
想想20年前的刚需，买房基本只看价格，只要总价够低，距离远一点、房子旧一点、面积小一点都不是事儿。而现在的刚需，不管预算多少，对生活还是有品质要求的，绝不将就。
这就是消费升级啊！「新刚需」的时代来了。
想想也是，十几二十年前的刚需主力是70后、80后，现在则变成了90后，90后这一代人，大多都是蜜罐子里长大的，他们拥有更开阔的眼界、更高的审美，对居住的要求自然更高。
所以，种种迹象显示，90后「新刚需」正在掀桌子，他们想要打破70、80后制定的游戏规则，创造一个属于他们自己的居住时代。
01
新刚需“掀桌子”的第一个表现，就是对房间数量的升级。
传统刚需，对房子的接受度很高，预算不够，两房完全OK，过渡几年就好。
新刚需偏不认命，你说我的预算只能买两房户型，不，我偏要“多一个房”。
丁祖昱评楼市调研显示，Z世代买房，三房户型是入门款，就算资金有限也需要有个X空间。
这不是他们傲娇，毕竟现今的楼市背景已完全不同，房票如此珍贵，置换成本又这么高，能少折腾当然要争取。所以，新刚需买房除了看价格，还看“性价比”，多个房间就多一种可能性，以后请爸妈过来小住，或者过两年结婚都不慌。
所以，差不多面积的三房和两房户型怎么选？当然选小三房！
这绝不只是感性认知。多方数据表明，主力的购房需求已经从过去的两房，转变为三房、四房了。据CRIC数据显示，2020年，112个重点监测城市三房、四房成交比重较2019年均有所上升，其中一线城市三房、四房成交比重分别上升了3.29%、1.34%，两房成交比例下降了4.29%。
112个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比
制图：丁祖昱评楼市
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
前不久，国家卫健委发布的《关于解决东北地区人口减少问题的建议》的答复，透露东北三省或将率先试点“全面放开人口生育限制”。如果未来开放三胎，对三房以上户型的需求将进一步增加。
02
除了对户型有更高要求，新刚需对小区品质和配套也决不妥协。
20年前，刚需族的梦想就是广州安家落户，别说单体楼了，小产权房都能接受，至于花园、泳池、人车分流，那都是豪宅盘才有的吧，刚需想都不敢想。
新刚需可没那么容易满足，从小不愁吃穿的他们，对居所的期待值可是非常高的。
2020年，贝壳研究院搜集20个重点一二线城市近40万个90后购房客户样本，发布的《90后购房图鉴》显示，小区品质是影响90后购房的最重要因素，比如有没有完善的配套设施、良好的生活环境，都是他们购房重点考量的问题。
制图：时代数据
数据来源：贝壳研究院
新刚需的购房偏好，正在影响市场。回头看看，同一地段，配套少、物业差的小区，是不是远远跑输大盘？反之，那些物业不错的花园小区，流通性依然很强，价格依旧坚挺。
03
新刚需对教育配套的意识和需求也在升级。
还记得70后、80后买第一套房时，很多人是完全不看教育的。他们中的很多人，第一套房都买在番禺，等到小孩快上小学时，才意识到要去市区换房。
或许是吸取了前辈们的教训，新刚需群体的很多人，首次置业就对教育有强烈的意识，要求一步到位，省去了70后、80后为教育换房的折腾。
受2016年二胎全面开放影响，预计2023年将迎来小学入学井喷，届时优质学位的竞争必将更加激烈。为了稳妥起见，有孩子但没好学位的父母开始筹备换房，没生孩子的新刚需希望直接找一个有优质教育资源的楼盘上车，“一劳永逸”。
根据广州中原战略研究中心预判的“2023年广州各区优质学校入学压力地图”，荔湾区入学压力是主城区最低的。广州11区中，荔湾的优质学位与适龄儿童规模最接近，意味着它在11区中最容易获得优质教育。
制图：广州房产
数据来源：广州中原战略研究中心
而从优质学校分布来看，荔湾区的优质小学占比仅次于越秀，教育实力稳居第一梯队。
制图：广州房产
数据来源：广州中原战略研究中心
事实上，近几年荔湾区的教育资源一直在丰富和升级。其中最有力的推手，就是广钢新城板块。
广钢新城这几年对教育资源密集投入，片区规划建设32所学校，提供近3万个优质学位，包括3500个幼儿园学位、1.3万个小学学位、7500个初中学位、5100个高中学位，这成千上万个优质学位，就像一支“丘比特箭”，一下就击中了新刚需们的心。
04
问题来了，有主见的新刚需们，对房子的要求如此之高，而大家的认知里，这样的房子几乎被改善和豪宅产品包揽，哪有刚需的份？
朋友苦笑，我们并不是癞蛤蟆想吃天鹅肉，要拿几百万买价值几千万的豪宅。我们想要的房子其实很简单，房间数量多一点，小区品质高一点，最好还能上个不错的学校，为什么就那么难呢？
如果说传统刚需买房的最大矛盾是没钱，那么新刚需买房的最大矛盾则是——人们日益增长的住房需求，与供给侧之间的矛盾。你看，连刚需都升级为新刚需了，产品可不能原地踏步呀。
幸好，敏锐的房企已经精准地捕捉到了新刚需的痛点。定位高品质都市生活服务商、深耕广州主城区的中海地产，瞄准新刚需对品质居所的需求，带来了中海学仕里。
中海学仕里，不仅要打造一个高品质居所，更重要的是，它希望通过对市场的洞察与思考，为新刚需奉上教科书级的都市新锐生活标杆。
中海始终坚持“主流城市”、“主流地段”、“主流产品”的开发理念，其在珠江新城打造的中海花城湾、中海璟辉华庭、中海观园，在越秀区打造的锦城花园等，无一不坚持着这三大“主流”。此番，学仕里落户荔湾区的明星板块广钢新城，亦是对三大“主流”的延续和深化。
根据广州住建局近日发布的《关于广州城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》，广钢新城板块被划入第一圈层，成为广州最核心的那5%，绝对是中心的中心，核心的核心。其所在的荔湾区交通、生活等配套的成熟度无须赘言，项目的“主流城市和地段”价值不言自明。
制图：城市战争
05
照理说，拥有如此天赋异禀的地段，基本就可以躺赢，所以我们看到，很多市中心的项目并不会花太多心思做产品、建配套，因为随便弄弄就可以卖得很好。
但中海没有这样做，而是主动选择了一条更难的路，坚持“主流产品”路线，把每一个项目都当作标杆来打造，用心定位、设计、建房、服务，通过全周期的严格管控，力争为用户带来精彩的体验。
产品设计方面，中海学仕里精准地捕捉到新刚需的新需求，走起了“小而美”路线，主打90m²以下的两到四房户型。
传统刚需以前买90m²以下面积段的房子，基本都是两房，现在能做到三房、四房，比常规户型多出1-2个房间，你说爽不爽？
可以看到，在学仕里，70m²就能做到2+1房，而且多功能房空间也够大，可以正常使用。这样做的好处很明显，比起常规的两房户型，用同样的钱可以多买个房间，做书房、茶室、卧房或玩具房都行，随你高兴。
如果你对生活有更高要求，学仕里还有89m²的3+1房，但数量极少，要看缘分。
项目全部精装交付，还配置了超强的收纳系统，包括超大餐边柜、地柜等，MUJI大师亲自操刀的智简日式收纳，让小房子也能有条不紊。
如果你还停在这样的认知里，400多万只能买老破小、近郊大两房？不，中海学仕里给了你新答案：主城区全新小三房，400万起，全广钢新城甚至整个主城区总价最低的一手小三房，这诱惑够不够大？
06
面对新刚需对教育的高度重视，学仕里几乎做到了感同身受，同样操着“当爹妈的心”，力争为用户提供更好的教育资源。
项目与已开学的华师附荔湾小学仅一路之隔，北侧还有一所凯旋新世界同款国际幼儿园，南侧还规划了36班小学、30班初中，50米半径内就能享受全龄教育，“学仕里”果然名不虚传。
华师附荔湾小学
传统刚需为了孩子上学，可以住进老破小，或者租一套房子方便接送。新刚需才不会这么做，他们普遍认为，孩子读得好很重要，但一家人住得好同样重要。所以，那些环境太差的老破小，学位再优质，新刚需还是买不下手。
中海学仕里则完美地规避了这个问题。因为项目定位就是要为新刚需群体提供高品质生活服务，生活体验与教育同等重要，二者各自精彩，共同成就美好生活。
项目邀请知名设计师，量身定制了立体化剧场式园林，四大“剧场”为业主带来一场生活好戏：
无边剧场
4.5米挑高的无边泳池，在空中花园游泳不是梦；
森林剧场
森林书吧，在花树丛林间读书、健身，享受健康生活；
盒子剧场
在小区中轴线处设计了对景珍珠瀑布，还有一个下沉式影院，仿佛置身于大自然观影；
探索剧场
28项分龄式国际游乐设施，把游乐园搬到了家门口。
立体化园林效果图
探索剧场效果图
这还不够。为了更好地满足新刚需家庭的社交、学习需求，项目在一楼架空层独创五大主题会所：乐蜂园、学蜂书房、乐蜂园、艺蜂画廊、蜂玩天地、蜂乐花园。学仕里希望，给业主带来的不只是一个社区泛会所，更是全家人丰富精彩的生活。
乐蜂园是一个精致的儿童乐园，蜂玩天地为棋牌品茗区，一家大小的休闲娱乐全都安排好了。
学蜂书房深谙新晋潮爸辣妈们的育儿需求，设置了四点半学堂，小朋友们放学后可以在这里一起学习、交流。如果你没时间接孩子，没关系，物业提供接娃 ；如果你担心孩子放学饿着，不怕，物业还可以提供五点半绿色食堂送餐服务。
学蜂书房效果图
艺蜂画廊不仅有亲子画展、手作区，为亲子提供共处欢乐时光；还设置了共享办公区，媲美高档写字楼共享办公的环境，让你可以安静、自由地工作和学习。
中海左岸澜庭共享办公区实景效果图
你可能见过小区里有人开轰趴馆，但一定没见过小区物业自持轰趴馆吧？这一次，学仕里又走到了前端。蜂乐花园就是一个私享轰趴馆，厨房、麻将室、桌游室......外面轰趴馆有的，这里都有。
轰趴馆效果图
这里一次性能容纳30人，业主可自行预约，今后孩子举办生日会、朋友小聚、周末开party都能在家楼下完成，不用来家里打扰其他成员，别提多方便、多有面子了。
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所以，不要再以为刚需买房只能妥协妥协再妥协了！新刚需时代到来，高品质、高性价比的产品才能打动他们的心！
放眼望去，能够如此用心为新刚需打造精彩生活的，中海学仕里必须榜上有名！一环核心地段、丰富优质教育配套、无竞品的稀缺总价......这，还不是它的全部——中海学仕里不仅打造了更契合市场需求的产品，更重要的是，它正在引领对生活有主张的新生代、新刚需，奔向高品质的都市幸福生活。
目前，项目加推2号楼南向70/75m²的2+1房单位；在去年推出即断货后，本周惊喜加推1号楼的89m²，数量非常有限，如同久旱逢甘霖，填补当前广钢四房货量的空白。
眼下即将迎来三月小阳春，像我朋友一样，年后打算买房的新刚需绝不在少数。结合去年至今的市场形势，参照主城区新房定价逻辑，接下来置业成本只会越来越高。如果再观望、再犹豫，400万可能就真的买不到主城区的小三房了。 |
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发表于 2021-3-17 15:14:27
