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今天要和大家说的是房地产行业，很多人不理解为什么我要讲这个沉寂已久的夕阳行业，明明没有什么大的投资机会，我也不认为房地产有大的投资机会，但是短线的投资机会确实存在，因为行业虽然是夕阳行业，但是因为供给发生的变化，还是存在一次整合兼并的机会。只能做短线投资，同时不能成为主仓位！
【房地产三原则，人口 土地，金融】
人口代表购买力，在经济保持相对高速发展的前提下，人口基数不断增加，购买力就会增加，在这一项房地产是非常明确减分的，因为中国的人口红利已经消失，房地产的黄金时代已经过去。
金融代表房地产的持续经营能力，之前多数的房企就是土地出让资金，四证没下来之前的基础建设靠地产信托，四证下来之后银行贷款，五证全之后快速预售，资金杠杆作用非常明显。为什么之前房价总是居高不下，有这部分的原因。但是现在已经从源头遏制。地产信托基本很难审批，银行贷款总额度限制，所以很多房企日子难过。
土地，这是地产成本最大的一块，住房最贵的不是地上建筑，而是土地，一样的土地，上海盖完一平十几万，鹤岗可能一平1000块，差距非常大。现在关注房地产就是因为土地政策的变化！
全国22个重点城市都要执行集中供地政策， 包括北京、上海、广州、深圳四个超一线线城市，和南京、苏州、杭州等18 个二线城市。预计这 22 个城市近期将陆续响应或发布两集中政策。
集中发布出让公告。土地出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
之前土地是一块一块拍，开发商也不知道后续有多少可拍，在哪，所以容易出现天价拍地，土地成本高房子自然就得贵啊。现在改成一年三次集中拍，一次拍很多块，而且第一次拍的时候后两次什么时间拍，什么地块都提前公示，考验了地方政府的智慧，但是有利于地产公司降低拿地成本，地的成本低了，房子的总成本不就低了，可以卖得相对便宜，这样能更快地回收现金流，就是因为这个政策，昨天房地产的股票才出现异动，也是我认为可以适度关注这个判断的原因，因为土地政策的变化就改变房地产行业的生态!
利好的是大的房地产开发商，而且会倒逼房地产行业大鱼吃小鱼有利于行业的整体整合，因为集中拍卖就需要地产企业一次性有大量的资金，以前小的房企可以先做一小块土地，一点点的做大。现在是集中供应一次吃饱，平时没有饭吃。现金流非常重要。小企业没有这么大的现金流，拍不到土地，自然被大的企业兼并。最后可能就是十几家大的房企，这对行业生态有利无害!
上市公司的现金流至关重要，因为银行贷款难，拍地要企业掏腰包，这时候比拼的是公司的现金流多少。这个行业可以短线适度关注，只能是短线适度。和大宗商品，科技，军工有根本不同。地产是战术操作，后者是战略布局！
所有观点仅供参考学习，个股案例只作为教学分析，不作为买卖推荐，据此操作，风险自担，股市有风险，投资需谨慎！ | 
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发表于 2021-3-16 15:21:20
