就在大家猜测2021年青岛楼市会如何开局之时，青岛自然资源和规划局发布重磅消息：
青岛2021全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动！
对于很多只关注房价的人来说，看不清这一政策对于楼市是利好还是利空，那么老王就从多个层面来给大家捋一捋。
| PART 1 |
楼市调控组合拳后的一个“甜枣”
从去年的“三条红线”开始，中国的房地产业就围绕着“住房不炒”和“降风险”两个核心进行精准调控。
“三条红线”，逼着开发商减负债，降杠杆；
“两条红线”，控制银行开发商为房企融资比例和个人房贷比例；
但是2020年各国货币大放水，财富集中到了富裕阶层手中。所以北上广深一线城市的房价在调控中依然上涨。所以，大小开发商还是对地王的“轮盘赌”乐此不疲。
仅仅2020年8月11日一天，就出现了三个“地王”。
上海，经过162轮竞价，耗时近一个半小时，华发力压有大佬坐镇的融创联合体，以总价64.35亿元总价竞得地块，成交楼面价40558元/平方米，溢价率46.4%，刷新了闵行颛桥板块的成交楼面价纪录；
武汉，东湖新技术开发区一地块，经过8家企业117轮出价后，被成都德商置业有限公司164680万元竞得，楼面价14369.98元/平，溢价率105.39%，这也成为了光谷中心城新单价地王；
徐州，泉山区原华东机械厂D地块，由南京颐居拿下，成交楼面地价16907元/平方米，溢价率144%，创全市楼面地价新纪录……
问题是，抢下地王值得高兴吗？
一方面资金收紧，一方面开发商拿地成本不断提高，热点城市还通过各种方式精准调控限制房价，开发商，特别是走高周转路线的开发商，暴雷的可能性就越来越大。
去年，地王收割机泰禾倒下了，还有不少房企因为抢地王利润大幅缩水，都是“饥饿”供地引发的后遗症。
可以说，楼市调控的这些组合拳都是让开发商生存日渐艰难的利空。如果我们想让房地产市场健康发展，那么也应该给他们减负了。新规出台之后，开发商会更加精准的勾地，勾好了就拿，没勾上就去别的地方投拓，绝对不会像当年蓝光、中海那样疯抢土地，提升拿地成本的同时，还引发区域房价动荡。所以，资本市场在今天对于这一新政给予了积极回应，地产板块上演涨停潮。
不过，在老王看来，对于TOP100的利好，不仅仅是消灭地王这么简单。
| PART 2 |
房企拓土或更加容易
在老王发文之前，许多业内的朋友就对这一新政做出了分析。有朋友认为青岛去年土地多是底价成交，平均溢价率只有0.19%，最激烈的土拍79轮也不过是加价了10%，所以新政不会有太大的影响。
但是，我希望大家不要忘记这是个人情社会，特别是北方城市，头部房企勾兑土地也不容易。以前某些地区可以按照弟兄们的资金状况即时供地，但是现在一年只有三次。一些背景深厚的小开发商，融资变得越来越难，手头的资金又有限，那么他们吃不了的土地，肯定会被真正摆到桌面上，外来房企公平竞争的机会就会增加。
与此同时，开发商拿地的隐性成本也有可能降低。许多地方ZF没有本事引来优质的企业，就把产业和土拍捆绑在一起。但是我们如果梳理一下近几年的各大产业基地、产业小镇，就会发现：虽然开发商能找到符合地方ZF需求的“羊头”，但是最后并没有引入什么产业，只是增加了开发商的成本。
随着市场转冷，万科远洋们不会去碰这些算不过账来的土地，但是一些小房企和运营不善的G企为了扩张，往往会不顾一切吃下这样的“毒”地，这些隐性成本开发商最后都会想方设法转嫁给购房者。
两集中之后，房企肯定有他们的选择。北上广深、长三角、粤港澳大湾区肯定是房企的第一选择。青岛虽然是强二线，但是楼市分化严重，有几个区域楼市竞争非常激烈。
在红海市场中，地方ZF再增加隐性成本，肯定会被开发商所舍弃。
公平拿地的机会增加，隐性成本减少，对于房企，特别是资金充裕、融资渠道顺畅的头部房企，这才是更深层次的利好预期。
| PART 3 |
现金为王必然引发“优惠潮”
没有不想拿地的房企，特别是当觊觎已久的土地有可能以相对低的成本拿下时，开发商不会放弃这样的机会。
在集中供地的新政出台后，如何能抢占先机？很简单的四个字：
手里有钱。
回款，一定是开发商一季度抓得最紧的一件事儿。我相信，很多开发商，在不赔本的前提下，一定会加快出货节奏，这样才可能在一年三次的土地盛宴中抢得先机。
金三，我们真的可以期待新一轮优惠潮的来临。 | 
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发表于 2021-3-15 15:40:12
