官方坐实大连房价继续上涨，沈阳表现更优，东北楼市春天来了？

井底燕雀傥

前天国家统计局发布了，今年1月份70个大中城市的住宅价格变动情况。大连无论是新房还是二手房，环比和同比都是增长的，东北F4城市里面，沈阳跟咱也是一样的。但是长春和哈尔滨就比较惨了，尤其是哈尔滨4项数据均为负值。



之后我看到网络上有大V，对于沈阳和大连的上涨，而且幅度跟北京，上海类似，表示有点不太理解，分析完之后，把这个现象归结于板块轮动，轮流吃饭的模式，意思是大家平常看不起的那些地区和城市房价也需要上涨，因为只有这样才能稳住经济和就业，让公共服务可以持续。






看到这个解释我不知道大家是怎么想，先不管分析的对不对，我就感觉这话里话外，他们是真看不起大连和沈阳，所以我按照我的逻辑和想法跟大家聊聊，东北城市里边，沈阳和大连房价上涨，长春和哈尔滨的房价下跌，这里边的原因是什么？

当然我不是说我分析就一定是对的，我是希望大家跟我一样，遇到问题能够独立思考。

我分析的框架还是短期看政策，中期看土地，长期看人口，那综合来看，房价的涨跌自然是在三个维度合力的作用下发生变化，有今天这个果，它必有前世的因。
我们先看短期购房政策，政策宽松有利于房价上涨，政策严紧，则房价容易下跌。




4个城市当中政策最松的当属长春，因为它不限购，只是三环以内限售，其次比较松的我觉得是沈阳，因为他新房限购，二手不限购。比较严格的就是咱们大连和哈尔滨了，但同样，个别区域并不限购。

所以单一从这个维度来看，长春市场优于沈阳，优于大连和哈尔滨，但是长春市场需求太弱了，在去年疫情期间，为了稳定市场临时出台政策，来促进二手房交易。而咱大连和沈阳的限购限贷政策，那就跟南方城市比起来更加宽松了，这也是为什么我们房价能涨的一个很重要的原因。
接下来我们再看第2个中期维度，就是土地市场，也就是供需关系

土地市场供应量小，意味着新房供应量小，如果在需求量不变的情况下，容易形成供小于求的局面，房价就容易上涨深圳就是典型中的典型。反之房价则容易下跌，例如北方城市的天津，郑州，青岛都不同程度的出现了供需失衡，导致局部市场房价下跌。那我们看一下近两年东北4个城市的供地情况。

这份榜单是去年全国50个城市土地成交面积的榜单。我们可以看到长春以2,547万平方米排在全国首位。沈阳以1,403万平方米排在第15位。哈尔滨是851万排行第33位，大连是732万排名第36位。可见长春卖地之凶猛。



有人可能会说，人家城市大，所以卖地卖的多正常，那我们再看一组对比数据。4个城市在2019年和2020年的土地面积出让对比，我们可以发现在2020年长春和哈尔滨的土地出让面积大幅增长于2019年，几乎是翻倍的供应。我在网上是查不到2018年的数据了，如果各位有兴趣，你再自行查看一下，我觉得结论是一样的。



所以单一从这个维度来讲，大连和沈阳的市场，是要好于长春和哈尔滨，起码这几年没有那么夸张的卖地。
我们最后再看一下长期人口这个维度，这个维度其实对于今年1月份房价的影响比较小，毕竟它是一个长期指标，你倒是可以通过它来判断出一些趋势。

郎咸平之前在网上转过这么一组数据，说哈尔滨的人口在两次人口普查期间减少了131万，沈阳增加了44万，长春是增加了14万，大连是增加了63万，当然这个数据的可靠性还有待验证，但是趋势是差不多的。





我们看另外一家媒体统计的数据，在近几年哈尔滨的人口的确也是流出的趋势。长春也是流出的趋势，沈阳则是流入增长，之前我汇总大连统计年鉴的数据，大连整体人口跟沈阳一样也是流入增长状态，大家不用怀疑这一点，只是各区的表现不一样，有增有减。











所以从长期人口这单一维度来看，大连和沈阳的市场要好于长春和哈尔滨。

以上三个方面是较为理性的分析，那非理性的因素就是市场的情绪了，而情绪自然会受到各种炒作因素的影响。比方说沈阳整体市场的国中概念，以及新房遍地的学区概念，还有哈尔滨和大连局部市场的自贸区概念，黑龙江自由贸易区是以哈尔滨为主体，辽宁自贸区就是以大连小窑湾为主，这些规划都容易会让人产生非理性的情绪，盲目跟风买房就不足为奇了。但是如果没有自住需求来支撑，那显然也容易炒糊了。

那自住需求看什么呢？那自然是二手市场了，毕竟买二手房投资的人可比新房要少的太多了，再一个二手房也不受到限价因素的影响，这一点在南方一些城市表现的更明显。在这里我插一句啊，单看大连市场，这也是为什么当下对于小窑湾，我还是偏保守的态度，并不看好。因为他在二手市场方面没有得到验证，反观你看体育新城板块，二手房市场已经有明显的成交了，这个板块它是有自住需求支撑的，咱投资客户最终是要变现的，这二手房买的人少，你怎么可能卖得上价呢？当然啦，你现在冒着更大的风险买进，价格自然更合适。这就要看每个人的投资风险还有你自己对概念的信心了。

就四所城市在有利于房价方面，大连和沈阳各自在政策，土地供应，人口方面，或多或少都要优于长春和哈尔滨，市场本就有各自需求，再加上些概念性的因素在里面，那他们有目前的表现，这就很正常了，而沈阳二手房表现要好于大连，我认为完全在于它不限购，如果大连二手房市场也不限购，你看房价是什么样？

以上内容就是我对1月份房价涨幅数据的浅薄思考，受能力所限，一定有不妥之处，所以仅供各位参考，还是那个目的，希望大家能够养成独立思考的习惯。

关于这一点呢，昨天我听了一句话说得特别有道理。

很多人在投资方面之所以犯错，是因为他把20%的精力放在信息搜集和思考上，把80%的精力放在了决策上，结果就是花大量的时间东问一头西问一嘴，自己拿不定主意了。但是反过来讲，你把80%的精力放在信息搜集和思考方面，可能结果就会好很多了。各位觉得有没有道理？所以在自媒体泛滥的今天，保持独立思考很重要。

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老刘，春柳中心医院附近那片感觉怎么样？好像2-3年没涨多少。但是租金还算比较高的，同比山东路那片吧，房龄相似。

度素告

东北的人口不会都离开的，大连还是会有“春天”，只是没法跟一线以及交通枢纽城市媲美了。房价稳定是最好的，既不会打击需求，又解决了税源。

白云追月素

春天时间就怕有点短，出一个调控就是寒冬就看地方顶不顶的住压力[呲牙][呲牙]

我是来围观的逊

党媒新华网就发表文章指出要“构建多维度调控体系 精准打击房价炒作",在文章中，新华网强调：………

就放荡不羁就h

我希望的是冬天

什么大师特

有价无市

六月清晨搅

沈阳才刚刚开始

胡胡胡美丽_ss

假消息，你到中介问就是涨价。

真不是我干的的

卖房子的