撰文：悟净 美编：刀妹 校对：紫藤
——1——
冬天里的一把火
2021年2月5日，杭州。
往日忙着跟年轻人抢地铁公交的老年人，连超市门口排队领鸡蛋的活动都顾不上了。
吸引他们忙碌的并不是准备过年的年货，而是参加全民摇号，买房子。
因为，杭州备受瞩目的超级红盘——紫璋台公示了于2月1日至2月3日摇号登记情况。在登记期内共收到10795户有效资料，其中人才无房家庭682户，无房家庭10113户。
综合中签率仅为11.3%，当之无愧的成为2021年杭州首个“万人摇”项目。
拼团买房，有人出钱、有人出房票，全民打新热。
老人全款房票成了香饽饽，无房家庭名额成了抢手货。
2021新年，杭州见面互相问候的不是过年好，而是钱凑齐了伐，准备摇那个楼盘？
新房与二手房呈现明显倒挂的杭州楼市中，点燃了很多人关于财富跃迁的梦，动辄数百万的验资冻结也挡不住一夜暴富的热情。
依靠经营贷、抵押贷、信用贷和消费贷款堆积出来的“有钱人”，梦想着用一套房子作为支点，撬动整个人生，实现财富自由。
2021年开春，最先复苏的不是万物，而是一二线楼市。
北京、上海、广州、深圳、杭州等多地房地产市场持续火热，“万人摇”、打新热、二手房跳价等现象频出。
根据贝壳的统计数据，2021年1月，北京、上海、深圳、广州等18个重点城市中，新房市场持续火热，二手房市场时隔多年也持续解冻，实际成交环比增加23%。
楼市的火热行情，也引来政策面的持续打击，在春节前后，密集的调控政策频频出台。
杭州强化限购、限售政策。1月27日发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。
上海针对性的收紧限购政策。1月21日，“沪十条”发布，封堵“假离婚”漏洞。2月1日，法拍房也纳入限购。
2月5日，上海推出积分买房政策，根据不同情况，以户籍、家庭人数、5年内购房情况等综合排比积分。
深圳启用“购房意向登记系统”，对购房者婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。严查非法的众筹打新和非法代持现象，并出台二手房指导价格与房贷挂钩。
北京则提前对房地产参与的各方针对性约谈。尤其是房产开发企业和中介、自媒体等。严禁渲染涨价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章。
虽然，各个城市根据不同情况，出台的调控政策各有不同。但是却不约而同的提到一件事：
严查经营贷、首付贷、消费贷等任何违法违规的房地产金融活动。
其中的原因自然不言而喻，沉寂多年的一二线楼市房价持续走高，显然与杠杆资金持续入市有着千丝万缕的联系。
——2——
挡不住的购房热情
我们都知道，推动房价上涨的因素中，固然有土地供应、人口流入的作用，但其中最为重要的还是货币政策。
因为，作为资金密集型行业，楼市中的方方面面都与银行贷款有着密不可分的联系。
说的再直白一点：房价上涨的背后都有资金推动的影子。
不久前，从发布的《2020年中国杠杆率报告》中不难看出以下几点。
1、房地产贷款成为居民负债的大头。
房地产贷款占比最高，且对居民杠杆率的拉升贡献最大。在全部居民债务中，占最大比例的是居民中长期消费贷款（主要是住房按揭贷款），占到了全部居民贷款的65%，2020年末与GDP之比达到40.1%。
长期来看，中国居民部门杠杆率上升的主要驱动力是中长期消费贷款（住房贷款）的快速增长，它与GDP之比从2010年的15.9%增长至当前的40.1%。
2、房地产贷款利率将稳中有升。
2020年三季度末的个人住房贷款加权平均利率回落至5.36%，相比2019年末下降了26个基点。信用环境相对宽松和利率下行，促进了一线城市的房价上涨，进而带动整个楼市的活跃。
房地产市场的稳定是居民稳杠杆的关键因素。但凡是居民杠杆率快速攀升的几个时期都是与房地产市场相对活跃有直接关联。因此，国家层面加强对住房相关贷款把控，也是源于“房住不炒”，避免房价过快上升，达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。
3、房地产杠杆率持续攀升。
我国居民部门杠杆率从2000年不到5%增长至当前的62.2%。
2020年的宏观杠杆率更是从2019年末的246.5%攀升至270.1%。
如今，一线城市和二线重点城市的房价持续高烧不退，深究其根本，固然有土地供应节奏和人口持续流入以及改善置换需求的推动。但最重要的一个诱因，还是疫情之下，宽松的金融环境。
比如，抵押经营贷年化利率约3.8%，比首套房按揭利率还便宜。
再比如，如今郑州各大银行装修贷款，活动利率保持在月息约0.29%左右，综合测算，比房贷还便宜很多。
这些便宜贷款原本的用意是刺激消费，用于拉动市场进入良性循环。或者是用于帮助企业度过难关、恢复生产，鼓励创新、扶持产业升级的。结果却被很多人用于楼市投资，深杭楼市迅速回温，抵押经营贷“功不可没”。
这也是中国从房企的三道红线，到严控各大银行房贷规模。直到如今，严查信用贷、抵押贷、消费贷流入楼市，政策的出发点，依然是严控违规资金变相进入楼市。
但是，持续攀升的杠杆率也从侧面说明了另外一件事：
房子依然是众多老百姓保有财富的重要手段。
因为，钱是最聪明的，尤其是花自己钱的时候！
——3——
唱唱反调
可以说，2020年的楼市行情主要集中在一线城市和部分强二线城市，调控的节奏和密度也随之不断加码。
调控内容也越来越偏向金融改革，从之前的“拖后腿”向“卡脖子”转变。
相比较于一线城市的火热行情，2020年的郑州楼市貌似不温不火，甚至个别楼盘的单点降价还刷爆了郑州人的朋友圈，引得众人吐槽郑州楼市跌跌不休。
事实真的如此吗？我看未必。
1、郑州楼市，去年就已经启动。
过去一年中，郑州新房市场总结为一句话就是：
没有城市资源的垃圾盘走出垃圾行情。占有城市资源的高端盘走出热销行情。
整个市场中，从之前的区域分化转向楼盘分化。每个区域中都有走出独立行情的热点楼盘，也有赔本都赚不来吆喝的滞销楼盘。
即便是被诟病冰封已久的二手房市场，也有很多可圈可点的范例。比如金科城、蓝堡湾、海马公园、远大理想城、富田太阳城、中豪汇景湾、永威东棠等小区成交量开始活跃。
因此，郑州楼市中，无论新房市场还是二手房市场，优质的学区房和改善房，已经开始升温。
2、风水轮流转，早晚到郑州。
我们都知道，调控政策都有滞后性。一般都是先有市场的波动，政策随后跟进打补丁。很多调控政策出台后，房价其实已经涨上去了。
对郑州而言，无论从城市级别还是房价水平，都属于跟随型城市。郑州房价的启动，更多是跟随其他城市上涨的脚步，进行补涨，其中重要的参考就是北上广深杭。
如今，已经涨过一轮的一线城市正被调控政策死死压制，这对郑州来说，反而是机会所在。
毕竟，郑州目前的房价与城市地位极不相称，洼地属性愈发明显。一线城市部分购买力外溢到郑州，也并不稀奇。
3、2021年的郑州，等着接力棒。
我们反观一线楼市的种种迹象，房价上涨从部分小区的跳涨开始，其他小区和区域跟上。随后调控政策加码，房价开始进入调整周期，积蓄力量等待下一轮。
换句话说，行情来临时短短数月间市场情绪就会有很大的转变，众多的“空军”会转变为“多军”。当郑州拿到起跑的接力棒时，给你临时上车的机会并不多。
郑州无论从城市级别、人口流入规模、或是基建速度，都堪称不错的标的，所欠缺的只是一个爆点而已。
简单来说，就一句话。2021年，是你挑郑州。2022年，是郑州挑你！
微信公众号ID：donggetanpan
备注：
本文部分图片和信息来源于网络。
文中观点只是作者看法，不构成操作建议。
【注：本文作者原创，未经本平台允许禁止抄袭，侵权必究!全网追踪!】 | 
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2021-3-13 23:33:07
