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房价问题是20多年一直都非常热门的问题，一谈起房子和房价，很多人都有说不完的故事或者遗憾。有人在过去买了房子，随着房价的上涨挣得盆满钵满，也有人由于错过了买房的好时机，越来越买不起房子。但是一个事实就是房价确实一直上涨了20多年，到了现如今，房价已经高高在上，让多少人望而却步。因此对于还没有买房子的人来说，目前楼市最大的难题是房价太高，人们买不起房子。
可以说，高房价已经影响了人们正常的生活，降低了人们生活幸福感，也在一定程度上抑制了人们的生育意愿。这主要是因为房子不仅仅只是一个商品，是一个人们居住的位置，更是家庭的象征，关乎着一个家庭的幸福，也关乎着年轻人的婚姻、孩子的教育以及福利待遇等等，同时也是一个家庭重要的财富。正是由于房子有这么多作用，有这么重要，才让房子成为了生活中的必需品，特别是在城市中工作生活的人，买房子是他们定居城市的第一步，也是必须经历的一个过程。所以，就算房价非常高，依然无法阻挡人们购买房子的脚步，特别是对于刚需，就算经济实力不足，很多人借钱也要购买房子。于是乎很多人买房子不仅花光了自己的积蓄，掏空了“6个钱包”，最后还背负几十年的巨额房贷，每个月的还贷压力非常大，生活压力也随之增加。
由于每个城市的房价高低不同，人们的收入水平也不同，所以无法通过房价的高低来判断一个城市房价到底是高还是低。那么房价到底有多高呢？该用什么标准来判断呢？这里学术上一般使用房价收入比，也就是一个城市平均一套房子的总价除以这个城市一个家庭的一年的平均收入。根据易居研究院的调查统计得出，我们国家目前城镇家庭房价收入比为13.3，也就是一个家庭购买一套房子平均需要13.3年的时间，而房价收入比最高的城市是深圳、北京和厦门，这3个城市房价收入比都超过了30，这意味着一个家庭想在这3个城市购买一套房子，需要不吃不喝工作30年的时间才能挣够一套房子的钱。因此可以看出，楼市目前最大的问题就是房价太高，高到大部分人都买不起房子。
其实目前的高房价问题不仅仅严重影响了居民的正常生活，对经济发展产生了负面影响。由于房价收入比已经大于9：1的临界点，这也意味着房地产行业的发展给经济发展带来弊端已经大于利益。面对这么好的房价，国家开启了严厉的调控政策，从2016年9月至今，调控政策不断收紧，调控力度也越来越大。最近两年，随着调控政策力度不断加大以及“房住不炒”慢慢深入人心，房价走势也开始出现转变，不少城市房价都出现了回调或者滞涨的现象。特别是房企在2020年首次大规模地降价促销，让人们看到了房价下跌的希望。
在笔者看来，目前房价已经严重虚高，在国家不断的调控政策下，未来房价将会慢慢回归合理水平。因此，未来10年，楼市的难题将不再是高房价和买不起房子，而是需要面临新的3个难题。
第一：住房资源过剩，房产税和空置税征收的问题
住房资源过剩已经是一个毋庸置疑的事情，根据央行调查组数据显示，我们国家96.86%的城镇家庭都拥有房子，户均1.5套。另外根据国家统计局数据显示，我们国家城镇居民人均住房面积已经超过了39平方米。因此可以看出，我们国家住房资源不但过剩，而且过剩非常严重，随着新建商品房不断入市，以后住房资源过剩问题将成常态化。住房资源过剩，其实就意味着有大量住房空置，在2020年的冬天，一场寒冬暴露出来空置率问题，由于很多小区入住率太低无法通暖气，甚至很多建成上10年的小区入住率都不足，足以看出目前我们国家的空置率有多么严重。
住房资源过剩就意味着很多人持有多套房产，并且有很多房子空置着，而未来10年房产税基本上会出台，空置率也有可能出台，这对于持有多套房子的人是需要面临的一大难题。其实不仅仅是税收问题，就是大量的空置房且过剩的住房资源也是未来楼市需要解决的问题。
第二个难题：高层住宅老化问题
10年后就会有不少高层住宅老化问题将暴露出来，特别是那些房龄比较高且品质差、物业服务水平差的高层住宅，在未来10年，小区老化问题将会困扰小区内的居民们。高层住宅和地产住宅不同，高层住宅有着很多机械设备，比如电梯、电机、给水排水设备和电力电气等机械设备，这些机械设备都非常容易老化，如果小区物业服务水平差，这些机械得不到好的保养和维护，就非常容易老化出现故障。而高层住宅又不像地产住宅那样可以离开这些机械设备，一旦这些机械设备老化损坏停止工作，就会严重影响居民的正常生活。就比如如果高层住宅的电梯停止运行，几十层的高层高楼业主该怎么上下楼呢？还比如如果没有加压设备，高层住宅业主该怎么用水呢？所以高层住宅离不开这些机械设备，高层住宅机械设备老化问题将是未来10年很多高层住宅需要面临的问题。
其实不仅仅是机械设备，就是高层住宅主体质量都有可能出现问题。高层住宅一旦出现质量问题，维修成本非常高，就算可以通过收取公共维修基金来修缮，这也会大大提高居民的居住成本。因此对于一些品质差和物业服务水平差的高层住宅，未来10年就需要面临高层住宅老化问题。
第三个：有住房需求的购房群体不断减少问题
根据国家统计局数据显示，我们国家的00后和10后比80后和90后少了1.03亿，并且目前我们国家的新生人口出生率还在不断创新低。目前购房的主力军还是80后和90后，但是未来10年，00后和10后将慢慢成为购房的主力军，但是00后和10后的数据又比80后和90后少了1.03亿，这意味着在未来10年，有购房需求的购房群体会慢慢减少，并且是越来越少。
就如著名经济学家任泽平说的那样，房价走势长期看人口，随着新生人口数量的不断减少，这将是未来楼市需要面临的一个很大的挑战。
总结：从以上3个问题可以看出，目前楼市已经今时不同往日，楼市风向已经开始转变。因此，从现在开始人们已经不用需要再担心房价会像过去那样突然大涨了，不管是从政策层面还是供需层面，房价已经失去了继续大涨的基础。随着供需关系的转变，未来楼市面临的问题将不再是高房价和买不起房子，而是需要面临新的难题亟待解决。 |
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发表于 2021-3-12 19:19:28
