北京楼市分化巨大，买房要精挑细选

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐老师，现在的北京楼市有点糊涂了，最近两年确实看到很多刚需盘涨了，但是海淀这边有很多房还在跌。 很多房产公众号说现在一手限价房很不错，房山的，台湖的，瀛海，青龙湖的新盘很多价格只要4万5万，但是你说现在一手房没有便宜的。现在就是要买房，有点糊涂了。 求解答

回答：北京是一个分化巨大的市场。 对市场的看房，取决于你对房产价值的认知，以及你会买什么样的房子。 如果你是专业买房人士，那东西海基本是不看的，学区政策变动和金融属性的问题，以及总价天花板，都在流动性上对价值产生了剥削。 疫情期间，明显可以看到北京经济的中心在哪里，现代城市的管理集中在哪些地区，内卷化的局面下，哪些板块还能继续发展。 在开的一手盘基本无性价比，远郊、一手、限价几个元素加起来，踩坑没商量。 那些专业买手会选择的，低单价的大面积次新房，紧凑格局功能率高的上车地板价标的，年前和年后是两个完全不同的价格。 部分核心地段2000年左右的老小区，因为一些因素产生的质变，价格暗涨明显，年前年后3-4个月也有10%以上的涨幅。 —————— 北京是一个分化巨大的市场。 如果看到的东西不对，做出的判断就不对。

提问：美丽的房姐好。最近看上一套惠新西街附近的200平层，小区是奥东18号，价格1600，想请问房姐对于这套房未来的保值属性和流动属性怎么看？ 另外目前我名下已有一套两居室，价格1000左右，目前资金不算充裕，大概700到800左右，如果想花1500改善居住用，您建议是卖房置换好还是二套贷款好，我和我夫人月收入在5万左右，请房姐赐教，不胜感激

回答：你好，感谢付费！ 奥东18是惠新西街板块内少有的次新盘，流动性相对差一点，每年的成交量都在1-2套左右。总价超过1500万，如果没有学区加持，价格的支撑力会相对差一点。 板块内价格稳且流动性相对好一点的楼盘是世纪嘉园，可以重点淘一淘。 不知道你们名下的2居具体是哪个楼盘，如果所处的板块还不错，建议继续保留。全款抵押的方式入手改善盘。留足至少5年月供。 或者将目前的2居截断抵押融资买第二套。

提问：请问老师，您看好北京哪个片区？我想投资，长持，首套首贷，有工居证。您看好北京通州的房子吗？还是望京，南部新开发区，朝青大悦城，台湖？哪里升值潜力更大一些？通州核心cbd的东湾怎么样？华业玫瑰呢？望京的北纬40度行吗？您给推荐一下哈，谢谢

回答：你的预算多少呢？看盘先要确定首付再圈定选筹范围， 通州长期看好，但选筹上要注意，部分盘价格虚高，小心高位接手 ，东湾就是这一类。通州推荐看 京贸国际城 、bobo自由城、百合湾、运河湾。望京 北纬40度可以入 但周边配套还没起来，需要长持才能看到收益

提问：美丽的房姐，你好，我刚刚拿了工作居住证，打算在北京置业，目的为纯投资抗通胀，打算买个靠近市中心的小两居，总价500-550左右，目前备选范围1、东城区永定门外区域（华龙美晟、鼎盛园等05年以后的小区）2、双井-九龙山附近（九龙花园）3、朝青附近（国美第一城），我自己比较倾向于永定门外，觉得东城位置更好更保值，请问从纯投资角度您觉得哪个更合适？或者是否有其他推荐的？谢谢

回答：你好，华龙美晟性价比不高，永外的缺点就是现状的配套、环境、教育质量垫底，大量人口聚集。随着望坛、宝华里棚改项目的推进，会有较大的改善，但是持有周期会比较长。 纯投资角度，更建议国美第一城

提问：预算五六百万的两居或者小三居，公司在国贸，希望上班近一点，不考虑学区的话附近在哪儿买房呢？是买一套呢还是分开首付再借点买两套？

回答：500万是首付资金，还是你预估的可以买到的房产总价，有很大的区别。 国贸CBD周边，适合总价在800万（两居）以上的选筹，对应的首付资金基本在350万以上。 500万首付买一套1100+的标的比较适合，总价差不多进入蓝海市场。

提问：房姐你好，自有房住朝阳立水桥附近，考虑在丰台万科云庐买一套，预算700，看中人大附中丰台分校，问该楼盘是否值得买？第一套能否做抵押？利率一般在多少？

回答：万科云庐落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能，要看你的个人情况

提问：房姐您好，请您谈一下央行发出政策，各银行不能超过房产红线，对楼市影响？贷款收紧，抵押经营贷困难如何破？以及美国印钱通货膨胀严重，现在买房子多贷款手里多留现金，还是少贷款少还贷手里不留现金更有利！

回答：短期有影响，长期看影响不大，北京的限贷政策一直就严格，二套基本都要全款了，抵押经营现在北京还是宽松的，但有变严格的趋势，所以需要办理的要抓紧。对抗通胀当然是多贷款。

提问：房姐你好，首套投资为主，帮忙分析以下哪个选择更优？希望有推荐和不推荐的理由： 万象新天四区，69平北向大一居（板楼有电梯），365万，单价5.3，租金约6000，距地铁600米； 将台飘home，55平北向小一居（塔楼有电梯），370万，单价6.8，租金约6500，距地铁300米； 天通苑东二区，90平南北大两居（板楼无电梯），380万，单价4.2，租金约5000，距地铁400米（2年后）； 另外现在首付还差点，是否值得等到年底再入手？

回答：这几个区域都有共同点，周边没什么产业，定位睡城。飘home位置相对更好点，北面对接望京，向南可达CBD。天通苑的优势是顶复大面积低单价，并长持。4.2的价格贵了。万象新天西面对接CBD，可惜一居潜力一般。推荐上 飘home>万象新天>天通苑东二区

提问：孩子四年级，户籍朝阳。望京有一套120平的三居，门头沟有一套100平的三居，现想卖了门头沟的房换到海淀永定路学区摇号上初中（看中了十一晋元分校），离我爱人工作单位也近，不知道是否合适，永定路学区主要看中了晋元庄，离我爱人单位和十一晋元都比较近，请帮忙分析一下投资价值和其他建议

回答：你好，门头勾属于养老区，从投资角度涨幅也很差，你有学区需求换筹到海淀完全可以，晋元庄属于比较好的上车盘，但永定路的中学其实一般，也看你们的需求。投资价值上换筹肯定是更好

提问：房姐，你好！ 新人小白首问，还请房姐多多指导！ 我是sfsd，首付预算只有170（借了不少），家庭收入税后30／年，工作地点五道口，未来半年要孩子，需要两室一厅。 我的首套买房需求是保值增值＋自住，距离五道口上班地点交通方便，能拎包入住，减少装修成本，也为买房积分落户加分基本定在昌平区。 最近看了霍营华龙苑南里，总价不高但感觉小区很破房子也太破没有继续选择。 这几天按照自己的预算看了回龙观龙华园80平米房子，2000年的房，单价5万，4层，总价400，简单装修，房主集体户口要落在这个房子上再迁走（房主孩子上学要换房海淀），交房后3个月才搬走，我还要多付现在房子的租金。 问题： 1.龙华园的房子是否有增值好转手的空间？或者按照我的预算回龙观还有其他小区推荐？我只能买满五唯一的房子 2.老小区未来装修安装电梯，是否建议入顶层，单价低，是否会有增长空间？

回答：1.龙华园比较旧但也可以入，更建议你看下 和谐家园、龙锦苑一区、矩阵小区，这几个对应育新回龙观分校，在昌平算不错的学区房。 2. 顶层相对中间层折价10%左右，价格合适当然可以入，顶层不影响升值

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