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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：你好。您好。我的情况是。外地国企工作。一个月稳定现金流7000，一年总收入17w左右。刚入职。前期空档半年。首套名额。名下无贷款。北京有购房资格。现金手上有270w。请问投资买房考虑哪个地段。这样的低现金流适合全款抵押，还是可以操作贷款。
回答：建议还是SFSD，走按揭。可以自己养下ls，或者找中介包装。另外建议从贷款中预留1-2年的月供，用来增强你的月供能力 ，防范风险 270万首付约等于总价520-570万，推荐看 望京02后的品质次新7左右，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下，还有朝阳公园板块
提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？
回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因： 1.设计结构就更适合办公； 2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户； 3.以上两点的结合。 如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。 只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。 政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。 北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。 独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。 因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。 租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。
提问：房姐您好。新人首问。我的情况是：我和我老公刚结婚，今年打算要小孩。有北京户口，两人均符合sfsd。两人均在东单上班。手里320w。诉求：刚需自住且要保值，上班距离近，因要养宝宝所以想要看个大两居或者小三居，南北通透，有电梯，90年后的房子。之前看过惠新西街南口的房子后因房子老破小且单价贵而放弃。现在重点关注南二环蒲黄榆附近。请问1⃣️蒲黄榆附近是否有推荐值得购买的小区？这边南二环房子需要考虑哪几点因素可认为能够保值？2⃣️除南二环这边您还有别的地区推荐没？3⃣️看到您之前回复的问题现在不需要考虑学区，想确认下我们这种情况是否需要现在入手学区房？ ❤️望回复，谢谢。
回答：1. 蒲黄榆那边的房子，一楼带院子是个优点。，保值是没啥问题，能跟上大盘的涨幅。这边主要是老破小扎堆，上车盘比较多，这一片尽量看90年以后的房子。你们300+的首付可以看下东边的 四惠、朝青、石佛营等板块，做下比较 2. 评估下未来4-5年你们的资金积累是否能支撑换房，如果没问题，现在就别考虑学区，关注升值和自住属性。否则就提前考虑学区属性
提问：星主好，已经在苏州交社保两年，老家是北方，不在苏州工作，一半为孩子毕业后去南方发展有个落脚点，一半为投资保值，新房和二手房都可以，您看适合在哪个区买房，谢谢您的解答
回答：谢谢赞赏 先提炼重点：老家北方，小孩毕业后去南方工作 从描述来看，目前在北方没有大量资产或者家业，其实除却家乡情结和地理偏好，选择哪个城市并没有太大的损失。 买房最关键的是首付资金，其次是战略上选择什么样的城市，以及最后微观上的选筹。 如果本身有200万以上的现金，那么足够买入一线标的，现在处在新一轮上涨前夕的北京是一个选择。 如果首付资金只有100万上下，北方也没有重要的工作生活，那么建议可以一步步移居南方。 买房战略上，首选优质的二线省会城市，房价足够低，不限购，贷款友好的城市。 一共两个，重庆，杭州。 考虑到工作生活，经济发展，以及房产本身的便利程度，可以优先买杭州，贷款9成的操作，对于首付资金和起步冲阶很友好。
提问：房姐你好！看了你的文章，受益匪浅。孩子在北京5年社保，最近才有有买房资格。分别在中关村和望京工作。准备结婚，刚需买房，子弹300w。看了门头沟的新盘中骏天峰和回龙观的新龙城和国风美唐。望房姐给个建议有没有更好的其他板块和楼盘选择。如果在这三个楼盘选，哪一个更好一些。谢谢！
回答：你好，板块选择上回龙观优于门头沟，但是子弹300，西北旺和望京这2个板块更适合你。 西北旺关注春夏秋冬4个园区。 望京关注望京新城，利泽西园，望京西园，北纬40度，南湖东园等。
提问：房姐，个人首问： 孩子明年入学，目前计划出售目前首套后置换东城学区房，总预算1500+，目前看了和平新城、海昇名苑、水上华城和幸福家园等，基本在和平里、北新桥和龙体学区。换房考虑是希望自住+学区，所以希望品质较好小区的三居，学区中上，未来打算要二胎。 海昇目前物业好像有纠纷，万国城临近机场高速有点吵，和平新城21年入学好像是对应更远学校，水上华城和幸福家园环境感觉相对差一些，龙体那边学校可能也稍弱一些。 之所以打算东城，是考虑次新多一些，而且比西城价格更优。海淀也看了中关村三小对应的一些小区。 希望房姐帮忙解答： 1、是否有必要入手这么高金额的学区房，我看房姐也提到学区房溢价高，而且受政策变动影响大，建议取得学票，租房居住。如果没有其他更好投资渠道，而且准备要二胎的情况下，选择1500+自住学区房是否合理？未来东城学区房是否会大跌或者保值属性较弱？买两居或者租房居住担心二胎不方便，但太高金额又担心不能保值，或者是否有必要多付这么高的溢价。 2、房姐对于以上小区认为哪个更好一些？或者这个预算内推荐的东城或者海淀其他小区？或者房姐感觉这个价格是否应该等731后入手西城？ 非常感谢！
回答：1. 自住溢价学区就要承担其风险。高溢价高风险+自住品质 和 学票+自住+保值的组合，就看个人更看重什么，我是推荐学票+自住的配置 另外以后东西城要是合并，很可能会提高东西城的购房门槛，属于利空，全资产在东西城不是好选择。 2. 如果兼顾的话，海淀会更好 推荐看 美丽园 郦城 远大园 ，五环外看看橡树湾，上地佳园
提问：你好房姐，新人首问：再有几个月买房的资质就有了，我买房首先是先给孩子落户，目前大孩子、二孩子分别在保定上初二和二年级，准备让他们在北京上初中和高中，提问1、像我这种情况有必要买学区房吗？如果有选哪些区域比较合适？2、今年买房后，大孩和二孩直接转入北京的学校能转吗？3、因为疫情，我还没有踩过盘呢，准备投入1000+三室或四室的全款买，看看在北京哪个区比较合适？最好具备投资属性，谢谢回复
回答：首先你得了解一下各个学校接不接受转学生，据我所知，好点的学校都不接收，所以这根本不是一个买房的问题，你买学区房不解决问题，因为你不是幼升小，你是插班生啊 因为你没有学籍，只有户籍，而且是转学过来，我建议你看看朝阳区的好学区，东西海估计都比较困难，朝阳看看芍药居的人大附朝阳吧，这是最适合你的选择了，如果人家不接受转学过来，你在那买个房子，初中也可以上的。
提问：房姐您好！新人首问。今年以来一直在看房，在家庭资产的配置方向上有些犹豫，着急，盼解惑。 本人与爱人均为京户，家庭现有房产一套，为西城德胜学区一居，月供1.5w，出租中。目前与父母同住来广营一带，2年后孩子入学将搬至学校附近，买房或租房居住。当前家庭年收入90w+（含房租收入），有子弹300w，双方工作稳定，父母无负担。今年想用父母SFSD的资格再入一套房产，有两个考虑方向： 1. 在离德胜学区最近的海淀、朝阳区域购入上车三居，自住为主，兼顾增值。目前看了小西天（志强南园、北园、文慧园）、马甸桥西北（七省办、月季园）等小区的老破小，70平左右，90年后的单价大多在8-9w； 2. 不考虑自住，购入一套投资性房产，以增值为第一目标，孩子上学后租房居住。 我的问题： 1. 您认为以上哪种购房思路对家庭财产配置更有利？ 2. 小西天、七省办老破小升值潜力如何，哪个区域更好？ 3. 如不自住，仅考虑投资，请帮忙推荐值得关注的区域和小区。 谢谢！
回答：你好，自住可以在小西天板块淘，不过价格都偏高性价比较低 自住很方便，但是环境差一点 升值潜力也差一点。 马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资。 要么远一点惠新西街附近选筹，能兼顾投资属性 如果能接受投住分离，追求利益最大话，建议入手 双井、望京这些板块。 慧谷阳光、宝星国际、季景沁园、大西洋新城、首城国际可以重点关注下
提问：房姐，你好。我现在在朝阳北苑附近有一套1100w左右135平米左右的房子，父母各自也有房子。本人京户，最近刚结婚，现在我的需求是1500w-1800w的独栋或者类独栋别墅，开车45分钟能到北五环就行，要求小区环境和服务要好，学区商业什么的无所谓，请问有什么好的选择？
回答：推荐看孙河板块，这里定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房， 未来可能还会有人大附入住，这块距离望京也很近，可以看看 禧瑞春秋、天瑞宸章
提问：房姐好，我目前在通州瑞都国际有套房（目前报650万，150平），手上资金大约有1000，现在想买一大一小两套临近的房子，一套自住，一套给老人住，由于准备让孩子去国际学校，目前看过东坝：奥园+周边限价房（到学校20分钟，825万，135平），朝青：罗马嘉园（到学校20分钟，950万，170平），常营：万象新天（到学校10分钟，820万，166平），目前的方案是卖通州房子，然后分批购入两套，之前重点看东坝奥园，后来又看了朝青和常营，目前有点犹豫不决，常营最近，有公园，有商场，就是离市里远；朝青，离地铁、大悦城都近，公园比较远，离四环近；东坝，地铁还没好，周边配套也还没好，但是小区感觉蛮好，很悠闲的感觉。 麻烦您抽时间给分析下这几个地方未来的发展，还有对应房价的合理性，另外顺便给评判一下通州房子的合理成交空间，感谢感谢！
回答：东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是最好的选择 常营潜力还不错，需要挑选，靠近6号线地铁附近的可以考虑，但是这个地段超过600总价的标的不建议入，未来接盘的人少。 朝青会更均衡一点，自住+保值效果会不错，罗马这价格可以考虑。
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发表于 2021-3-12 10:01:50
