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今日头条第228篇房产原创文章
为您提供不一样的房产资讯解读！
维度不同，结果不同！
<01>
深圳选择在临近春节对二手房市场出手，是非常耐人寻味的！
就目前大部分热点城市的楼市而言，二手房市场一方面成为了整个行情的风向标，而另一方面又仿佛是调控的“法外之地”。
之前对于二手房市场的调控，主要还是通过减免税费年限增至5年，降低二手房房产的流动性。
但二手房去化周期缩短，也是造成新房市场“万人摇号”的一个主要原因。
同时，由于二手房源的紧俏，形成了新房二手房房价出现了倒挂，导致“万人摇号”升级成为了“万人打新”，满满投资炒作的味道。
深圳对二手房交易实施“参考价”这事，不得不说对于打击楼市炒作迈出了关键的一步。
而选择在春节交易暂停前出手，其意义也是为了让整个市场能够通过春节期间的交易空白期，对政策充分的消化吸收。
这也是希望市场中的参与者，在节后能够用一种更加理性的心态去面对市场。
不得不说，用心良苦。
通过这段时间的消化，大部分人应该会从震惊之中冷静下来了。
所以，风平浪静的春节假期结束，就是楼市中各方博弈大戏的开始。
其实目前来看，焦点还是在买卖双方的态度上，究竟他们会怎么接招，将会是接下来深圳楼市的重头戏。
当然这里也许有两种可能性：
1、卖方不妥协，坚持原价，继续逼空。
2、买方受到新政影响，对二手房交易形成实质打击。
当然，也不排除第三种可能，那就是“多杀多”，买卖双方依然看好深圳楼市后期的走势，火爆行情继续延续。
<02>
深圳楼市中房东和购房者的现实问题是什么？
这是这段时间网上流传的一张图，从图中略带调侃的文字中，我们不难看出，对于深圳的房东们，现在或许并没有到“缴械投降”的时候。
这种傲娇来自多方面的原因：
1、就像图中举的茅台例子，参考价对于交易的决定权有多大，还是一个问号。
而且，目前深圳楼市确实是卖方市场，价格不到位不卖也很正常，这里面是有底气的。
2、确实深圳楼市目前面临着地少人多的问题，更为头痛的是，不只只是人多，而且还是有钱人很多，就购房能力来说，也存在价高者得的竞争态势。
3、也是一个很重要的原因就是，目前北上深这三个超级城市中，二手房的房源和需求是真的不成比例，这是一个事实，也是这次房价暴涨的主要原因。
当然还有一个现实的问题，让这些深圳的房东们底气很足，那就是新房价格低于二手房价格，但你能摇到吗？
上个月月底，就有媒体曝出，深圳上演魔幻抢房，摇号需要缴23年社保的新闻。
可见，对于购房者来说，这个时期，真的不是太友好。
但话又说回来，对于真正的刚需来说，除非确实有相当的购房能力，不然这个热闹还是不凑的好，这已经不是什么财富增不增值的问题了，因为这些热点城市房产交易，争夺的不是房子本身，而是交易权。
二手房“参考价”的出台，无疑是无形中给购房者一端增加了负担，如果最终交易的房价不是按照“参考价”的话，就相当于要用更多的自有资金去购房。
假设，深圳购房者对于房贷融资的依赖度很大的话，这就会造成深圳二手房的交易量瞬间被冰冻，这一点估计大部分房东应该会早有心理准备。
另一面，我们也不可否认，在这个货币大放水的时期，全国各地的有钱人都在呈一种集中化趋势流入这些热点城市。
也就是说，如果这些财富阶层对于楼市的走势仍呈乐观态度，那么，接下来深圳楼市很可能出现一波购房阶层大换血。
严重依赖信贷的购房者，会被现金充裕的购房者替换掉。
当然这背后的深层逻辑就是，房价可能没有被撼动，但威胁金融系统的不安全因素被有效地控制住了，那就是房价负债比。
当然，如果认为严控楼市只走这一步的话，那么很有可能就会失望了，因为这很有可能只是绞杀楼市投机炒作的第一步而已。
<03>
刚刚只是基于一些现实因素对于深圳这次新政之后走势的一些推测。
这些推测，估计监管层也是有一定预判的。
但这并不能说明，接下来深圳房价依然会保持一飞冲天的态势。
维度不同，看到的结果肯定是不同的。
站在监管层的角度看待楼市，房价不一定就是最主要的问题。
还记得郭树清先生去年曾说过房地产是经济最大的“灰犀牛”吗？
紧接着，监管层就开始对房企融资设了“三条红线”，而后楼市调控手段频出，密集程度空前。
这就是说明，解除房地产对经济乃至金融系统安全的威胁，才是第一重要的事情。
所以，我们也看到了，2020年12月31日，央行下发了史无前例的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，形成了对房企和购房者房产融资的“双限”。
再到这次深圳实施二手房“参考价”，很明显就是有钱你就买，但想让银行对现有房价做出支撑，不好意思，不可能。
接下来，肯定就是对于经营贷等违规资金流入楼市的查缺补漏，这每一步都是前后能够对应上的，如果还以为这次对经营贷的大围剿会像深圳2020年年初那样，那可就错了。
这次查处违规资金流入楼市，将会成为释放房地产对金融系统产生风险的重要一环，当金融系统的安全可控之后，接下来会是什么？
增加持有端的成本！
这是消除房地产金融属性的手段，同时也是房地产税迟迟不出的重要原因，因为在出台房地产税之前，金融安全在房地产领域，一定要有一道防火墙，这道防火墙就是购房资金中的自有资金比例要提升。
这里可能有人会有疑问，为什么不是房价下降呢？
房价下降并不能成为金融系统的防火墙，如果先让房价下降，那么反而有可能引发金融风险，因为购房资金中的绝大比例都是银行提供的，不但如此，房企盖房子的钱也是从银行那里来的。
所以，先降低银行贷款在整个房地产各环节中的比例，才是是非常安全的，再说，刚刚也提到了，像北上深这样的超级大城市，不缺人和资金，想要房价大幅下跌，是很难做到的。
唯一比较靠谱的办法就是，在不引发金融风险的前提下，增加持有端的成本，降低房产的金融属性。
至于为什么？大家可以思考一下。
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发表于 2021-3-11 20:06:12
