银行根据参考价发放贷款，这次楼市真要凉了么？

我心如烟卸

哎，本来想好好放假，结果每天都有热点，好多会员朋友来问，所以只能倒逼我输出内容。

这几天，所有人的心情都很乱，政策每天都在变化，谁都不知道，现在到底是要闹哪样！？

好吧，为了缓解大家的疑惑和焦虑，今天继续讲讲最新的情况。

现在大家最关注的，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的一句话：



银行将以官方参考价，作为发放贷款的重要参考，参考价也将会跟随市场变动进行更新。暂定计划一年更新一次。

简单来说，就是银行这次真有可能，按参考价来评估房产价值。

贷款会要收紧，贷款额度会变低。

想买房，要么你就增加首付，要么你就被迫放弃。

老实说，对于这个的解读，市场上也有不同的看法。

一种认为，成交参考价只是参考，住建局和银行归属于两个部门，银行更要关注银保监会的意思，所以银行有多大程度执行，目前还不确定。

另一种认为，深圳的每一次调控，其实都是各部门提前联系协调过的，不可能一个部门就能拍脑袋决定，主任这次只是作为代表，银行大概率也会默认支持。

两种观点，其实对应着两种不同的结局。

如果只是参考，那么参考价的象征意义，会大于实际意义。

都知道，二手房市场其实很难管控，因为交易是买卖双方自发决定的，而且报价机制非常不透明。

这次政府公布参考价报价，其实就是想降低信息的不对称，用公开透明的价格，去引导二手房去健康投资。

但由于参考价低于市场价，短期看意义并不大，除非银行也根据参考价来发贷款。

那如果，银行真的跟进，那就相当于限贷去杠杆了。

因为卖家不愿意按参考价卖房，但银行要按参考价贷款，差额部分大概率就由买家承担。

很多刚需朋友，要面临贷款缩水的痛苦，3成名额要被迫变5成，上车门槛会大大提高。

目前，由于细则还未出台，所以暂不清楚具体是哪种结局。

只是参考，当然皆大欢喜，市场奏着音乐继续舞。

但万一真严格执行，那对不起，考验资金实力的时候，真的要来了。

所以，贷款到底会不会收紧，谁也不知道，只能等待细则，让子弹继续飞一会。

不过100%确定的是，高价房源已经下架。

昨天一大早，同事就跟我抱怨，贝壳上大部分房源都看不到挂盘价，价格变得混沌，市场进入摸瞎买房的时代。

以后买房，就只能靠对暗号找关系，谁也不知道价格，更容易买错，也更加依赖专业。



都知道，政府为了管控房价，其实操碎了心。

以前管控新房，政府是从拍地和预售环节入手。

开发商拿地时，就要接受最高限价，如果价格太高，住建局有权不批预售，不让你卖房。

所以，新房限价立竿见影，甚至因为二手价差太大形成打新热。

这次管控二手，也是类似的思路。

先制定二手成交参考价，价格过高，房源直接下架，贷款也可能受限。



短期内，效果肯定会很明显，二手房成交趋于冷静，大家都会观望，房东可能不再卖房，而买家也可能再也买不起。

长期来看，影响也很深远。

毕竟，政府出台二手成交参考价，目的就是为了给报价不透明的市场树立标准。

通过基准价格和对应处罚，来影响二手楼市，最终达到管控房价的效果。

如果执行，深圳楼市恐怕真的要变天。

关于参考价怎么得出的？这次王锋主任也明确回应：

约62%，根据去年的网签价格计算得出；

约10%，部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算；约27%，这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的，是因为去年福田、南山、宝安的热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。

这也解释了，为什么大家觉得，参考价和市场有差距？

是因为政府觉得，市场炒作，挂盘价虚高，去掉水分才是合理价格。

嗯，如果你发现，房价和参考价有差距，那只能说明，你们家房子有泡沫。

对不起，这次政府要帮你把“泡沫”挤掉。

很明显，如果银行真的实施，那么市场会迅速降温，分化行情会正式开始。

东部市场价和参考价本一致，华侨城天麓参考价，甚至还高于市场价。



但西部大部分都是打骨折，房源基本都会下架，而且贷款可能也会受限。

过去东冷西热的局面，会彻底改变，购买力也会重新关注刚需区域。

房价会不会受到影响呢？

我觉得，会有影响，对于不同产品，影响程度也会不同。

其实，仅凭参考价，并不能降低房价，哪怕下架处理，市场也会想出新的对策。

最好的例子是茅台，官方限价1499元，高于价格就下架，但现在就出现2499元的矿泉水+茅台套餐，买水就送茅台。

很难说，楼市会不会也有类似的情况？

现在就有人给了个办法，房子卖1600万，参考价800万，但你买我的房子，必须要接受高额装修和油画，而这个油画就值300万。



真正杀伤力强的，可能还是贷款。

如果银行真按参考价贷款，那就意味着限贷，从银行融钱的金额会变低。

对银行来说，房贷业务肯定会有影响，跟房产相关的资产，也会严重缩水。

对楼市去杠杆，其实是牵一发而动全身。

房价如果剧烈下跌，银行也会担心系统性风险，所以目前还不确定，银行会有多大力度去执行。

最大的可能，应该还是会用官方参考价作为重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但不会太过离谱，一定是在多方利益下保持平衡。

肯定是温和去杠杆，但也会确保楼市整体平稳。

毕竟，再怎么说，房地产也是经济的支柱性产业。

最不依赖土地财政的深圳，也很难完全去地产化。

2020年，深圳GDP2.76万亿，同比增速3.1%，在一线城市排第一。

其中很大一部分，都是靠固定资产投资拉动，比上年增长8.2%，其中基础设施投资增长7.2%。

造房子挖路，都属于固定投资，这个对去年的深圳经济拉动很大。

所以不要老嫌弃“当当当”和房地产，那都是深圳经济发展的核心力量。

不过，深圳毕竟是社会主义先行示范区。

这次的政策，明显就是一次新的试点。

既然是示范区，那就要承担示范区作为实验田的后果。

别老想着只要好处，而不承担代价。

很多人不知道，所有政策都不是一次性能完成，每一个都需要在社会实践中不断完善，就是民间俗称的打补丁。

公布参考价，只是个开始，政策细则和执行力度，都还未公布，我们只能等待，并且随机应变。

目前看来，房住不炒，是全国从上至下的主基调。这一点，现在和未来都不会变。

虽然不会弄死房地产，但全国楼市肯定不会像之前那样疯狂。

深圳也不例外，以后一定是分化行情。

楼市调控后，选筹会变得越来越重要。

只有核心区域的核心资产，才有机会跑赢大市。

其他的，很可能就无人问津，连被大家关注看到的机会都不会再有。

内托体头

大概意思是：你要炒房就那自己的钱炒，不要绑架银行。就跟去澳门赌博一样，你自己的钱，咋玩都行。