一年卖出60多亿，2020年昆明楼市销冠是如何炼成的？

胡胡胡美丽_ss

年度楼盘：俊发彩云城

入选理由：销量从来都是衡量一个楼盘表现最为关键的试金石，因此对于在2020年交出了61.2亿元销售业绩，夺得昆明市场销冠的俊发彩云城而言，入围年度楼盘可谓顺理成章。而可能每个人都想知道，这一项目究竟有何秘诀，能在疫情的压力下逆流而上，让众多购房者选择了它。



2020年昆明商品房销量第一、销售金额破60亿，连续两年昆明高层住宅销量第1，过去一年平均8分钟成交一套房……

在俊发彩云城体验中心门口，这一系列新宣传标语在1月上旬便已更换立起。其不仅揭示出这一楼盘过去一年的突出成绩，更隐含着一条销冠是如何炼成的路径。

两项数据迈入全国前一百，节前首开开了个好头

今年1月初，克而瑞研究中心公布了2020年度的全国房企项目销售榜单。在销售金额TOP100中，彩云城以61.2亿元位列全国第49位，是昆明在榜项目“独苗”；而在销售面积TOP100中，其49.9万方的成绩位居全国第19位，在本地仅次于恒大文化旅游城。

这些亮眼的成绩，基本都来自项目过去一年主推的辰湾组团。2020年1月18日，这一组团正式入市开售，首次开盘推出的400余套房源去化率在7成以上，销售额约4.9亿元，为项目的全年热销开了一个好头。



2020年1月辰湾首开现场

现在回过头去看，这次开盘的时间点可谓非常关键，因为春节期间疫情开始发酵，整个昆明新房市场受其影响在一季度剩余的时间跌至冰点。

来自昆明锐理的统计数据就显示，2020年2月昆明市场商品住宅新增供应3.91万㎡，销售8.31万㎡——这一数据不仅为全年谷底，更刷新了2014年以来的本地单月供销新低。

对彩云城辰湾而言，春节前的首开不仅为其稳住了一季度的业绩，让新盘亮相的“首枪”不至于哑火，更为关键的是，项目从购房者处取得了关键的价格反馈，这对其后续定价策略影响深远。

一个小细节能为此提供佐证：首开时项目的均价仅14000元/㎡，到市场恢复的4月底其二次开盘加推时，产品价格已上探到了14500元/㎡。现在一年过去，辰湾组团基本已去化完毕，仅余百套左右房源，其价格也来到了15000-15800元/㎡的区间。

瞄准最广大昆明购房者最普适需求

如果说春节前首开带来的影响有很大一部分是意料外收获的话，那辰湾自身的条件素质，则是决定其能畅销一整年的关键。

首先，辰湾这一组团足够大。137.2亩的占地面积，接近46万方的地上建面，不仅高于项目之前的澜湾和星湾组团，也大过今年新推出的檀湾。

这种规模体量层面的大，使其产品线极为丰富。项目过去一年销售的产品建面小至72㎡，大至138㎡，覆盖了整个昆明市场最为中坚的置业需求。

在与彩云城工作人员交流过程中，其透露出过去一年选择项目的购房者，有不少是“新昆明人”。他们或是从地州来省城买房，或是父母为子女购入，其在低总价、高价值配套两个维度的需求交叉，使其最终将首套房锁定在了彩云城辰湾。

辰湾的配套条件在整个彩云城范围内确实也可称突出：这一组团南侧是去年9月时落成开学的90班公立公办昆明师专附小彩云城校区，搭配组团内部的15班幼儿园，其在教育配套这一环保持了俊发项目一贯的水准。



辰湾这一组团的位置条件具有天然的热销基因

外部来看，辰湾东侧隔新螺蛳湾4期便是去年开通的4号线广卫地铁站；在广卫站东侧的A3、A5、A6以及南侧的A10等地块面市前，辰湾是最接近这一站点的组团。而由于其处在整个彩云城的北侧，与外部城市空间的联系更为紧密，使得其与世纪城等板块商圈在距离上也更为接近。

向内占位最关键的教育配套，向外紧邻地铁枢纽，靠近外部城市版块——对于在市场中占比最高的普通购房者而言，辰湾就是一个各项都在水平线以上，且还能给到不少惊喜的选项，其扣准了最多数人对安家居住的最普适需求。

做区域，做品牌，更做好落地呈现

辰湾过去一年的优异成绩，也和项目更早时的一系列动作有密不可分的关系。

很多人可能不知道，俊发接手彩云城后销售的第一个组团，是2018年下半年推出的澜湾俊园。当时正赶上市场上行周期，其产品单价最高时曾一度达到1万5、6的水准。但之后随着市场转向，项目的价格与销售纷纷遭遇瓶颈。

为了破局，2019年彩云城在销售和品牌层面做出了很多的调整动作：

整个2019年，其有半年的时间与邻近的观云海合并进行推售，二者的销量也因此表现突出——全年观云海销售面积43.5万方，澜湾俊园销售面积38.5万方，双双入围全国项目前100；而二者加起来，确实是当年的本地项目销售面积冠军，这也是“连续两年昆明高层住宅销量第1”提法的来源。

观云海并入彩云城的影响能如此显著，关键在于其作为连接部，将整个彩云城融入了俊发的南市整体战略布局中。彩云城、观云海、俊福花园、湾流海、生态半岛，这些项目串联而成的广阔图景，使得俊发在南市的布局由点及面，为购房者描绘出一幅恢弘的大城影像。

彩云城也确实在相关概念的输出上下了大力气。其投入1亿元左右的资金，新修了如今的彩云城体验中心，其中全市最大的400平左右沙盘，将其整个南市布局具象化，让每一个到访者都能看到区域蓬勃的前景。



彩云城展示中心所在处的8万方湖景公园已实景呈现

一方面加强概念输出，另一方面彩云城则在加速大城呈现：2020年5月澜湾俊园交房，星湾俊园有望于今年6月交房；展示中心所在处8万方中央湖景公园已实景呈现；引入师专附小等教育资源；积极转型提升的新螺蛳湾国际商贸城，有望承接更多居民购物需求……这一系列动作无疑让购房者看到了整个彩云城实实在在的变化。

而整个销售团队的努力也不容忽视。据相关销售人员介绍，项目最高峰时有着超过90人的置业顾问团队，2019年以来其几乎尝试了市场上所有可用的渠道，周周都有渠道专场，这为项目带来了可观的到访。在彩云城自身视野中，2020年的爆发并非一个独立事件，而是前期蓄势水到渠成的结果。

彩云城远不止于此

在交流过程中，彩云城的销售人员透露，如果2020年没有疫情影响，项目其实是有足够信心去冲击更高销售目标的。

这种底气的来源，除了前面提到的众多热销因素外，也与彩云城自身充足的存货有一定关联。

今年1月份，彩云城推出了全新的檀湾组团，首推86-124㎡产品，价格约14500-15000元/㎡，内外部配套齐备，走的依旧是项目最得心应手的稳健路线。

而除去檀湾以及进入尾盘的辰湾，俊发在2019年时取得的位于这一片区的可开发土地还有约570亩。换言之，整个彩云城后续还有充足的房源可供开发推售，项目还有不短的建设周期，未来两三年其依旧会是昆明市场上不容忽视的实力选手。



今年推出檀湾新组团后，彩云城后续仍有很多待开发推售的存货

这种影响力和市场地位，甚至有些“破圈”的意味。销售人员分享了这么一个小细节：很多购房者会拿彩云城与几乎全市的同等在售项目做对比，即使其相隔10多公里，完全不存在竞争关系。

在购房者眼中，彩云城这样的大盘某种意义上已成为一个标杆，在各方面都具有参考性。毕竟销冠这一称号，是人们用真金白银投出的最真实结果。

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