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首先说声抱歉，本想年前发出的，因公司收尾应酬等等各种事情，失约了。
选择这个时机发文，不得不说也是赶在阳光三月上涨前着手，春季通常万物复苏，哪怕房价，至于今年的春天多么艳丽，还得看最终市场行情走向，过去看到很多网友会评论私信我，刚买了一个小区会不会跌，怕高位接盘，很多情况下我都很懒的回的，通常一句敷衍词就是明年四月份再看看就知道了。无锡现在基本上可以说是走在普涨的尾声，未来会对房产要求越来越高，没有一点竞争力的话，很难会有稳定的增值。
房产往后排，先聊聊太湖湾科创产业带。
做为“十四五”无锡的头号任务，讲真，在太湖湾科创带，我看得到的产业应该都在太科园和宜兴吧？原滨湖蓝藻事件阉割了那么多工厂，加之建设太湖新城该拆的也没剩啥了。那么产业在哪？科创产业带？很多人是不是都这么想？其实，如果这么想大错特错。太湖湾科创产业带有没有作用暂时难说，这其实更多的是为招商引资做铺垫，另一方面申请国家级新区拿政策和利好。过去的无锡，获得国家扶持真的很少，省里更别提了，都南京的，没有其它12个小老弟什么事。做为环沪都市圈一员，大部分东西还被苏州过滤一遍。无锡发展憋屈的，经开区一贯被称做房开区，做为太湖湾科创产业带核心，核心能只搞房地产？错了，并不是，太湖湾科创产业带就是提升一下经开区的格局，经开区已经走过了滨湖和太湖新城的过渡期，应该要体现一下作用了，当然不仅仅是房产的带动作用。相比，经开区真正的总部经济计划规划，应该也是在十四五开始正式启动了。太湖湾科创产业带，我看则是更多的是搭建招商平台，为引入产业铺路。
大片学区房，优质学区分校化资源会不会浪费？
优质学校资源分校化会不会是很大的一种浪费？可以说是，也可以说不是。但是有一点，如果第一强校名校分校越来越多，便会导致二线学校会很受打击。比如：梁溪区教育资源，如果说连元街锡师继续布局梁溪分校，那么？五爱，积余这样过去也相对很好的学校存在感会越刷越低，毕竟无锡人口增长并没有很快，反之，名校布局在加速，今年，单是五爱小学要布局两所，连元街一所，积余也有布局。这样来看的话原本老城区人一直外溢，人口并没有过去那么密集，那么？如此多的分校，这些学校还真的是原来的味道吗？反之，也有另一面利处，名校多了，教育质量上去了。这个观点，可认同，也可驳，确实是两面性的。这两个观点都是从我评论区得出来的结论，各有千秋，解释不透，网友朋友们也是争执不休。最终我给最完美的解释就是：买房卖地，上面的观点可有，也可无。想想是不是如此？总之，这么多的所谓好学区房，每年考进清华北大的就会多嘛？每年高分段的人也就会多吗？反观另一点，无锡不做，隔壁苏州常州在做，无锡不这么做，苏北各大城市都在做，竞争的当下，分校也是有迫不得已之情形。
那么？偌大的楼市该如何选择呢？
有很多朋友面临房产选择难题，不知道买哪个？怕入坑，也犹豫买哪里。其实这个不难看出，大部分网友朋友还是不希望自己买的房子会有贬值的，当然也有要求高的，比如一定要跑赢通货膨胀呀等等，这个讲真，没人敢说百分百涨，因为说不准会有一个政策卡头上。当然，也有考虑纯自住舒适的习惯圈内，不考虑增值之类，住满意就行的。过去我总提过，优质房产未来会很稳定，不管增值还是市场流通都会很通畅。所以说，选择一个板块，品质是尽可能选择最佳的，同样，物业一定也要占据优势的，毕竟交付后小区内一切维护全凭物业，没有哪个业主会闲着帮你扫地库和修剪绿化。品质佳的通常会贵，为什么一定要选择最佳的？我们知道我平时买商品一样，没有对比没有伤害，同样的商品，品质好的单价高，品质差的看了虽然便宜但是不入眼，于是默默选择了品质好的，房子一个道理，放眼现在无锡二手市场，不得不说品牌开发商的楼盘绝对流通性远大于非品牌的，大品牌的远大于＞小品牌的，（老破小学区除外）当然，除非小品牌品质做到了极致，这样楼盘无锡确实有。毕竟通常情况下，品牌开发商品质保障性还是很稳定的，不会有什么大问题。
选房重点先看什么？
先看钱，钱的多少基本上已经大致决定了要买什么房。整一套鬼逻辑（针对无锡情况）：1，（板块第一选择）钱够哪个板块去哪个板块里面淘。2，（学区第二选择）钱够哪个学区房去哪个学区房看小区。3，（品质第三选择）钱能买同样几个小区尽可能选品质最好的。剩余的小细节不细揪了。说白了就是用手里的钱：最大化最优化先确定板块，尽可能靠拢板块规划核心，其次在一圈范围内选择一个学区，学区当然最好或者次好看钱够哪个。最后重点就是品质，品质好的房子会很受欢迎，尤其核心区的品质房，未来会更香。能这样做到极致化转化就很稳定了。当然，补充一句，上述几个观点，在老破小上面基本不成立。老破小的房子自住的不多，除非日常上学来住一下，周末回家的那种。毕竟老破小的房子居住体验大部分还是很差的。
二线老破小生死存亡的关键取决于一线学区分校的多少。
近些年我们都知道，无锡本质常驻人口增幅并不是很理想，每年都是很低的幅度上涨，所以回望过去无锡人口基数之下，学区房之前，那时候的连元街，锡师，崇宁路，五爱等等都是挤破头的。然而，当下但是锡师本部➕分校就有三所，未来还会增加，又有集团内市属和畅融成等旗下集团校，要知道和畅融成和锡师压根没什么区别的，老师和锡师每年都是互换轮回调动的，说白了也就是锡师分校，只不过名义上面没给分校二字罢了。单单锡师资源已经如此的多。再谈另一个连元街，已经设分校的连元街已经大大扩大了梁溪区的教育优质资源力量，作为无锡人心中第三的崇宁路，若再设分校，过去第四第五第六等学校还会受追捧嘛？在人口基数并未大幅度增加的情况下，连元街本部和连元街分校最终加起来招生人数远大于原来的连元街本部，那么？多出来的人会是什么样的人群呢？不出意外的话是锡师崇宁路五爱积余扬名等学区的人吧？以此类推，阶梯级吸收，看看后面学校招生的话，还会很好的生源嘛？
新学区房时代无锡学区最多元化的会是哪个区？
答案必然经开区，作为无锡城市重点核心规划的经开区，学区资源一定会吸收占据很大优质资源，但是最近各校招收新老师的学历要求大家应该也能看出来了。经开区目前集结了：锡师，尚贤？育英育红（尚贤万科融创小学）等等。伙伴们或许没看懂上一句，为什么尚贤打了个问号❓这大概是我要提的一个新观点，尚贤目前为止，真正的尚贤旗下学校还没出来，尚贤万科和尚贤融创只不过是吸附进来的教育资源，算是一种归队。尚贤集团作为经开先驱教育集团，单靠尚贤万科和尚贤融创打市场？恐怕这个排面不够吧？尚贤真正的像样的学校我直觉告诉我会联合无锡顶尖民办打配合。而不会一直依附着原育英育红等力量。育英育红比不了锡师的气场。为什么说多元化的是经开？我们拿惠山区举例：未来惠山区最好的学校必然是省锡中旗下：第一第二第三第四等等分校从小学到初中。锡山区差不多也是这样：小学锡山第一第二第三实验，初中就是天一。经开区未来极有可能是：大桥，江大，锡师等，不排除再有其他的加入。另一方面，这个我个人认为也是公平竞争的一种，避免了一家独大的可能，但是真正到底会不会一家独大，还是市场说了算。
为什么各个区会安排都是名义上最好的学区房？
安排各种好学校，其实是一举多得：抢人时代，没有好学区房留不住人，涨不起地价，没有好学区，地价上不来。这也是为什么省锡中接连会一二三四五分校，天一和锡山实验也是。另一方面，区域发展也需要钱的供给，没有学区凭什么造起地价，没有地价收入这大手笔，发展的钱总归会慢一拍。
危险的锡东到底还能不能入？
如果说经开区是房开区，那么？锡东呢？房价蹭蹭往上涨，产业也没看引入多少，商务区CBD搭建也惨不忍睹，要知道按照定位来看，经开是无锡天花板，锡东的天花板最多也就是经开，然而，这一尴尬局面，差点在上次土拍中出现，如果不是锡东地块暂停出让，或许，局面会异常尴尬。限价18000终究不是事情，要知道锡东上次暂停地块，但是我知道的就有2-3家计划出了人才房，意思就是直接触顶。锡东追上经开可以说让无锡资源整合进一步瓦解。锡东现在最大的优势就是天一学区的名气，很多人天一初中都是伪学区，然而我并不是这么认为，当下来看，确实是伪学区，然而，伴随着房价上涨，生源质量也必然也会有所提升，如此发展下去，伪学区也会成为实打实的学区，但是锡东这个价，着实让我觉得处境相当尴尬，要知道，市府大部分资源还是在经开的，锡东如此追逐，或许也是为自己埋伏笔。只能说经开的房地产发展比起锡东差太远，锡东玩转了学区，经开却转不起人口。伴随着锡东核心地块越来越少，后续的配套建设也会慢慢落实，届时，锡东极速赤裸裸一座成型的城了，锡东最终还是看产业引入，没有引入，难的恐怕就是人口，如果产业进来了，住房需求自然也就来了。很多人觉得锡东和经开不分上下，当然这是锡东部分土著的定义，其实，差远了，举个例子：如果按照规划起来，锡东可以说是企业落地布局研发和加工，然而，最最难受的是这个企业总部会设在经开。能看懂上面这句话的，绝对了解什么叫城市核心CBD和区域核心CBD的差别。
棘手的问题：无锡房价会不会跌？
涨，还会涨，但是空间已经越来越有限了，各种政策的调控实则是压缩了房产增值空间，还好年终无锡给出来大消息，经开地价封顶价涨了1500元楼面价。很多人认为，涨太少，实际上我个人认为，涨不少了，这块地不大，密度很大，2.2的容积率，对于改善的时代，2.2真的不小了，我们知道，总价一样，容积率越大，楼面价单价会越少，反之就是越高。如果这块地2.0容积率，楼面价应该得2.1左右了吧？更何况，对于核心区而言，这块地，也是边缘地块，不知道过去为一号院打广告吹位置的尴尬没有，还有只吹装修不敢说位置的，尴尬没有？我甚至看到有人说这块地位置比和玺还好，真不知道是什么鬼逻辑分析出来的。那么？问题来了？无锡涨还是跌？其实上面也已经说明了，还是涨哇，政府已经涨地价了，尤其往后，会占比房价成本更大，地价涨，利润死的，那么房价会跌？除非开发商做慈善做福利吧。所以说：短期无锡不会，第一点：政府没有任何降地价的意思，要知道土地现在已经是开发商最大的成本了，毕竟不是过去楼面价不如建筑成本的时代。第二点：大部分一二线尝试到了房产红利期卖地发展基建的福利，无锡只是尝试到了尾声，所以说，如果想得到这份发展红利，必须抬起地价，卖高价地增加财政收入，有钱才能发展大基建，否则必然是蓝藻之后的第二次自我阉割。第三点：城市量级低于无锡的很多城市限地价都比无锡高，哪怕相似的东莞宁波，都很高限价。虽说无锡重点关注城市，但是凭什么比他们低那么多地价？如果这样一直下去，无锡市府财政收入明年卖地就要比这些城市少很多，想想政府会愿意吗？所以我一直一个宏观概念：要么每年一小步一小步的慢涨，跟着城市经济和百姓收入调控，另一种就是每隔几年来一波微大的涨幅比如20%-30%这个样子。
总结：
2020年我开始释放爱好，写了很多楼市观点，也有很多闲扯。有正确观，也有误岐观。也帮过不少人，反正各有所好，各有见解，大家看看就好，能用的上的中用的可以运用。
也看到很多朋友年底给我写答谢语，或许受文章启发买到了心仪的楼盘涨了，其实，更多时候我还是那句话，普涨时代，选择合适的板块和学区，终究会涨。无锡房产的利润空间已经越来越低，我已经不止一次说了，大家尽可能慎重投资，别盲目。无锡有些房产博主的东西还是还不错的，当然，渣滓也很多，各种行为炒作和面上忽悠也还是比比皆是，这东西我个人也不会认为自己东西百分百正确。
过去2020，很感谢我的群友们开心聊房，也感谢好大哥们给我提供资源和透露一些消息，或许这才是我的初衷，起初混混各大博主评论区也就是想认识认识几个人，貌似很多不待见，索性自己说自己聊，毕竟一年很长时间不在无锡，很难面交之类的活动。
公布一下2020说房财报，头条获利10+元赃款，知乎问答付费咨询获利600+元，微博网友打赏获取不到20元人民币，合计700元不到。公正透明不含水，也懒得截图了，回头一起截吧，毕竟不多，然后说房方面没有其它任何收入了。大部分贡献给了群里的朋友和咖啡，当然我自己也喝了[呲牙][呲牙]嘻嘻嘻。很多朋友会问我，新的一年会更多关注哪个板块，其实我更多关注的是无锡会不会大力开发一个新刚需板块或者高端板块，因为目前阶段来看，大部分板块还是出于成长期，并没有达到完成阶段，如果说一定要关注的话我可能目光会投向宛山湖和徐霞客，这两个地方势必会大开发，至于何时不能百分百确定，提前布局自然会有大体的利好。
房产真正的投资收割韭菜在合适开始最佳？综合体落成前后，哪怕出规划也行。综合体运行基础就是周边人口基数，人口上不去规模，终究不会启动，这个前提必然就是周边新建小区的入驻情况决定了综合体建成之日了。也好比自带综合体的小区，为什么住宅先上市，综合体后入市，甚至有的住宅交付了几年才开始建综合体。一方面综合体这种商业回报很慢，所以，经得起时间才能确保利润率最大化。要知道小区入驻高峰期必然是在交付五年左右的时间。综合体提前建成运营说白了就是开发商钱多。要么周边入驻很好，人口多。打个比方：锡东新城，经开雅居乐商业和宝能城商业以及观山名筑商业。如果早早建成亏到死。很成功的可以参考荟聚，八佰伴等，都是人口基数撑起了的。还有太科园万达，新安那片确实没什么像样的商业，新吴万达就完全可以直接启动，人流可以说相当可以。其它细节就不多概述了，反正时机段一定要卡稳。
无锡目前最不争气的就是开发商，没有像样的核心产品落地，香樟园我真不希望是最后的绝唱。哪怕最高端的经开区，品质也没几个像样的，目前交付情况来看，凤起和鸣差不多水平最高的了，建发的和玺我也是相当期待，东区我个人还是很推崇万科翡翠东方，未来，我觉得品质上面会更惨，最多就是市场流水线型。个人觉得无锡市政府可以要求一下，土拍地块给点限制要求，比如：限头部开发商几十强可拿地；地块建设需开发商内部核心高端产品（成本单价最高的或者次高的）等等一些硬性要求。改善不就是为了提升人居住宅体验嘛？那就扎扎实实的改善一把，让无锡多点豪宅。好比壹号院，看看杭州的壹号院是什么标准，旭辉的铂悦参考一下苏州铂悦犀湖等等。我最佩服的就是中海凤凰熙岸，无锡的中海凤凰熙岸和苏州的中海凤凰熙岸都差不多，尤其外立面线条都极其相似。无锡的开发商整体利润率还是很高的，完全可以做品质，可是开发商不搞，说白了市场风气在这摆着呢。所以，无锡的品质之路，还有很长的路要走，起码我想看到x大，x园等等开发商被挤兑走，那才是我想看到的局面。
#无锡头条##无锡##无锡买房##无锡土拍# |
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发表于 2021-3-11 12:09:54
