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提问：房姐你好，首问。目前有锦绣龙城E区1楼一套106两居室（可改三居，14年装修较新），已JLH捡漏购得琨瑜府158（17层）。有两个问题想请教： 1、琨瑜府158户型并不是很好，第四个房间书房很小，虽然是自住，但也想保值，158总价贵贷款压力大，值不值得持有，保利时代144的四房感觉更好，交房后可否置换130，或考虑置换其它楼盘。 2、目前手上没子弹，还欠一些外债，每月贷款1.4压力大，家庭年收入28以内，考虑锦绣龙城出售，一是感觉今年不是卖房好时机，二是卖了就要租房住，请问什么时候卖比较合适，可否等9号线消息，一楼怎么卖出好价钱。卖房后提前还银行多少合适。
回答：你好，对自住环境不是太挑剔，其实琨御府还行。房产投资忌讳频繁换筹，一进一出税费吃掉利润。 如果是单纯的卖房套现，现在不是好时机，等年初吧。 卖房之后，建议再入手一套光谷东的上车盘，留足5年子弹就没问题。
提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。
回答：你好，感谢付费！
先说说中介是怎么生存的？ 当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题： 什么样的中介最赚钱？ 是链家？ 还是当年如日中天的中原？ 还是深耕垄断某小区的社区店？ 要是这样想，就乱套了。 首先需要搞清楚一件事： ——谁赚钱？赚的是什么钱？ 中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。
1.个体中介
2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）
3.中介大企业。 三者截然不同。 中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。 比如链家，赚的是业务量对应的资本套利； 比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体； 譬如21世纪，利润大头是加盟费。 对于那些中介店的老板，也分类别。 有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。 有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。 事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。
从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。 从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。 有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般； 有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观； 有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。 但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。 ——市场占有率提高，利润边际递减。 甚至为了提高占有率，而主动亏损。 链家，就是占有率第一，亏损第一。 但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。 最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。
这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。 一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。 极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。 大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。 你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。
提问：新人首问 房姐你好！请问用老人房票接力贷买房，后期有什么成本吗，继承房产买卖是不是多百分之二十税？另外，看您建议都是尽量低首付多贷，这样留手里的首付资金是拿来理财目标超过房贷利率就行，还是要基于砖本位考虑继续投资买房才值得？毕竟多贷款月供高不少，一时有点没理顺这个思路。
回答：你好，老人票买房，未来直接卖出，或者对敲给你，走买卖流程，不建议走继承和赠与。 继续砖本位，所有资金全部换成房，现金贬值的厉害。 “今天吃了了个叫喜家德还是喜家仁的水饺，38一盘，一盘12个。 以前我记得水饺一盘十块钱。” 留足3-5年月供即可。
提问：#新人首问！ 刚刚加入圈子。目前手上现金800w，还有一个购房名额。需求纯投资(长线持有5-10年)。 目前看好以下四个楼盘： 1.中海二七滨江 单价4.3左右 面积128-143四房 2.琨瑜府 单价2.4 面积170-190四房 3.中建大公馆 单价预计2.6 面积160左右 4.创新天地 单价1.9 面积180-240 因为房票有限。家里也全部限购。只能选一套，长线持有的话哪个更合适呢？ 中海是ceo盘但他是二七目前唯一的一线临江无遮挡楼盘，并且是小户型。绿城华发看江的都是大户型，前面还有滨江苑，中信最前排是公寓。 请问有什么建议吗？我知道投资应该投单价低的关山或者光谷东这种。但是房票实在有限，所以顾虑单价低的小区绝对值太低。
回答：你好，子弹800，武汉装不下的，建议优先考虑一线城市，北京 上海 广州现在都是很好的进场时机。全款抵押的方式买入，不占武汉的房票，也不占武汉的贷票。 一线城市买完再考虑买武汉，这几个盘投资更倾向琨御府，房票珍贵，买大户型长持也没问题的。 当然考虑自住二七滨江更好，但是溢价太高，未来升值潜力跑输刚需盘。
提问：【新人首问】杭州市区，看了融创金成杭源里、中冶锦绣公馆、中海望庐、中冶锦绣华府、建发书香印翠，考虑大户型自住，哪个性价比更好？另外，同一小区总价相同，是高层还是洋房性价比高？多谢
回答：你好，从居住环境、可能的学区、地铁配套、生活成熟度、融创的品质和产品创新度上看，高端改善购入杭源里自住是没有问题的。 杭源里地段难以复制的，但小区域内比较杂乱，没有中间层次户型过渡及精装部分因为限价和项目利润平衡的关系，导致精装标准不够高。 杭源里也没有太多短板，自住可以考虑入手。
锦绣华府产品观感不错，就是位置稍微吃亏一些。高架的噪声影响是一方面，尾气和扬尘影响在很大程度上不弱于噪声。所以锦绣华府远离高架的楼幢问题不大，是可以选择的，洋房位置就更好了，当然单价也高。 性价比而言，锦绣公馆更看好，二手则暂时建议观望一下，当下新房性价比肯定是明显胜出的。 建发书香印翠预期小学九莲小学较为一般，胜在初中学区不错，隶属于十三中集团。性价比一般。 文辉板块的中海望庐，地铁和购物中心都在家门口，但是学区目前不太确定。 这几个楼盘对比，优先金成杭源里和锦绣公馆。 高层还算洋房，对比单价。
洋房投资回报率不如高层 市区内同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价： 6层退台洋房比高层贵约30% 6层普通洋房比高层贵约20% 7层伪洋房比高层贵约17.5% 8层伪洋房比高层贵约15% 9层伪洋房比高层贵约12.5% 10层伪洋房比高层贵约10% 房再高，连伪洋房都算不上了
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2021-3-10 19:58:45
