房地产行业思考&前瞻：春节过后，中国的房价和楼市将何去何从？

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百四十八期（NO.448）

专栏内容提要：

关于2021年中国楼市和房价的前瞻性思考和预判

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产和楼市观察分析者，欢迎关注



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这是熊猫贝贝第448篇原创文章：

春节假期还在继续，相信绝大多数的人，还在享受这难得宁静的假期。

2021开年到春节这40多天时间，对于中国的房地产，房价和楼市来说，可以称得上是中国近年来最为风起云涌，汹涌激变的一段时间。

在这短短的一个多月时间里面，中国一线城市的房价和楼市暗流涌动，房价上涨压力激增，市场狂热情绪弥漫，各种资本炒作，花样百出的手段又“重现江湖”……

似乎和每一次当经济大环境出现问题的时候，都会发生的“资产荒”现象一摸一样的开局，却迎来了完全不一样的结果：

北上广深，从2020年下半年开启的这一波房价涨势和楼市狂热，遭遇到了前所未有的政策调控。

不仅仅是数量上的增加，更是金融+政策管控+直接打击炒作投机三管齐下，无论是态度，还是力度，都达到了空前的高度。

四个一线城市的带头作用毋庸置疑，虽然办法手段表现形式不尽相同，但是一切动作的背后，“房住不炒”的楼市态度和预防房地产对经济绑架产生风险的意图，非常明显。

这篇文章，就将在春节行业和经济“休整”的这段时间里面，对即将开年，中国房价和楼市，进行预判性分析，思考，并且给出相关前瞻性建议。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如果有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知财富，资产，还有中国房地产的那些事儿。



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一、现象解读：一线城市的房价上涨，原因并不相同。


首先问大家一个问题：为什么每当遭遇经济环境受到冲击和持续影响的时候，不分时代，不论地域，都会出现“资产荒”（优质资产被抢购占有，资产价格出现估值高涨的表现）的现象？

一个经济体，一个国家国内金融体系中，有大量资金找不到合适的投资品，出现了配置混乱的局面。资产荒本质是高收益资产的缺乏。

2020年疫情冲击和影响就毋庸多言了，全世界除了中国率先走出影响，得以快速恢复，直至今日，疫情的阴影依然笼罩在这个地球上的大部分国家的头顶，“世纪瘟疫”造成全球范围的经济衰退已然成为一个已经发生的事实结果。

不仅仅是中国的一线城市房价出现了上涨，而是全球的房价都在涨：
2020年全球房价增速创下金融危机后的新高，尤其是自新冠疫情后出现加速上涨，根据我们所追踪的全球主要国家的房地产销售数据，这一涨势在2021年初仍在延续，并且有望突破2005年全球房地产大繁荣时的世纪高点：



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如果单从数值上进行对比，其实中国的上涨情况还算比较“正常温和”吧？

但事实上呢？北广上深四个一线城市以及几个热门城市的房价上涨背后，是几百个低能级城市的房价横盘，甚至是下跌！两相对冲，说明中国一线城市房价上涨，事实上也是非常可观，甚至说得上是具有代表性的。

这就是统计学的把戏，一平均，啥事都没有了，现实呢？有人水深火热，有人滋润快活。

不盲目被数据麻痹，不因为纸上表现而无脑自嗨，中国的经济环境和发展要说恢复正常回到正轨，目前还处于一个事实上的脆弱和不稳定的状态。

别的不说，制造业出口换回来的是真金白银吗？是债务！是美元为计量单位，其他国家的经济欠债！

在这样的状态和背景之下，房价的上涨，就是典型的因为货币膨胀而造成的定向通胀，是一种不健康的货币和经济表现。

然后市场热情呢？在收入预期不明朗，百业萧条的大环境下，对资产的疯狂追逐，对应的，是对一个国家发行货币信仰的不信任，甚至是崩塌：通胀就像洪水，当洪水滔天来临之时，能抓住什么傍身之物，就是救命稻草。

很显然，在中国，没有什么资产能和房子比了吧？

这是大环境背景和原因，但是其实，对于中国的四个一线城市来说，房价上涨的原因，其实是不一样的，要想弄清楚未来趋势，就要把原因搞清楚，这就是溯源寻向的底层逻辑。

首先要说的，是深圳。

2020年率先领涨的深圳，可谓是吃尽风头，一时之间风光无限，疫情刚刚在全国范围得到控制，4月疫情爆发中心武汉才刚刚解封，深圳就爆出“千万豪宅开盘日光”的新闻：

4月5日上午9点，深圳蛇口豪宅项目招商太子湾湾玺推售项目最后的54套公寓，单价9-13万元/平方米，户型320-410平方米，总价区间在2900-5500万元间。中午12点半，项目便传出售罄的消息，揽金23亿元。

不对，比武汉解封的4月8日还提前了3天，深圳楼市的躁动和狂热，可见一般。

然后整个深圳的房价和楼市，就呈现出一种暴涨的态势，终于在7月15日，迎来了“史上最严”的调控。而且这个调控从2020年一直延续到了2021年的今天，层层加码，补丁不断，持续升级……

深圳的房价上涨，原因有很多，但是最核心的，还是因为深圳独特的地理位置。

主要有三个：

1、全国富豪群体疫情后资产避险，集中在了深圳，引得大批投机炒作游资和群体进场逐利，合力推高深圳房价。

2、境外资本入境避险，中国的境外人民币结算最便利的通道是香港，而香港和深圳的地理关系不说大家都知道，资本入境，就地资产转化是路径成本最短的选择。

3、深圳本地的各行各业面对疫情的冲击，大小老板急于扭亏为盈寻找确定性，大量原本用于行业发展和实体经营的资金涌入楼市。

深圳房价上涨，是具有资本炒作特征的泡沫经济表现。

第二个，是上海。

上海的房价其实是从2020年10月份左右才开始出现明显的上涨动力和表现的，但是和深圳不一样的是，上海的房价，其实资本炒作的色彩很淡，房价上涨，其实来源和深圳并不一样;

1、上海楼市严控环境已经事实上从2017年持续了3年时间，大量外地在上海的群体具备了买房条件，即获得了“房票”，3年周期积压的刚性需求群体集中爆发，导致需求端真实需求挤压房价；

2、大量海外留学，工作的群体，因为疫情在下半年陆续回到中国，在外国高收入的背景下，对上海本地的楼市造成的直接价格抬升冲击非常可观；

3、还有一个原因，是上海的房子，在经济发达的长三角地区属于绝对的优质资产标杆，吸引了大量长三角地区的企业，公司购置，以应对通胀环境和沉淀企业资本。

上海房价上涨，是需求端的挤压效应导致的物价上涨，进而引发资本逐利和炒作现象的出现。

然后，是北京。

北京的房价上涨其实非常正常，就是“日历效应”，也就是每年春节前的学区房固定价格上涨和优质改善房源迎来置换高峰，只是因为北京特殊的城市背景和政策环境，基本上行情还没有出现，零星的火苗已被扑灭……

最后，是广州。

广州的房价其实没有非常明显的抬升，只是局部出现了炒作的现象，比如南沙，原因就是深圳调控后的资金溢出，其实本地根本没有刚需的说法，同样的，在中山，珠海，佛山这些城市，也出现了类似的炒房抱团哄抬房价的现象，但是整体来说，不成气候。

四个一线城市的房价和楼市，房价和楼市虽然表现相似，但是成因是完全不同的。

这其中，最为危险，备受争议的，就是深圳，深圳的房价逆市上涨，反应出了中国房地产绑架地方经济，酝酿金融风险的弊端。

遭受严厉调控，也是题中之意。



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二、四个一线城市，四种调控模式背后的逻辑和目的。


既然四个一线城市的房价和楼市表现成因不同，那么四座城市的调控也不尽相同：

深圳：从根源上消灭炒房群体和逐利资本的市场预期。

最关键的，莫过于2021年2月9日，深圳住建部的“二手房成交参考价”的颁布。

但是实话实说，深圳楼市的温度太高，甚至连买房需要278个月社保的手段都出台了，资本力量和施政主体的正面摩擦呈现白热化趋势。

所以深圳调控的目的就是消灭投机，消灭资本炒作预期，而且还要做出示范效果和带头作用，对于其他城市来说，2021年解决房价和楼市泡沫，大概率就是要复制“深圳路径”

上海：疏导和满足真实需求为主，调控施政以降温控制为主。

上海的调控最大特征，是保护真正的刚需，保护首套房群体，抑制投资。

上海调控的目的，是精准满足需求，抑制投资需求。

北京：警示，严查，用严打的态度管控治理房地产。

对中介，自媒体的管控和严查，政治中心调控直击要害！

北京调控的目的，很大程度上，是警示意义。

广州：直接金融收紧，人狠话不多，就是杜绝游资炒作和炒房手段。

广州的调控没有政策层面的表现，而是直接收紧金融口子，加强审核人才引入关联的购房。

广州调控的目的：拒炒作，防资本过境冲击。

虽然四个城市的调控方法和手段各有不同，但是很明显的政策态度，那就是坚持“房住不炒”的宏观规则，防止疫情期间宽松的资金过多过快流入房地产。

注意，堵不如疏，一点都不进房地产显然是不可能的，只是这个苗头已经正式被掐灭了，“经营贷”现在已经是严查严控的重中之重。



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三、关于年后楼市和房价趋势变化的几点预判


结合具有带头表率作用和意义的一线城市年前调控的情况，加上疫情依然持续影响的宏观国际货币环境，还有中国“十四五”经济发展规划开篇的2021年，对开年以后的中国房价和楼市，做出以下几点预判：

1、一线城市的房价依然具有上涨动能，但是置业环境会进一步严峻。

这个预测可能很多人会感觉难以接受，理性客观也不是每一个人都能做到，说直白一点，一线房价都没有预测的意义，唱跌看空一线房价的人，没有一个不是脸被打肿，还是那种十几年不消肿的尴尬结果。

国内的货币环境即使紧缩，货币政策转向，但是一线城市需求强劲饱满，再加上全球资本疫情期间持续大量地涌入国内货币市场，定向通胀第一线的优质资产，就是一线的房产。

只是交易环境会趋于严格，趋于“计划经济”特征。

2、未来中国房子的金融属性，资产属性，在年后会进一步受到限制和剥离。

最有可能的，是房产流动性进一步受限，这个很关键，因为所有金融泡沫都是在交易流通中产生的，限制流动性，就是限制泡沫产生的效率。

结合上一条预判，房价涨，要在房子流动效率高的情况下才有意义，如果房子交易成本加大，流通受阻，限制周期拉大，那么在限制环境下，房价就彻底成为了“纸面财富”，对应的就是对中国的经济产生金融冲击和酝酿的风险得到了缓冲。

3、新一线，高首位度省会城市，或将迎来年后“慢牛”行情。

伴随地方经济的逐步恢复，这些头部城市的房价和楼市，在开年疫情持续好转，复工复产价值产出稳定的情况下，必然会迎来一波房价回暖。

4、3-4线及缺乏经济竞争力和内向发展力的城市，房价和楼市不容乐观。

特别是在2019年以前，凭借“棚改货币化安置”的政策红利实现了房价飞跃，甚至产生了脱离本地收入购买力的城市，年后恐怕会迎来残酷的价格坍塌。

5、疫情仍然是对房价和楼市产生决定性影响的最大不确定性因素。

6、在全新的经济增长和发展方向没有确定以前，中国的房价和楼市整体主基调，还是以稳为主。

7、中国货币蓄水池和经济压舱石的主要功能，将被股市进行分流，密切关注中国资本投资市场股票市场，是2021年资本逐利的重要方向。

以上七点，就是对开年以后中国房价和楼市的理性趋势预判。



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四、思考&建议：刚需和投资，在不同城市的买房逻辑分析和中肯建议


最后进行一个总结性的思考和建议：

1、2021年春节以后，对于炒房，投机，炒作，甚至是正常的投资需求的群体来说，楼市环境必然愈加残酷和艰难，可以说的上是排斥和限制并存。

特别是对于高杠杆风险撬动的群体，可能在2021年会迎来集中暴雷和风险爆发。

好自为之。

2、在一线城市工作的外来刚需群体，如果符合购置条件并且资金达标的情况下，建议尽早上车，年后到“两会”以前这段时间，可能是政策为刚需开放上车的最后窗口期。

“两会”以后，政策环境和金融限制带来的风险不可预期，没必要压着数额巨大的涨幅可能去试运气，真的，过去22年，有这种想法的人，要么彻底被洗牌出局，要么付出更多更大的代价去弥补自己的想象力的无知。

3、房产依然是未来中国稳健投资和安全资产的代表，但是主要方向，将会出现第一次明显的转移和下沉，保值没问题，但是增值效应会大打折扣，这对投资群体的眼光，专业，还有操作能力，提出了更高的要求和限制。

无可厚非的是，房产投资，是主流投资中永远存在的安全投资项目，以前有，外国有，世界有，以后依然还会有，只是门槛越来越高，收益越来越正常化。

这是必然的趋势。

4、“去杠杆”，“去风险”，是开年以后及未来中国房价和楼市的关键词，无论是刚需还是投资，不要有侥幸心理，高压之下还妄想顶风作案，增量市场百无禁忌，存量市场步步慎重。

曾经是比速度，比杠杆率，现在开始，讲究现金流，讲究持续稳定，讲究长期主义。

5、伴随调控持续升级和金融收紧，春节以后房屋买卖的难度和周期会进一步加大加长，结合自身资金需求和实际情况，尽早完成相应的资产购置或交易，是2021年在中国楼市中的先发之机。

特别是有调控政策的城市，尤其重要。

6、深圳调控是终极状态，广州调控是未雨绸缪，上海调控是因地制宜，北京调控是警示威压。

那么没有调控的城市呢？刚需不着急，投资不考虑。

至于其他城市，对照四个城市调控模式，就能找到当前该城市的楼市和房价，是处于一个什么阶段了。一目了然。

本文所有观点和看法，仅为本人思考和写作分享，不作为任何投资和重大置业明确建议。

如有不同观念和看法，欢迎文明留言，理性交流。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

poney

能否介绍一下成都的情况呢？

王俊杰2017

武汉怎么样？现在入手合适吗？

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芊芊551

青岛城阳区呢，今年回落不少，可否上车？

什么大师特

为什么房产税迟迟难产？

王俊杰2017

老师，惠州怎么样？

真不是我干的的

北方城市沈阳怎么样？

我是来围观的逊

珠海2021预测下，老师[机智]

茉莉707

一线城市和所谓的新一线城市在5~10年应该是涨涨涨，当然涨幅(人口，城市发展，人均收入……)肯定在国家强有力调控下不会离谱[捂脸]