北京楼市：洼地正在消失，刚需客还能买哪里？

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提问：首次提问 ，计划近几个月购房，400万的标的。最好2居。不自住纯投资，计划持有5年 1 原本计划双井区域 看了九龙花园 华腾园 百环家园，这个预算只能一居，均价快7万，感觉溢价较高 2 劲松附近 农光里有2000年左右较老2居 ，均价不到6，但还没实际看房 3 还有劲松附近 楼龄较老2居符合预算 ，但楼龄94左右，类似双花园西里，黄木厂6号院，是否要回避 4 苹果园北区公寓 均价6 ，公寓是否要回避 5 除双井区域，望京 团结湖 金台 超青也打算看看，主要在链家找房，感觉基本都比之前精华帖的参考价高一些，房龄20年内，符合预算的标的不多，而且大多数是1居。 烦请推荐几个小区，或者有什么别的建议，1居是不建议购入么，谢谢

回答：楼龄90年以前的不建议看，以后出售 下家贷款会有难度，94年的可以看，双花园西里可以看 ，团结湖和劲松的租金是最高的两个板块，可以关注下 苹果园北区办公居多，房价涨幅较差，不建议看。 还推荐看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 。尽可能入二居，如果没有合适的，上车一居也可以

提问：您好，想咨询下您。本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升，想听听您的意见应该考虑什么样的区域和户型。谢谢！

回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居

提问：房姐好～新人求助，本人目前自住市值1000两局，剩余贷款300。工资睡后月入六万，多年省吃俭用攒下子弹200，想趁近期利率低，北京房价多年未涨进行二套房产投资，时机和选筹真诚求房姐指导，感谢!房姐最美!

回答：如果以二套要求，200首付可看的标的性价比都不高。 建议将资金充分利用起来，抵押现有房产获取400左右的资金+200首付。 以全款优势进行淘笋，主要看天通苑、青年路、常营、望京等区域 你的总月供会在3万+，也不会对生活质量影响太大。

提问：房姐您好，咨询下贷款选择： A.4.35%年利率 7成 20年等额本息 B. 5%年利率 7成 3年先息后本 C. 6.09%年利率 8成 10年先息后本 大概率持有3-5年后会置换房产，以上贷款选择哪种选择合适？多谢！

回答：如果是我，我可以选1年期。 如果选筹买的好，可以尝试3年期的先息后本。 北京3年先息后本常用产品不是5%，比这个利率低。 大多数客户，我会建议选择20年等额本息，4.35%需要老房本，也就是抵押现有的房产

提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号，朱雀门叠拼房型等等

回答：东直门8号属于典型的富豪消费品 居住属性很一般，以新房、地段、装修用料为卖掉，没有足够生活氛围与配套便利。 朱雀门小板洋房，南城居住典范，除了较贵没有明显缺点。

提问：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（价值900w）、北京大兴一套70平一居室（目前一家三口自住，价值300w），孩子今年开始在大兴上幼儿园，2023年小学想在东西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭负债160w。需求有三点，1.2023年之前买套东西海学区房，中等学区即可 2，杭州大房子卖掉之后要再买套小两居(一是我的户口在杭州二是过年回杭州有地方住) 3，家庭的这点资产该怎么倒腾能做到保值。帮忙给点建议，大兴的一居室要什么时候出掉？杭州的房子什么时候卖？北京学区房和杭州的小两居大概买什么价位什么样的房子比较好？以上的买房卖房顺序是什么？现在思路比较乱，麻烦帮忙梳理下，tks

回答：北京学区房不着急买，23年看政策再决定买哪里。 杭州的玩法和北京不同，建议新盘，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定收益，如果能抢到利润比较可观。 就是中签率低，可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。 建议60-70%的预算留给北京，剩下留给杭州 优先卖杭州，买北京

提问：新人首问请房姐关注：简单介绍下情况，三口之家，双方父母均在老家（山东山西），老婆孩子深户有一套学区房，我户口天津，社保一直在广州缴纳，在天津和广州具备买房资格，孩子3周岁半，我被公司派到北京工作常驻，无法解决北京户口，孩子在北京上学难度较大，现在想买二套，一直在天津和广州之间犹豫不决，去天津实地考察明显感觉城市活力不足，如果单丛保值潜力交付出发，天津和广州如何选择，购房预算总价250万左右，如果选广州的话，金沙洲、科学城、南沙三者五年内哪里比较有潜力？感谢房姐！

回答：广州肯定好于天津。金沙洲这几年金沙洲这几年产业一直不行，加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，不建议看。南沙都是投资客去，真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。 科学城未来的发展会不错现在也有起色，推荐选择这里

提问：房姐你好 ，本人和老公刚结婚一年，有一套回龙观天露园的房子大概价值450万（贷款200），因工作地点在建国门，我们在单位附近租房子住，回龙观的房子出租，现在想考虑以后要怀孕生孩子，老人得来带孩子等，想买一个离单位不是特别远的，通勤时间能在45分钟以内，大小适中的房子（至少得大两居或者三居吧），目前手里有200。我老公有个思路，买个300万的小一居，比如在水碓子附近，红庙小区这些离金台路地铁站较近的房子，我们先住着，过两年要生孩子了再卖掉回龙观的，换一个大一点的。但是我倾向于卖了回龙观的，买一个650万左右的三居，看好崇文门附近比如绿景馨园（也算有个学区）、美华世纪（这个是同事推荐的，不知道有没有坑）。主要目的是想把手里200万换成房产保值，也是为了不用付租金，住自己的房子，房姐有什么好的建议？

回答：你们换一套大的更合适，不是北京户不建议买东西城学区。你们现在没孩子的情况，不用考虑学区。自住+保值更合适。由于政策变动所以学区晚买更好。600+建议看下 青年汇佳园 、CBD传奇、苹果社区、后现代城

提问：房姐你好，我们不在京城生活工作，社保和公积金均在北京，有购房资格，想购房一套，主要用于投资保值抗通胀。预算6到8，初步圈定的范围是朝阳区CBD附近，2010年前后的次新电梯房，烦请指点推荐，谢谢

回答：你好，建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

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度素告

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