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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐你好，小白首问。 现居深圳，未来希望回到北京发展，夫妻两人都是互联网，计划要娃，现在物色软件园附近的房子，希望能兼顾改善住房3房为佳，遛娃方便，海淀学区兜底，上班方便。 北京户口非首套，当前有一套有贷款，深圳有一套全款，都卖掉加流动资金可以有900w。 现有朋友推荐海淀幸福里的新房，看中130p的三居，也考虑百旺茉莉园。 看了房姐精华问答，不推荐过早考虑学区，也不推荐新房，比较推荐朝阳（但上班太远）。 提问，以上需求有推荐的小区吗？海淀幸福里值得买吗？
回答：幸福里定价太贵，华润的口碑现在也不行，不建议买。 推荐看中海枫涟山庄，小区物业比较好，学区不错，紧靠互联网大厂，今年首师大附北校区也招生了，有利好，这一轮下跌的比较多，购买价值较大。百旺茉莉园这一轮下跌也比较多，也是不错选择
提问：房姐，我们在海淀山后有二套房，孩子已在山后地区上小学。请问我们是析产后在本小区（海淀三嘉信苑）再增套房，还是去工作单位附近（肖家河）换一套更大点的房子，哪个更有投资价值？去肖家河附近换房可以满足未来孩子跨区小升初，以及改善居住面积的需求。在附近增套房，负担小。如果换房的话，圆明园花园别墅和骚子营的燕北园哪个更有增值潜力。另外，请问购买有抵押（经营性贷款）房子的流程应是怎样？目前这套房子业主想网签后，用我们的首付款解压，提前还款至解压完毕大概需要一周，我担心银行解压期间发生法院查封等事件。是不是我担心的多余了？谢谢！
回答：1. 你的情况改善居住+保值更合适，所以推荐置换到肖家河。燕北园>圆明园花园别墅 再详细说下如何解决抵押问题 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：智慧的房姐您好！新人首问。我家一共三套房产，1.西城官园板块95年老公房小两居，位置紧挨车公庄地铁，之前是黄城根小学对口学区。孩子一年级刚上学把名额刚用掉。受7.30政策影响，最近出售的话可能不好卖价只能800左右。如果明年出会不会能涨一些。想置换远一点大一点的盘，受房姐启蒙看了珠江罗马嘉园大三居，觉得离地铁近想带孩子做地铁上学 可是觉得孩子辛苦，犹豫中。如果过5年再换的话，会不会差价更大？ 2.通州百合湾小区140平4居室一套，现在能卖800左右。无贷款，目前闲置。我想把通州百合湾140平4居出掉，买一个百合湾2居99平，和附近清水湾89平小三居。纯投资。一个全款一个贷款200左右。家里老人有2个STSD资格。打算用租金还贷款。家里收入不稳定没什么还贷款能力。不知道这样操作有没有意义？或者通州一个，别的板块一个。请房姐指点迷津。 3.固安孔雀城海德壹号下叠一套，基本全款280w购买的，已网签，明年三月收房，下房本要收房后还要两年。这个以后能出的话要出掉吗？以后固安那边不会再批别墅用地 了，这个也算稀缺资源，加上机场附近的利好，总价也不高。如果长持会涨吗？如果出掉纯投资角度有什么盘推荐吗？ 我家除了孩子西城上学一个需求外，可以任意买哪里的房产，只想房产能跑赢大盘。缺陷就是创业一直没挣钱，手里现金流不行，贷款有限。渴望房姐的指点。
回答：你好，西城学区建议先保留，明年初市场回暖一些再考虑出手。 百合湾的4居比较稀缺，不建议出手，百合湾在通州算是最好的盘之一了，能买得起百合湾，没人会去买清水湾。最好的方案是，抵押百合湾，加仓一套百合湾的小户型，租金可以抵一部分月供。 孔雀城别墅并不稀缺，资源错配，建议直接出手，置换双井和望京。
提问：新人首问！！需在海淀购置房产，不自住，可出租，近几年内不出售，需要购置保值加增值的投资性好的房产，请房姐指导在哪个区域选购，比如海淀学区，中关村，世纪城，四季青，圆明园上地清河马连洼等。请房姐推荐可行的区域或者具体楼盘哈，另外马连洼价格为什么比上地低呢，有投资的必要吗，农大附中家属楼怎样。谢谢。
回答：不知道你的预算情况 马连洼没什么学区所以价格便宜点，因为海淀大部分都属于学区溢价，投资不要选过重学区属性的板块 建议看看马连洼、四季青、西北旺附近的二手房 农大附中家属楼性价比一般
提问：您好，新人首次提问： 问题一， 北京市90后夫妻置换新婚房，子弹1100，全款无贷款。需要置换一套名下商品房，丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ，有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情，年底有些上升行情，是否先买后卖商量全款周期相对合适？全款周期通常多久合适？ -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价？ -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗？ -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少？ 问题二， 目前购房的需求：第一，地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京，一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线，同时考虑2021年8号线可能南北贯通；第二，小区品质和物业。第三，学区。虽然学区不是首要考虑因素，但也希望挂点儿学区。第四，朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上，看房两个月意向小区主要是：东城区龙体片区幸福家园，保利蔷薇，新裕家园；朝阳区亚运村远洋万和城，嘉铭桐城，保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上，结合我们的四点需求，您比较推荐哪个小区？ -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐？ -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区？
回答：1. 先买后卖策略是对的，买房周期尽可能拉长，为你卖房留时间，这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚，设定一定涨幅，通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的，这个概念已经很多年，但一直不温不火，短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求，具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。
提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？
回答：买房的时候最好别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。 建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，最好的方案是用其它核（家人）办信用贷。
提问：例如房子500万，你想要450万买下，让中介帮你狠狠砍房东的价，你是直接告诉中介你出450万吗？ 房姐，这样的情况怎么样做才是比较好呢？
回答：砍价是一个计划性工程。 硬砍10%，除非房子有问题或者业主本身乱高挂，一般是无法实现的。 至少提前一两个星期就开始给业主耳边吹风铺垫以后的杀价了。 便宜的房子等不了那么久，业主也不会只听一个人说话。
提问：房姐好，新人首问。本地女孩，大龄未婚，工作一年多，现住在朝阳区，工作在西城，首付有两百万，名下还有一套房三百万左右，请问我买房时应该怎么考虑，用首付买一套合适，还是两套换一套合适呢？
回答：建议置换，否着你还是只能买一套上车盘，非学区类的老破小，涨幅普遍较差，毕竟想上车的人群太多，此类产品入手就存在溢价。500+的首付能选择的范围就比较多了 朝青、双井、百子湾、四惠 都是不错选择
提问：房姐您好！首问：置换一套房子，总价预算650万以内，希望居住环境好一点、离地铁近一些，未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园，如何选择更妥？非常感谢！
回答：珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新，问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择，冬季星空性价比一般
提问：房姐您好，我目前情况如下：夫妻共同申请一套限价房，爱人主要贷款人，我是次要贷款人，于19年初还完贷款。虑给孩子找学区，计划在海淀或者西城再入手一套落户，办理离婚已满一年。现在我买房是否能按首套？手里有300万左右可用资金，（可再用亲属房子经营贷抵押300万）年收入60-80，三年有要二胎计划，工作地点在海淀北三环附近，综合考虑学区和生活环境，请房姐指导，谢谢！另：法拍房是否可以选择。
回答：没有记录就是首套 建议自住和学票分离的方式，sfsd入一套品质自住，全款入一套低总价学区(用完即售) 例如 荣丰2008 法拍并不建议，除非有懂行的人帮助，后面坑比较多
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发表于 2021-3-9 18:48:26
