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文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院研究员
今天是年三十了，春节的喜庆气氛即将在今晚的除夕夜达到最高点。微信上，一场热闹无比的贺年祝福和“红包大战”即将上演。
然而，我总感觉有一件比较严肃的事需要在年前说一说，这就是三天前（2月8日）深圳市住建局发布的关于全市3595个小区实施二手房成交参考价的新调控政策。
这三天里，我想到了很多，越想越感觉到这个政策的威力之大。我现在的分析是：这可以说是深圳楼市史上最狠的一次调控！
不就是个“参考价”嘛，可以不执行啊，有什么狠不狠的？
狠，恰恰在于，这次是“以柔克刚”，或者说是“外柔内刚”。
实际上，不仅仅是“狠”，而且是“稳、准、狠”。
我就对这个政策来一次“层层剥皮”式的解读吧：
其一，这是调控最严厉的“限价”政策在深圳楼市中的首次全覆盖。以往限价只针对新房，对二手房的调控政策也有，但主要是打击投机、约束交易行为等等，没有限价，市场上也一直认为政府不可能、也难以推行二手房的限价政策。现在，二手房的限价政策真的来了，是以“参考价“的名义推出的，这就实现了限价政策在深圳楼市里面的全覆盖，而且是不留死角的全覆盖，具体落实到每一个小区。
其二，这次二手房参考价政策的威力之大，还在于深圳的楼市特征。深圳楼市的交易是一个二手存量大于一手增量的市场，每成交三套房中间有两套是二手房。这次政策在价格限制上覆盖整个楼市，意味着管控范围一下子新增了两倍，真正实现了楼市的全覆盖，可见政府的决心之大。
其三，尽管对二手房的价格限制是以“参考价“的名义推出的，看上去并不是像一手房那样刚性约束，但通过约谈五家最大的中介机构，限定挂牌价不得超过参考价，而如果买卖双方若成交价超过参考价，银行放贷也须参照政府的参考价实施，导致首付提高，这事实上造成了十分接近一手房限价的刚性程度的限价效果。
其四，此项政策针对性极强，主要打压近年来的热点片区，例如南山、宝安、光明等西部地区，这些地区的参考价与近期的挂牌价差最高超过了一倍以上，而深圳楼市相对偏冷的东部地区，其参考价与实际挂牌价相差不多，甚至等于挂牌价。显然，政策调控直击热点地带，直击投资投机力量集中的片区。控制住了这些重点地区重点楼盘，也就控制住了深圳楼市的炒房之风。
其五，近年来，深圳楼市的最大痛点就是“一二手房价倒挂”的问题，从调控角度看，所谓一二手房价倒挂，就是一手房价管住了，而浩如烟海的、由成千上万的业主掌控的二手房价格一直无法直接通过政策实现约束，其结果就是一二手房的价格越拉越大，导致新房市场上出现“润4”这样的代持性投机事件，近期二手房市场上的挂牌价竟然报出了40万的天价，看来挑战香港的100万+已经不是一件不可能的事情了。然而这次参考价政策把这种毫无遮拦的挂牌报价的路给彻底堵死了。
其六，可能市场目前针对这项政策的实际效果的估计和分析仍然不到位，很多人的分析还停留在政策是“走形式”的研判里。但我估计，三月份以后，只要银行贷款严格参照政府的参考价执行，深圳的二手房市场就会大幅冷却，成交量会明显下滑，实际成交价格也会出现一定的回落。
其七，可以肯定，楼市里针对性的对策已经在酝酿，比如，阴阳合同可能再现，按照参考价签一份，按照实际成交价再签一份；首付贷之类的表外各类融资渠道可能会改头换面，重新登场，等等。然而，可以想见，这次的政策绝不是收官之战，甚至可以说，针对二手房的价格管控政策刚刚拉开序幕，市场上的任何对策都将会遭到新政的严厉阻击，在此我要提醒那些专门操弄对策的炒房客们，还是留心一点好，不要轻举妄动，避免中招。
其八，现在的调控已经不是住建部门单独在需求侧发力，而是与土地管理部门在供给侧的发力同时推进。从现实看，可以说深圳住房的供给侧动作更大。显然，深圳已经下定决心要“恶补”人居短板，去年宅地供应31块，接近于以往五年宅地供应的总和。预计十四五期间，宅地及新房供应量会继续大幅提升，显然这种情况会持续降低市场对二手房的关注，也必然持续造成对二手房市场上投机现象的“釜底抽薪”式的挤压，与参考价政策形成双向制约，由此可见，未来一二手房市场上的所谓“房价倒挂”之类的痛点将面临消失，二手房交易将逐步过渡到平稳健康运行的通道里。
由上可见，这次的二手房参考价政策在对深圳楼市实施了不留死角的全覆盖之后，可以说也完成了最严厉的、最“稳准狠”的调控政策的投放之举。从此，一二手楼市调控完整性地联手运行，根据运行情势随时实施政策的“打补丁”，以逐步完善提升调控政策体系。由此，深圳楼市的调控进入相对成熟阶段。
对于刚需和改善性住房需求者来说，这当然是大好事，是强有力的政策替他们保驾护航，今后打算在二手房市场上买房的市民当然会把这个政策用足用好。
最后，还是要对读到我此篇文章的各位朋友道一声：新春快乐，万事如意！ |
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发表于 2021-3-7 19:37:48
