北京楼市现状：房价冰火两重天，有人急售有人抢房

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个学区房。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！

回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买顶级学区，又想把风险最小化，那就总价最小原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和升值确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。

提问：房姐，您好。已有一套西城学区房，贷款200多。目前手里有300 多一些，想买个能保值的，朝阳有洼地推荐吗？考虑两三年后或5年能出手，置换一套可以自住的。现在新盘看了一些，感觉水分很大，未来看不了那么远，所以考虑城里二手房。本打算入手民族园附近可改三居的二手房自住或出租，等几年再置换。但租房太久以至于完全看不上安贞安华北四环的房子……考虑买房后再转手，除了物业，轨交等因素，楼龄也是需要考虑的吧，我的考虑是起码要95的房子。请指点！谢谢！

回答：安贞这个片区有几个共同特点： 受亚运村余波影响，部分有点贵； 整体交通一般， 生活配套少，公园多。有性价比的标的不多 根据你的情况推荐看 望京02后的品质次新6+，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下

提问：星主，二套房抵押贷，利率大约在多少？

回答：你所说具体指的什么？ 抵押贷利率不管是首套还是二套房。 一抵和二抵的利率根据情况可能有所不同。 目前抵押贷可以做到3.85\/4.35等利率，如果要求更宽容活着成数更高的，还有5.8-6.5不等的。

提问：房姐，我们的官司遇到瓶颈了，现在就公司持有北京住宅的资质问题围绕，买房时开发商审核我们资质，说能网签能下证，结果也确实网签了，到办理房本的时候，开发商的代办去区不动产被卡住，说这个公司没有购房资质，开发商要求我们注销网签，重新注册一个股份公司，再办网签，我们觉得风险巨大没去这样做，请了一个律师打官司退房，开发商态度特别恶劣，拒绝理睬，直到法院给他们递了传票，开庭前后，开发商让代办联系我又说能办了，说他们经过多方协调及有关部门多次政策解读，现在可以合理合法合规办理，请问房姐对这方面也了解多少，给些建设性意见，谢谢！

回答：一个内卷的典型案例 首先，不应该用公司壳买房。 其次，公司壳买房，正常一般用普通的有限公司。 自然人独资公司极少，选择偏门路径，就会导致麻烦，工商、建委、开发商需要互相查询验证协调。 社会生活，以后还有无数这类的事情。

提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费最多能承受550w（第一次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美第一城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人看孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有过有其他小区推荐也可以，谢谢

回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐

提问：房姐您好，新人首问。 我是一个27岁未婚女青年，有工作居住证，考虑买首套房，月薪1万5，首付120万。目前主要考虑买房自住，父母也会一起住，在想买个小两居会不会好一点。现在工作在朝阳门，但是可能会换工作。有以下疑问想请您解答一下。 1、因刚工作两年，公积金目前每月不到3000。按照北京当前的政策，不知用公积金能贷多少？剩下的商贷。还贷款父母每月会给一点支持。 2、请问这种情况买总价多少？哪里？的房（二手房和新房都可以）合适。 2.1.双井，潘家园，劲松，常营，草房，百子湾，朝青，看着好像价位低一点，不知道是否合适？或者您还有其它建议的区域嘛？ 2.2.这些区域比如潘家园房子年限也挺老的，不知道是否可以买？ 2.3也希望您这边可以推荐一些楼盘，感谢感谢！

回答：你好，公积金贷款额度计算公式： 贷款额度=(月个人缴存额\/缴存比例-最低生活保障金额)\/对应贷款年限的月均还款额系数 可以按照以上公式计算下。 总价400万以内的2居，这个总价段的楼盘大部分集中在劲松 潘家园和常营，朝青 百子湾和双井能选择的楼盘相对较少。 建议优先考虑常营板块，首开畅心园，住欣家园这类次新盘价格比较坚挺。上班稍微远一点。 潘家园板块的劲松六区和潘家园东里这些小区最近价格在回暖，可以重点关注下。居住品质相对差一点，但是通勤距离更近。 同样总价，市区老破小地段秒杀郊区次新。 住在市区，节约时间精力交通成本，享受纯熟便利生活配套，提升工作学习社交质量，对你人生综合收益的帮助，至少在上百万这个量级。 自住角度的性价比，市区老破小完全碾压郊区次新。 这2个板块都可以买，看你自己的取舍。涨幅都是轮动的，次新领涨，老破小跟涨。

提问：新人关注肯求意见。在京刚满5年社保，拿到购房资格，户口广州，工作地点复兴门地铁站。单身（未来两三年结婚），sfsd，年薪50万。买房主要考虑自住，父母每年两三个月在北京，以后结婚父母会常住北京留给父母。 前几年有打算在广州买房，为了留着北京sfsd的资质一直没买。 大方向上目前的困惑，是总首付（加中介和自住装修）预算250万在北京买个总价500万的房子？还是北京总首付180万，半年或者一年后在广州买二套以租养贷？（如果在广州买算是我和爹妈的保值投资） 在北京买房的需求，带露台有电梯，户型不要太奇怪，通勤地铁换乘一次一小时都可以接受，不考虑新房。 目前看了以下几个套房子。 A东四环外通惠家园，东南塔楼双阳台，23层84平500万。 B南四环内彩虹城二区，南北通透双南卧室，10层87平500万。 C北苑茉藜园，东南塔楼大一居已改小两居，26层75平420万，近公园 D潘家园东里，西南塔楼双卧朝西，13层66平400万，近公园 这段时间一直到处跑看房，通勤时间和小区管理有直观的感受，但新人小白还是想问问上边四个区域从长期持有的角度您更建议哪一个？

回答：你好，通惠家园便宜有便宜道理，不止通惠家园啊，这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地。 主要优势就是地段好，地铁近，东四环这个价格也没啥说的了。 投资我肯定不推荐的。 彩虹城中规中矩，说一下缺点吧，周围乱点，距离地铁站远，得房率不高。 老北苑比较好且比较便宜的，估计也就茉藜园和清友园了，但是投资尽量不要考虑老北苑 涨幅太差 流通性也不好 要买就买新北苑 建议北京和广州各买一套，潘家园东里还不错，炫特嘉园，大望路CBD传奇、金港国际都行。

提问：接上一条限竞房问题。其实我是因为这个问题加入星球的。 我的朋友有意要买，我需要专业上给他点建议。1、限竞房维权都表现在哪些方面的维权？ 是房屋质量，还是平米数不够，还是表现在哪些具体方面呢？

回答：1.能量守恒，既然要限制价格，自然货不对板 2.绿化，物业，外立面，大堂，楼道，楼道结构，房屋解构，建筑质量，管道，窗户，墙板...任何方面皆有可能 3.房本面积由测绘决定，一般面积不会错误

提问：房姐好！ 怡美家园和当代两个小区地处上地与清河交界，这里应该属于被互联网+产业巅峰推高的高溢价区域吧？ 被高铁和部队大院夹持，安宁庄路拥堵严重，尽管清河高铁开通，13号线加站，对于自驾出行还是很不方便。 这两个小区的房价果然下降明显，大面积尤其下跌的厉害，笋的明显。 北京的区域建议中，海淀普遍溢价，这样的小区，出来八折笋能拿吗？

回答：你好 当代moma这类小区有一定另类元素，价格略高。 清河＋西二旗地段中间，2016年以前码农购买力充足，2016以后可以明显看到没有过抬头的迹象，相比之下期间北京仍有很多地段阶段性行情，所以补涨。 海淀的普遍溢价，是建立在学区的加持，以及购买力人群相对固定，区域自成市场上面的。 你的分析基本正确。 这个溢价，可能超过20%，所以即使市场价8折，也不一定完全保险。 麻烦的是，怎么计算折扣，怎么算8折？

提问：房姐您好！手头100w，广州黄埔片区和杭州未来科技城片区二选一买一套，选哪个片区？多谢！

回答：未来科技城两个问题： 1.目前涨价较多，产业相对单一，存在溢价风险 2.评估不足，贷款不足 100万足够在杭州建仓1000万300㎡，可以优先看看奥体-钱江世纪城等板块 广州黄埔的科技主要用于破限购，黄埔本身也有涨幅

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