2021年伊始，部分城市市场过热触发楼市调控。深圳、上海、杭州等城市收紧限购、信贷；广州、合肥、成都等城市严厉打击哄抬房价等交易违规行为。北京严格落实“房住不炒”调控要求，严查资金违规进入房地产市场，严查中介炒房、投机炒作行为，同时加强对长租企业的监管，禁止企业形成资金池和租金贷。在此背景下，近期北京房地产市场和企业表现如何？
特别声明：北京房地产企业权益销售数据统计是以2021年1月1日-1月31日期间北京网签备案的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据CREIS中指数据在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1月，北京房地产企业权益销售业绩TOP10企业商品房权益网签金额合计191.86亿元，权益网签面积53.32万平。本月上东郡（澜悦景苑）共有产权房和奥森ONE限竞房项目网签金额分别高达48.69亿元和44.19亿元，助力首开股份、中交房地产、北京建工地产、北京住总集团和世茂集团位居北京房地产企业商品房权益网签金额TOP5。其中首开股份商品房权益网签金额28.67亿元，位居北京房地产企业权益销售业绩TOP10首位；中交房地产以25.39亿元位居次席，主要贡献项目为上东郡（澜悦景苑）共有产权房、亦庄橡树湾、海淀幸福里等；北京建工地产商品房网签权益金额位居第三位，奥森ONE限竞房、瑞晖嘉苑共有产权房为主力贡献项目。TOP10房企商品房权益网签金额均超11亿元，其中梧桐湾嘉苑和中建·十里湖光共有产权房网签金额均超12.50亿元，助力中国铁建和中建智地跻身北京房地产企业权益销售业绩TOP10企业行列。
特别声明：北京商品住宅项目销售数据统计是以2021年1月1日-1月31日期间北京网签备案的商品住宅（不含保障房）为统计口径，主要依据CREIS中指数据在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目共实现网签金额162.82亿元，网签面积36.61万平。其中上东郡（澜悦景苑）共有产权房和奥森ONE限竞房网签金额居前两位，网签金额均超44亿元。中国铁建开发的梧桐湾嘉苑共有产权房项目网签金额达12.88亿元，位居第三位。从项目性质来看，TOP10项目多为限竞房和共有产权房项目，其中共有产权房和限竞房项目均为4个。
调控政策
2021年开年，北京房地产市场主要从房贷监管、租赁政策、市场监管三个方面严格落实“房住不炒”调控要求，严查资金违规进入房地产市场，严查中介炒房、投机炒作行为，同时加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷。
➤房贷监管趋严，严查信贷资金违规流入房地产市场
1月30日，北京银保监局发布通知，已要求辖区各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时，会同多部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。对于违规银行，一经查实将依法从严从重处理。此外，北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。
2020年以来，部分城市存在经营性贷款违规流入房地产市场现象，成为推高当地楼市热度的重要原因之一。信贷政策作为楼市调控的重要抓手，近期多地纷纷出手严查个人信贷资金违规流入房地产市场。相较其他热点城市，北京楼市调控效果显著，房地产市场平稳发展，此次信贷重点排查行动有稳定市场的作用。近年来北京地区保持房地产及相关领域信贷合理增速。2020年，北京辖内个人住房按揭贷款、个人消费贷款及个人经营性贷款全年增速分别低于全国9.0、14.3和6.2个百分点。
➤出台租赁监管新规，稳定市场运行秩序
（1）1月25日，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞在直播中表示，市住建委将加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷。严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。
（2）2日2日，北京市住建委、北京银保监局等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。《通知》规定，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
“长收短付”、违规使用“租金贷”，这种高风险的经营模式是导致长租公寓频频“爆雷”的重要原因，北京租赁新规从付款周期、资金监管、租金贷、合约规范等方面加强租赁市场监管，明确断绝了高风险的经营模式，降低整个市场的系统性风险。在国家强调解决大城市住房突出问题的背景下，有利于推动租赁市场平稳、健康发展。
➤落实“房住不炒”，约谈和检查中介机构，限制舆论炒作
近期，北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构，要求各经纪机构及从业人员严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。
2月3日，北京市住建委、市网信办、北京银保监局三部门联合对多家自媒体进行集中约谈。要求自媒体在推出涉及房地产市场文章时，要坚持以客观事实为依据，并做到“四不得”：不得背离“房住不炒”定位；不得渲染个别成交案例、局部区域价格波动来炒作市场行情；不得通过各种方式制造购房恐慌情绪；不得臆测调控政策走向或趋势。
住宅市场
成交端：2021开年首月，北京商品住宅（不含保障房）成交环比量跌价稳，成交规模依然处于较高水平。1月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为85.10万平，环比下降26.2%。整体成交量虽较去年12月有所降低，但依然处于较高水平，创2016年以来同期月份最高水平。本月北京商品住宅（不含保障房）成交均价为46288元/平方米，环比微增0.6%，受去年同期区域和产品成交结构影响，成交均价同比下跌7.5%。
图：2020年-2021年1月北京商品住（不含保障房）月度成交情况
区域成交方面，朝阳区、昌平区和通州区商品住宅（不含保障房）成交量位居北京各区域成交规模前三位，其中受上东郡(澜悦景苑)共有产权房等项目成交的带动，朝阳区成交规模居首，整体成交规模达21.36万平。同比来看，2021年1月北京各区域商品住宅（不含保障房）成交规模均较上年同期不同程度增长，其中怀柔区、朝阳区、通州区同比增幅位居前三，同比增幅均超3倍。
图：2021年1月北京商品住（不含保障房）区域成交同比情况
成交均价方面，1月份，丰台区、海淀区和东城区商品住宅（不含保障房）成交均价居前三位，其中，受中海甲叁號院、懋源·璟岳等高端改善盘成交的带动，丰台区成交均价66503元/平方米，居各区首位。同比来看，除丰台区、昌平区、大兴区、延庆区和海淀区外，其他区域成交均价同比均不同程度下降。
供应端：北京商品住宅（不含保障房）供应节奏放缓，整体供应量仍超1万套。2021年1月，北京商品住宅供应节奏有所放缓，整体供应11327套，新批上市面积达115.57万平，环比下降38.4%。整体来看，受中海寰宇视界、正商杏海苑等项目新批入市的带动，北京商品住宅（不含保障房）供应依然保持较高规模。1月，北京商品住宅（不含保障房）销供比为0.74，环比有所上涨，连续2月处于供大于求状态。
图：2020年-2021年1月北京商品住宅（不含保障房）月度供应情况
分区域来看，1月，顺义区商品住宅（不含保障房）新批上市面积居各区域首位，新增供应37.45万平方米；房山区、昌平区和大兴区供应规模紧随其后，供应均超13万平。东城区、石景山区、通州区和延庆区本月无新增供应。
图：2021年1月北京商品住宅（不含保障房）区域供应情况
库存方面：库存小幅回落，出清周期持续下降。截止到2021年1月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量为1187.06万平方米，环比小幅下降1.1%。2020年下半年以来，北京商品住宅市场成交端相对活跃，库存出清周期持续回落。截止到2021年1月底，北京商品住宅（不含保障房）库存出清周期降至13.5个月。
图：2020年-2021年1月北京商品住宅（不含保障房）库存情况
宅地市场
2021年1月，北京共推出7宗住宅用地，供应规划建面93.29万平，主要集中在顺义区、海淀区、朝阳区和大兴区，其中顺义区新推3宗住宅用地，供应规划建面达57.37万平。本月北京共成交5宗住宅用地，成交规划建面57.94万平，主要分布在顺义区、石景山区、房山区和大兴区。
图：2021年1月北京宅地成交分布情况
从成交地块性质来看，成交的宅地均为普通商品住宅用地。受成交结构影响，2021年1月北京宅地成交楼面均价为24828元/平方米，环比增长33.7%；平均溢价率为7.2%，环比提高6.5个百分点。
图：2020年-2021年1月北京宅地月度供求情况
整体来看，1月份北京宅地市场热度相对较高。从竞自持情况来看，成交的5宗宅地中有2宗宅地触发竞拍上限进入竞自持阶段。其中大兴旧宫地块16组竞买主体现场竞价5轮便达最高上限价，进入竞自持环节，最终合生创展以上限价46.57亿元+竞自持面积比例21%竞得，成交楼面价为34998元/㎡，溢价率为10.9%。从竞价轮次来看，成交的5宗宅地中3宗地块竞价轮次超20次，其中大兴旧宫地块、顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块以及房山区拱辰街道地块竞价轮次分别达25次（5轮竞价+20轮竞自持）、24次和22次（12轮竞价+10轮竞自持）。
图：海淀树村地块
2021年1月，树村地块可以说是北京宅地市场的高频词汇。1月26日，北京市规自委网站显示，暂停海淀树村、朝阳金盏乡三宗地块国有建设用地使用权出让挂牌交易。截至目前，三宗地块已经历四次调整。2020年12月10日，第一次延期；2020年12月31日，调整竞拍规则，竞报政府持有商品住宅产权份额；2021年1月11日，第二次延期；2021年1月26日宣布暂停成交，入市时间另行通知。可以看出，三村地块由于区位优越，周边配套完善，入市预期较高，此次暂停挂牌，显示出政府坚决落实“房住不炒”调控基调，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。 | 
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发表于 2021-3-7 15:12:51
