北京楼市现状：市场两级分化严重，小白买房需谨慎

向往草原403

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好。我长期在上海居住生活，目前想在北京买一套房作为投资，首房首贷。 计划投资总价不超过700万的房子。我的想法是选西城的房子，计划看看玺源台，中海紫御公馆，朗琴园，也考虑东城的华龙美晟。总的指导思想是想着靠学区的概念，买一个属于东西城区的原来价格相对没那么高的小区投资，房龄在10年以内的。但也有点怕西城房子溢价严重，所以有点拿不定主意。 还有一种想法是考虑朝阳，比如太阳宫一带 裘玛都这类小区。总的指导思想是纯投资，所以想看涨幅潜力最大的房子。还请房姐指点迷津，多谢多谢！

回答：纯投资不要看成熟的学区板块，非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠。投资主要买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，建议先看完精华帖

提问：近看房，看了一个房子比市价便宜20w。业主欠款，房子被法院查封。链家给的方案是，我们付定金，房价10%到一个托管帐号，然后链家先垫资帮业主解封。解封完，定金转到链家理房通，然后走正式买卖合同，后续在过户前两天把剩余房款托管到链家理房通，然后正常过户。链家的说法是，如果后续过户不成功，链家退款，我们也没什么损失，只是浪费一点时间。各位怎么看这个方案，有什么漏洞，望指教。

回答：赎楼就找正规赎楼机构，为什么需要链家，甚至是理房通呢？ 买房找链家是第一错， 理房通第二错， 买法拍房第三错， 小白买法拍第四错， 误认为买房是一手交钱一手交货一样简单是第五错。 业主无力偿还的法拍房，比市场价低（低不是便宜）20万，假设房屋只有300万，也是毫不值得的，风险和折价不成正比。

提问：房姐好！一家三口（儿子24岁）京籍，自住一套央产房。买房为两个目的：1、儿子自立门户；2、保值升值，以租养贷。有外地商业门面年租金30W。手上现金330W，可贷150W，月供3W内。目前偏向于通州（感觉公园多环境好）看了京贸国际城西区（人车分流物管和学区都不错，两居总价480W，压力小没负担）、BOBO自由城（人车不分流，两居100平600W一楼带花园——虽然花园外就是小区车道），在二者之间纠结。 另外，您说朝青国美第一城、晶都国际租售比，相对较好，去看了看，发现跟通州那两个盘比，单价差不多啊！但租金的确高出30～40%。现在更纠结了。请您帮忙回复下，我们该如何选择，通州那两个盘还是朝青两个盘？ 另外，我们在外地还有三套住房（重庆2和宜兴1）和三个商业门面是否可以卖了或者可否抵押贷款后回京投资？就这一张房票了，请房姐百忙之中给予指导。非常感谢您！

回答：你好，感谢付费！ 京贸国际城和BOBO自由城这2个盘属于通州房价的第一梯队，自住环境很好，所以单价在板块内会偏高一点。 国美第一城属于朝青房价的第三梯队，投资不错，但是自住相对较差，价格自然也会偏低。 具体买哪里，需要看你的需求，自住偏多，优先通州，投资偏多优先朝青。 重庆如果在两江四岸核心板块可以继续持有，宜兴建议直接出手。门面租售比在6%以上可以继续持有，否则出手。

提问：房姐你好，亦庄和亦庄开发区有适合的房源吗？年收入30，首套，未婚，京集体户，油车指标，国贸附近上班。首付130内可接受，月供1.6内可接受，公积金两人可贷120左右，考虑小部分投资，小两居或小一居都可以。另外亦庄橡树湾和融创亦庄一号对比如何，橡树湾价格更吸引人。另外城区内交通便利的老破小也可以推荐。

回答：橡树湾是这一片的商品房，这算一个优势，缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病，据说周边要建垃圾场。亦庄壹号是限竞房，有限售期，离地铁有段距离，如果能长持的亦庄壹号会更稳定一点。城区内兼顾居住质量看看 东恒时代三期和首城国际的一居，老破小两居看下劲松和团结湖板块

提问：房姐，您好！新人首问。本人51，全家天津籍，年入80-120不等，目前朝阳管庄110平+68平两套房，近京武清高村别墅一套（通常周末去住）。 想把68平的出手，筹500-600子弹，以儿子的名额（25岁朝阳的社保刚满5年，公积金2年）购180左右大平层，首选朝阳其次海淀、亦庄可考虑。 主要目的权重比例：40%北京住宅品级升级、30%未来小孩择校、30%投资保值。 恳请您百忙给指点下：1、区块推荐；2、具体可以考虑的楼盘及排序；3、合理的购置方案（操作次序、贷款方案等等）。 谢谢

回答：你好，子弹500-600，可以入手总价1000-1500的楼盘，这个总价是典型的改善预算，这类群体往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 管庄所在的板块，刚需盘多，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到很好的学区，很容易摸到天花板继而上不去。 所以这个总价只能在东西海朝这几个区域内选择。 朝阳推荐望京 朝阳公园 双井，海淀推荐清河 西北旺。 东湖湾，融科橄榄城，北纬40度，上京新航线，澳洲康都，泛海国际，棕榈泉，观湖国际 橡树湾，西山公馆，百旺茉莉园，中海枫涟山庄 建议出手武清别墅，保留管庄68平，做抵押融资。

提问：您好，想咨询下您。本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升，想听听您的意见应该考虑什么样的区域和户型。谢谢！

回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居

提问：房姐好，有个问题请教，朝阳东坝利锦府单价6.7万 130平三居总价880万 是否可以出售了，以北京整体二手房市场来看，今年后续上升空间如何？还是继续等等？另外未来东坝这边涨幅怎么样，换到哪个区位成长性比较好呢？多谢多谢

回答：东坝现在价格上有点偏高，但长期还是看好的 不做短期预测，北京长期绝对看好。不建议等，房价一但启动你再上车就来不及了，像去年深圳30%+的涨幅，那时候想等的人后来都上不了车。 利锦府可以出掉，换筹到望京比较好

提问：房姐您好：首次请教，本人西罗园一套房子六月应该可以卖掉。加上现金共有450万左右。曾经带过款。想换房投资。1.听中介说我可以买600到650之间的房子。是不是楼龄新一些的南向两居室更有升值空间（因为西罗园价位一直涨不上来。）我是外行。我看过新北苑的楼盘，例如润泽悦溪、中铁建国际城、世华泊郡。望京的北纬40度。东城区的金鱼池小区。丰台区的阳光花园、优胜美苑等。也关注了大望路双井一带的房子。略微新一点的两居室这个价位没有朝南向的。（也不知道南向是不是真的那么重要。）2.父亲户口年底可以签进北京。父亲没有买房贷款记录，等到年底父亲户口迁进来，以后再买是否来得及。如果来得及可以买个更贵一点的。但是月供18,000以内可以接受。3.可以给推荐几个小区吗，我只做投资不自住，买哪里都可以。西罗园的房子出售后本人名下无房。（本人工作单位特殊，无法全款买房后抵押贷。）

回答：建议用老人票的sfsd入，能看的标的范围更大，根据你的月供看到总价800+的标的没问题，可以看下 中海城 保利百合 金泰城丽湾 首城国际 宝星国际 天之骄子等

提问：新人首问，谢谢房姐； 预算：900-1600w；首付400-700w； 贷款：首房首贷； 房源：尽量新，10年以后； 地理位置：四环内，东侧北侧为优先考虑；地铁交通从家出行步行不超过1.5km，附近有成熟商业综合体，小区容积率不高于2.0，绿化面积超过30%； 大小：110平方米以上； 户型：三居室起，户型尽量方正 ，尽量能带一个院子+下沉空间或阳台房，家里有狗； 朝向：南北； 学区：名校学区，尽量覆盖小中高； 税费：满五唯一或对方可以承担大部分税费；

回答：900-1600的跨度很大，选筹范围也完全不一样。 期望学区比较好 可以看看东城 例如 和平新城、新世界家园 想兼顾学区+自住 就看朝阳 珠江帝景 ，嘉铭桐城（4环外5环内） 另外 学区和品质是要有个取舍的，很难兼顾

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除非现在就去自住，否则bobo的问题是房子有些老了，电梯房就那4个楼，京贸就算了吧！

真不是我干的的

托

白云追月素

望京托，妥妥的