2021年，楼市格局已变，买房认清这3点

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这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

提问：新人首问，房姐你好，看了你对房产还有事业甚至人生规划的犀利见解，非常开拓眼界，直接进了圈子，希望你百忙之中能为我提点一二。本人在皖南三线小城市芜湖（不知道你有无了解这儿的房价），小孩两岁半，本地今年刚出六年一学位政策，担心两年后学位紧张，准备买双学区房。基本情况：和老公名下各一套婚前有商贷的房产，现打算把我父母住的房子贷款还了（就是我婚前所贷），利用剩下的35w贷款买师范附小附近的小两室，可选的只有90年代的老房子（挂价1.4）、2010年左右的安置房（挂价1.5），赭山春秋等商品房（挂价1.6-8已突破心理价位且能买得起的只有一室）。现在矛盾的地方是，三年后入学现在买是否早了，不买又担心后面又一波涨（五月新政出来学区房已开始涨），问题一：学区房今年是否可以入手，选哪类的比较适合我家的情况。问题二：父母住的房龄也比较老了且多层顶楼，本打算是先为父母置换改善型住房的，可惜学区新政又出来了，所以其实问题一二是相矛盾，手头资金不足，只能有个先后；问题三：老公家有个门面和房子待拆迁可以用来投资，对于我们这样的小城市的楼盘是否还有值得投资的区块，或者眼光放远点去其他城市实现资产增值？感谢指点迷津。

回答：你好，我们虽然不鼓励继续买入三四线城市，但是也不能一棒子打死。 三四线几年来涨幅也是不错的，东南部和西北部三四线城市存在较大的差异。身边人持有的常州、芜湖、马鞍山等城市近两年都是翻翻的行情，而且有个芜湖亲戚2016年买套房80万，2017年就以130万出售，本金翻翻，三四线城市也有二手市场，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格； 三四线城市核心地段的学区房在短期内保值能力还不错，但是建议只考虑小户型，1居或者小2居，非笋误入。 考虑未来流动性，建议入手次新盘学区的小户型，如果是单纯自住，建议入手一套90年代的老破小。

内地省份，因为资源的倾斜，很多省内第二城，未来不可避免的会被省会持续拉开距离: 江西的九江 安徽的芜湖 河南的洛阳 陕西的榆林 今后慢慢的，省会会胜出。这是必然的。现在的经济模式是有关部门主导的，各种优质资源会向省会倾斜。 原来，苏州是远远超过南京的，现在，南京快速上升，和苏州基本差不多了。宁波原来是优于杭州的，现在宁波远远逊色于杭州。柳州大连也是。 一省双雄是历史形成的。

经济大市往往是沿海大港口，自然属性优越。省会往往是腹地，现在是资源倾斜堆起来的人造景观。研究这个问题的目的是，预测未来。现在，青岛，厦门还领先于省会，但这个趋势也快了。济南，福州必定会越来越好 所以投资建议首选省会城市，例如 武汉 重庆 成都 沈阳 杭州等等都是值得买的城市。

提问：美丽的房姐！我现住南湖花园（南湖一小，南湖中学学区）184平的六层无电梯房（满五唯一），己为儿子在联投中心购买了一套婚房（无好学区），使用了儿子首房首货的资格！贷款压力月供4万，贷款刚下。 另在绿地海珀滨江云镜看中一套一线江景房做为投资（目前己交30%）后期可出租，办公，投资使用。 方案1 我想如果自己用二套资格买绿地海珀滨江云镜月供为1万多，合计月供5万，压力还可以承担。 方案2 如果把我名下的房子过户给儿子，儿子名下也就有了学区房，弥补了学区空白，过户后再用我的首房首贷资格购买绿地云境 ，但月供将是3万，合计月供7万。压力就有点大。 目前国家调控如此严，有点担心武汉房价下行，但此二套房都已交了首付的钱，不知怎么办为上选，哪种方案更合适我。或房姐给拿个主意！ 有点急，望回复

回答：你好，感谢付费！ 只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。 理解了这一点，我们才敢在房产上投入全部的身家。

既然可以稳赚不赔，那为什么不用杠杆呢？ 所以，每一套房产，我们才会尽力贷足。 12%并不足以作为理想收益，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想收益，也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。

选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。 所有的房产操作技术，都在围绕着这两点开展。 你的选筹没有问题，所以杠杆越足越好，剩余子弹只要能留足2年月供就问题不大。

贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？ 业余买房者与职业房产投资人，以此作为界限。 选择方案2

提问：房姐你好！在第一梯队的二七板块中，武汉天地和华发已经售罄，二手溢价太多，武汉天地在55000-60000左右，要么户型很小，要么很大，都是二手；再往外走是绿城和万科，绿城目前只有最大150的户型，单价45000-50000含精装修，但是没有确定对口学校，这个价位基本也看不到什么江景，感觉没什么购买欲望；万科位置略差于绿城，靠近二七站轻轨，前面江景未来会被其他楼盘挡住，不是江景房，有确定的长椿街二小建设在该小区，初中和长椿街小学同等对口七一或者二中，单价38000-46000不等，含5000精装修。户型220-260之间。请问如何做选择？我们前一套房150，现在肯定需要200左右的面积。所以比较侵向于万科，可否帮忙仔细分析一下这个区域究竟买哪个楼盘既能满足投资又能满足自住？另外我看的西北湖御玺湾也很不错，楼盘非常高端，价格毛坯33000左右，出门就是西北湖和花园道商圈，这个楼盘我也比较喜欢。可否给一些详细的选择意见？

回答：你好，感谢付费！

自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。 最近几年二七滨江的热度超越了西北湖，成为武汉豪宅区的代名词，板块新，统一规划利好多，虽然价格偏高，但短期内二七滨江会继续保持热度。 考虑学区+自住，建议优先万科。

提问：【新人首问】房姐您好！我在杭州未来科技城有一套按揭房，文二西路以南，地铁四月底开通，但距离地铁最近的一条路还没开工（据称要等附近的综合体开建再一起规划，建成也要走1.3公里左右），现在则需要绕路走3公里多。未来科技城已经横盘一段时间了。最近想卖了转入其它投资。长期我看涨未来科技城，但估计要3年以上的时间。我的问题是：1）未来单价有可能涨30%以上吗？需要几年？想知道您的看法；2）如果自己操作卖房的话（不通过中介），可否使用买方银行资管账户里的首付款来还清我的按揭，赎出房证？3）卖按揭房自己操作的可行性您怎么看？谢谢！

回答：杭州今年新增55万人，其中29万都在余杭的未来科技城，长线看好。 接下来要看杭州的政策面，有利好刺激，很快就涨起来了。 不建议卖，横盘越久，赢面越大。现在出手，除非你能找到确定性更高的投资产品。 不通过中介，就自己跑手续，其实也不复杂，现在购房资格审核可以自己在家里网上操作了，房屋核验可做可不做了，贷款的话自己找银行，然后自己约缴税、过户 为了资金安全，最好做一下资金监管，很多银行都提供资金监管服务，比如我在光大银行做过 可以通过下家的首付赎楼。

提问：续费首问：去年7月份加入圈子，时间真快，1年了，感谢房姐给的建议，JLH后买联排边户，选择等额本息20年，每月还贷1.5699元，房子手续前几天全办理完，也算圆老公的梦想！ 1.目前老家房子，武汉市里和盘龙城都无贷款，就这个联排有贷款，手上子弹留着生意周转，我在考虑：用另外一套房子贷款出来付首付，把我名下资格用完，继续再购买一套小户型投资，老公说这样搞付利息压力有点大，今年生意肯定没有去年好，我家这样情况还能投资吗？我想等资格用完了，我们准备FH，如果不再投资，我们也要FH！ 2.我丫头1月份保送上海外国语大学（日语）小语种录取，她户口在温州，2021年1月️18岁（听说满18岁孩子不能跟着我户口转到武汉）我现在需要把她户口转到武汉来吗？听说孩子的户籍会跟着大学集体户口去上海？那如果9月份随着开学转去上海，那我就不用那么麻烦又转到武汉来吧？4年后大学毕业后看她自己的选择是留在上海还是出国留学读研，如果孩子上海市集体户口，以后可以在上海买房吗？丫头这个专业我总感觉以后发展不怎么好，她又不想高考，也没有办法！碰上今年疫情，提前录取也算是好的！ 老二今年小升初已优录六中上智，我们商量别墅这2年暂时不装（目前手上没有多余子弹）准备租房陪读，初中➕高中=6年，6年后，压力会轻松一点吧，以上2个问题麻烦回复，感谢

回答：你好，不知道你们的负债情况怎么样，如果目前的负债率不超过50%，建议再入手一套光谷东的小户型。把房票用完再复婚。 孩子的户口，不需要转到武汉，以后直接落户上海吧。集体户口可以在上海买房。 别墅装修成本太高，先空置，等需要养老的时候再考虑吧。

提问：房姐，你之前说公积金正确的使用方式是取出来，而不是使用公积金贷款，能详细解释下吗

回答：你好，公积金的唯一正确用法是取出来。 公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 所以大部分想薅公积金羊毛，注定被反薅。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。 多要一只鸡肋，你会损失一整只鸡。 舍弃一只鸡肋，你能保住大部分财富。 不要用公积金贷款，不要轻易用组合贷款。这一点是针对大多数一线城市的二手房。 一、任何贷款，都要看成本。 使用公积金或组合贷款，表面上看享受了1-2%的利率优惠，实际上却付出了更多的成本。 与按揭贷款或者全款不同，组合贷其实是同时申请按揭和公积金两笔贷款，这样一来：

1.贷款的审核更严格（绝大部分人的流水是不够的，但是按揭审核松更容易沟通通过）；

2.流程手续增加；

3.贷款时间周期更长；

4.卖家也要承担一部分风险，买家要让渡价格利益；

5.贷款一旦失败，买房贷款的手续要全部重来，但交易周期不等人。 真正便宜的房源，往往是急卖房源； 真正便宜的房源，往往需要面临和其他买家的竞争。 急卖的房子，大多需要买家全款，往往不是满二，也就是所谓 95%的笋盘，需要全款再抵押； 急卖的房子，其他买家可以出更短的周期，可以正常按揭，能够3个月过户，为什么要接受风险和不确定性更高的组合贷呢？ 能够接受公积金甚至组合贷款的房子，往往本身并不便宜； 房屋的2%差价，远远超过2%的贷款利息。 公积金组合贷款，让你输掉了买到更便宜房产的机会，增加了贷款的风险，增加了选房的困难程度；

任何一项，都是巨大的成本，这才是真实的成本。 成本不光是利率的成本，还包括风险和机会的成本。 公积金组合贷，表面获取了利率的优惠，实际支出了更多的风险成本 有人说：「那我不办组合贷，办纯公积金贷款行不行?」 答案还是：不行 二、房贷，最重要的是贷足 买房不赚钱，买房贷款才赚钱。 只要房子没有买错，任何房产的贷款，最重要的一点都是：贷足。 但是呢，用公积金贷款，你是没办法贷足的，除了极少数单价很低的二线城市。 以北京为例，公积金贷款的上限，是120万； 并且需要公积金持续11年以上，否则每年只有10万。 假设我们用公积金贷款，贷足65成买房，那么房屋总价的上限，就是120/0.65=185万。 北京什么样的房子是185万？ ——不能买的房子 在北京，一套像样的、能买的房子，总价基本在250-300万起； 使用公积金贷款，一定是贷不足的。 小A觉得公积金便宜180万首付公积金贷款买了300万房子，5年后600万； 小B不贪心，用180万首付按揭买了450万房子，5年后900万； 小C打工11年请假0天，终于用公积金贷足120万首付70万买到了185万的房子，但是房子总价太低，买入时有很多上车溢价，3年还没有涨，小C决定180万卖掉回老家发展。 买房，最重要的是贷足； 机会成本，是最大的成本； 选筹正确，是买房的基础。 组合贷，选筹减分，机会减分； 公积金贷，选筹减分，机会减分，贷不足减分。 想要占便宜，就要做好被收割准备。

三、公积金，正确的用法是什么? 「取出来」。 用购房合同和租房合同，取出你的公积金； 用每月缴纳的公积金，冲抵房贷。 如果一定要用上公积金，也有办法操作。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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poney

那些到深圳炒房的人，要哭了，房姐你怎么看？

内托体头

竟然提到了陕西榆林[泪奔][泪奔]