我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问:星叔，昨天跟朋友聊起火热的楼市，谈到本次行情身边的人都不再像2015年那次那样普遍充满信心，甚至可以说大家普遍持怀疑的态度。朋友认为涨上去了还得站得住才行，房住不炒，一调控就得横盘几年利润也会被消耗光。所以目前的情况会不会只是大放水后的短暂繁荣?如果因为调控横盘后续风险有多高?还请星叔为我们指点迷津，谢谢!
回答：房地产每次调控期，各种空军各种流言都会重新蔓延，但是这改变不了房地产地位的本质。
现在是平稳期，关键是稳！
横盘其实是房价夯实的过程。
每次房价大涨后，就会用时间来换空间，等等经济的增长，等等人民的储蓄，等等房价的夯实……等调控放松时，有钱了，购买力会再次大量释放。
它另个作用是降低风险，小城市泡沫越吹越大早晚要破，但大城市横盘回调会让整个市场有所缓和，更有韧性。
横盘短期最难磨的是已购房的，在过往楼市上涨的周期中，很多人加满了杠杆，想要通过投资实现成倍的资产增长，来实现A8A9的跨越。
有些人抓住机遇成功上了岸，而有些人却买在了高点，被当下的横盘卡住了脖子，还房贷如同紧绷的弦，在不断周转资金中，恐慌于手上的现金流还能维持多久？
所以赚钱体系中最重要的不是赚钱技巧，而是如何防范风险。
买房能赚钱的第一要义：资金量的充足性和连续性。只有保证连续不断且充足的资金，熬过了横盘期，握在手中的房产才有可能挣钱。否则现金流弹药不足，就很可能倒在大涨前夕。
解决这个问题很简单，一方面要靠工资等收入提高增量资金（未来的钱）；另一方面就要设法减少资金有大的损耗（现在的钱）。
很多人平常投资搞得风生水起，却忽视了自身潜在的风险短板，一旦风险暴露出来，再多的财富也会毁于一旦。
多扪心自问：
自己的房子是好资产吗？
自己的现金流能否支持守住财富？
风险真的来的那一刻，除了房子和贷款，自己还有足够抵御的能力吗？
人生是长跑，不是短跑。财富自由的前提有两个：
一是你要有足够的财富；
二是拥有驾驭这些财富的能力。
想在一个高度不确定的世界里长时间守住财富，要靠真正的持续清醒，而对那些没有风险控制的资产配置的系统深刻认知，只能是做财富短暂的保管者。
提问：你好，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。
若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住.
回答：上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。
一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。
上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。
买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。
1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。
2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。
3.房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。 等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。
提问: 你好 星叔 对您相识恨晚！我的情况是这样的：女 33岁 离异有一个一岁半的女儿，一年半没工作，现在手里子弹35w左右。2014年在老家镇上买了一套小产权房 毛坯，当年装修好后一直出租，顶楼买一层送一层的那种，还买了一个车库一共花了38万左右，现在想卖却很难！17年在厦门边上的台商投资区龙池（属于漳州）云弄海岸3期买了一套小户型60多平二手房，总价93万，当时那里的房子看完回去考虑第二天就被人签了，然后一冲动买了一套户型不太好的，买后没多久就跌了，现在想卖中介说户型不好，刚需看不上，投资客只出67万，我要求卖价75万，挂了半年无人问津 ，当时是想着那里2022年厦门地铁6号线延长段修到角美，经过龙池！现在想在老家武汉买房给孩子落户，首付款要5成，手里没那么多钱！我的诉求：我该不该现在卖掉漳州的房子然后在武汉买，还是再等等? 老家镇上的房子有什么办法尽快出手您建议我多少出手合适
回答：你好，首先你这2套资产都不够优质，甚至有点坑的味道。我认为没必要再一直等，因为大城市房价不等人，应该尽快出手止损，把资金去买更有价值的城市和地段，武汉优于漳州，不然会损失更多机会成本。
机会成本，才是最大的时间成本。
“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。
投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者。
发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。
所以现在可以考虑出手漳州，置换到武汉，重点关注板块及楼盘分享，详见知识星球内部。
最后说说老家房子，为什么我们不断强调只有大城市才有房地产？因为小城市的房子升值很慢，你想卖的时候非常难，你想融资的时候也非常难。卖不掉怎么办呢？没有什么好办法。你唯一能尝试的是多给中介一些佣金，看看中介能不能努力帮你卖？多付中介一些佣金要比你降价要有效的多。
提问：您好，购买二手房的技巧和流程，需要注意的都有什么？
回答：买二手房的主要流程为: 选房—看房—确定房子—签约—贷款—交房。
1.一定要调查清楚业主卖房的原因，这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。
2.问清楚房子的学位有没有使用。一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。
3.确定房子是否出租，买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。
4.房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。因此尽量考虑买红本在手的房子。
5.一定要挑选一个专业靠谱的中介，中介不宜过多，问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。
6.购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等。一定要和中介谈好中介费，其中按揭服务费也可包括其中。对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理，一定要选择性价比高的房子。个人所得税满五唯一免征。
7.提前预览合同，抠合同的细节。作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。关于税费一定要写清楚由哪方承担。房屋的基本情况要写详细，防止房屋产权纠纷。
8.交房前，一定要看看房子是否漏水等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。
提问:星叔，你好，坐标上海，首套房票已用，在浦东金桥的一室一厅，位置不错，靠近地铁站，目前在租。现状想再在上海投资一套小户型，首付压力大，希望总价200万左右，然后可以以租养贷，请问你有推荐的吗？
回答：200万其实不建议在上海买，总价太少了，就会离市中心太远，反而选不到好筹码。
上海买房，最好总价300万起，想办法加点预算，否则买个高不成低不就的，不如去二线城市买。
说说一线城市的低总价上车盘，到底值不值得买?
1、一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。
2、例如深圳: 200万以内的房子，特点如下:
一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。
二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。
3、买这种房子很不值得，浪费了资格，而且接盘侠很少，接盘侠也要考虑两个问题:首套名额被浪费;居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。
4、同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘侠购买力薄弱，很难有涨幅。
5、对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改。如果非要买，可以去西渡、萧塘买单价2.5万的电梯次新房，2房。
上海投资买房建议，详见内部分享。
提问：星叔你好，认识你之后买了人生第一套房。作为八零后觉得前面这么多年都没一点理财的意识，觉得房价也会跌，所以积蓄年年花光。现在思路转变了，我自己做教育培训，年收入在30W左右，相对稳定。刚入手的一套刚需房143平，房贷还没下来，贷款一月是5000左右。接下来根据我的年收入我该怎么做个理财计划，现在有想法以后再投资入手一套。请给予指点，感谢
回答：你这种思路是对的，如果手里的钱足够做首付，而月供又在自己的能力范围之内的话，买房投资是很好的选择。毕竟，存钱是永远赶不上通胀，房产是国内最重要的资产保值增值的方式，而且它还可以上杠杆。
假如你在2009年买了一套90㎡的房子——
北京涨373.4万
上海涨275.8万
广州涨213.4万
深圳涨368.6万
这个数字就是被动收入，不用付出什么，仅仅是买了一套房，你就能在财富积累上超出你的同事很多。
无论过去还是现在，买房是普通人在重要的事情，不仅让你安居乐业，还能积累财富，是你积累财富最重要也是确定性最强的手段。
当然，买房也要分辨明在哪个城市买，纯投资选择一线、二线城市买房，不管牛市还是熊市，变现都非常容易；在三线、四线城市就只能考虑自住，位置偏一些，租都租不出去，更难出手变现。这点一定要考虑清楚。
所以，手里的钱不够在一线、二线城市首付的话，推荐还是努力的挣钱、攒钱，尽快能够在一线、二线城市买房，保住你的资产。
提问：星叔好，你觉得一辈子租房幸福还是买房幸福？
回答：其实，租房和买房与幸福不幸福没有必然联系，普遍情况下，除开全款不差钱的这种情况
买房的初期，每个月有固定的大额资金用于还房贷，平时喝星巴克，穿耐克阿迪，上京东；
买房之后喝白开水，穿安踏特步，上拼多多，生活质量会有所下降。
租房相对来说生活压力小一点，毕竟相对于房贷的数额来说，房租的数额会少一些，也不用一次性拿出几十上百万付首付款。
没钱买房的时候，租房是在城市工作生活的年轻人的生活方式。
也有选择一辈子租房的人，但这些都是个人选择，要结合个人实际情况来，无法评判哪种方式更幸福，自己觉得幸福觉得安心才是最重要的。
不过，无论租房还是买房，我觉得有一点很重要：
就是每个人都要奋斗，无论男人还是女人，奋斗就是每一天很难，可一年一年却越来越容易；
不奋斗就是每天都很容易，可一天一天越来越难。
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发表于 2021-3-5 17:58:30
