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2021年楼市开局局面是，就像一盆冷水泼到炒房客身上，将弹性需求打压到极致，但不可避免的压制了部分刚性需求。
深圳、杭州、上海纷纷传来调控消息，全线打压房价，北京楼市还没起飞，就被敲打约谈，广州直接从信贷端锁死，广州四大行提高房贷利率，直接上涨15个基点。
2021年，对于房地产行业来说，即将迎来拐点，因为靠房地产短期拉动经济增长的任务暂时结束。
那么对于普通购房者来说，2021年楼市趋势如何？房子应该如何买？我有几点发自肺腑的建议和大家摆一摆。
01
拐点已至
1月12日，央行公布了我国2020年12月的金融数据。社融增速在2020年10月达到顶点，M1、M2增速在2020年11月达到顶点，分别开始呈下降趋势，可以看出，国家社融增速、M2增速已经回调。
我国经济已经从疫情中开始慢慢复苏，由于疫情开启的信用宽松政策，在2020年底已经基本到达一定峰值。未来，适时收紧信贷政策是必然的走势，预测2021年开始，政策将会逐步收敛，回归正常化。信贷政策的收敛，影响最大的就是楼市。
不管2021年货币增速、政策走势如何，对楼市来说，2021年的货币流动性一定没有2020年宽松。
02
房贷利率上涨
广州包括四大行在内的多家银行按揭利率开始上调，上海、深圳的按揭贷款审批和放款周期都显著延长。
广州银行利率调整
并不是所有银行都会收紧贷款，没有房地产贷款额度的银行才会如此。这就是2020年12月31日央行发布的房地产贷款集中度管理制度开始执行的效果。（此前我们文章已经讲过，点击回顾：房贷收紧！多地调控升级！传递了什么信号？）
对于购房者来讲，如何应对房贷收紧、利率上涨呢？
一、有贷款资格和首贷资格的朋友，建议早买早贷款，越往后拖，利率涨幅越高。这次央行执行的房地产贷款集中度管理制度是针对全国范围内的银行，所以并不会因为城市、地区不同，情况有所改变。
而在2021年全国范围内的大部分银行都将会面临上调房贷利率的局面，所以早买早贷款才是优选。
二、尽量在年初选择贷款，对于信贷环境收紧就不过多赘述了，大多数银行额度在年初是比较充足的，年底会稍显不足，并且有的银行为了明年有一个好的彩头，会把业务都放在开春做，所以在这个时候选择贷款，更利于保证你的贷款额度和放款速度。
三、买房贷款首选大牌连锁中介和品牌开发商，品牌越大越保险，因为大品牌合作的大银行多，各大银行的房贷额度也会优先保证给大品牌的房企、中间使用，如果要压缩贷款额度，将会先从中小房企、中介下手。在品牌中介、房企买房可以有效保证你房贷申请的通过率、额度和放款速度。
03
楼市收紧信号
受疫情影响，全球经济仍然在持续减速，这意味着接下来国际经济还会继续放水，哪怕我们国家社融增速、M2增速已经回调，也不可避免跟进，这就注定了宽松货币政策仍然是接下来至少2-3年的主流。
但从房企三道红线和房地产贷款集中度管理制度执行，以及这一轮楼市调控收紧可以看出来，2021年房地产行业的货币政策将会是“宽货币、紧信用”。
而这一切都在预示着，房贷会审查更严格，银行也有可能加点。
我国的房贷按揭利率5年期LPR是20年来的历史最低位，并且从2020年4月之后连续9个月保持不变，所以今年降息的可能性较小，但是加息的可能性正在增加。
如果加息，这将是全国范围最强烈的楼市收紧信号。
04
楼市下半场如何走
从政策到信贷，2021年各地住建局一直在给楼市敲响警钟。楼市走势最终如何？购房者应该怎么办？
2021年，中国楼市的政策出发点还是“稳”。去年12月11日的中央政治局会议，提到“促进房地产市场平稳健康发展”， 关键词是“平稳”和“发展”。意思应该是：
2021年房价不能上涨幅度太大，干扰了内循环的发展大局，但也不能止步不前，更不能后退萎缩，要起到一定的经济支撑作用。
也就是说，房价涨跌都行，但不能暴涨暴跌。
但“稳”是否意味着，什么时候买都行，在哪买都可以？显然不是。
判断楼市潜力的重要因素有金融、政策、人口，而金融和政策都是人为可以控制的，所以一个城市的出生人口和流入人口更能决定未来房产价值。
如果一个城市发展无法吸引外来人口，未来无人在房产市场接盘，房产价值只能逐渐下降。
在未来，买房要了解人口流动趋势，人口总量低、人口递减的城市，自住可以，但未来房产升值潜力有限。
最近这些调控频出，房价过热的城市，比如深圳、广州、上海、合肥等城市房价快速上涨，也再次说明房产价值和城市的经济产业强劲，人口流入有关。
而对购房者来说，2021年，楼市管控只会越来越严格。对炒房会严厉打击，不给丝毫喘息机会，对刚需自住需求仍以保护为主。所以，核心城市在楼市稳定期仍是不错的入手时机。
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发表于 2021-3-5 14:19:27
