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1月21日以来，上海的楼市调控政策一条接着一条，几乎每天都有新条款。
在假离婚、赠予、更名、法拍房的漏洞被一个一个堵上之后，前天上海又出台“沪十条”，具体阐述了此前“新房摇号无房家庭优先”的具体措施。
根据网上的信息，洋房姐姐整理了一个表格：
今后上海新盘在认购报名后，会按照上表规则计算每个认购者的分数，按照认筹数不超过房源数量130%的原则，划定分数线（认购人数低于130%*房源数 时则不需要打分划线），分数高于分数线的入围者才能参与最终的摇号打新。
洋房姐姐仔细阅读政策后，感觉上海政府一直以来被大家称赞不是没有道理，这套政策可以说是目前为止最详细最有逻辑的打新政策了。
先说基础分。
有人说上海楼市又一次对单身狗下手了，家庭直接比单身多10分。这条评分标准并不难理解，家庭状态下没有房产要比单身无房更“凄凉”，也就更不利于社会稳定发展，资源有限，单身贵族只能受点委屈了。
基础分剩下的几项，能够明显感到是真正向无房刚需群体倾斜，谁的刚需更“刚”，得分也就越高。
比如当前无房且5年内都没有购房记录的人，大概率是之前对楼市完全不敏感，近期确实有需求才开始购房的人。
因为5年前的2016年正是上海楼市最火爆的时期，大批资金疯狂涌入上海楼市。同时，2016年也是非沪籍家庭需5年社保才满足购房资格政策实施的年份，当时的累积的购房需求也将在今年释放。
这两种最“刚”的个人或家庭在此次积分政策中，一下就能得到40分或者50分，大幅领先其他情况的认购者。
社保打分方面，缴纳社保时间过长或过短的人都相对吃亏，既将资源向为上海做过更多贡献的人群倾斜，又削弱了缴纳社保时间超过20年的偏老年人群的优势，力保城市建设的中坚力量能够顺利买房。
积分政策的出台还堵上了另一个漏洞——通过企业炒房。
一旦认购比超过1.3:1，启动积分排序，那么以企业名义认购的购房者，都要先给有个人积分的购房者让路。
已经有大号发起投票，近4500个被调查者中，20%积分在60-70区间，34.6%积分在50-60区间，其余积分区间人数占比在5%-15%之间。
洋房姐姐看了看上海新盘的认筹数据，如果积分能够达到60，即使是热门楼盘也能大概率入围最终的摇号池，虽然1.3:1并不能保证全部入围者都能买到房，但也比此前的n抢1安稳太多了。
这次的积分细则公布后，上海的楼市调控政策意图就非常清晰了。
优先用新房保护最“刚”的刚需群体，让每个确定在上海打拼发展的人，至少先有处容身。
虽然最近三四年上海总体新房供应量在减少，但目前上海的市面上的新产品，在价格、地段、质量上都相当诱人。
我们来看一下北京和上海主城区新房供应量的对比：
上海核心区域的新房供应比北京好太多，加上刚刚说的几个优势，一下就激发了各路资金“万人摇”的动力。
这次的积分打新从源头杜绝了这种“万人摇”的发生。
当然，用新房保障刚需利益的另一面，就是将其他需求挤向已经很热的二手房市场。
但洋房姐姐还是相信上海政府的实力。
新房市场能够成功降温，很大程度上将抚平上海楼市的暴涨预期，避免购房者的恐慌情绪，杜绝“越涨越能涨”情形出现。
此次的积分打新政策，配合此前对假离婚、赠予、法拍房等漏洞的围堵，会把大部分企图投机炒房的资金挤出市场。
同时上海的房贷利率和首付比例，依旧保持着一线城市中最友好的水平，上海楼市没有通过这两个工具进行调控，也让真正需要房贷的人不用为此付出额外成本。
当然，在当前的政策下，大量改善和偏豪宅类住宅的购房者，大概率会被挤入二手房的池子，购房成本和难度上升。
但在“房住不炒”的背景下，其他需求都该为真刚需让路。
1月上海的楼市政策中，有一条是增加五大新城的商品住房用地供应。可以想见，核心区域新房逐渐退出市场后，未来上海的一手房市场将集中在近郊的几大新区，疏解城区压力、增加低总价房产供应、发展新区等功效，一举多得。
至于有购房资格和购房需求，但在各路政策助攻下依旧没有购房能力的个人和家庭，洋房姐姐认为上海下一步会通过改善租赁市场满足他们的居住需求，毕竟建设完善长租市场、落实租住同权是我国“十四五”的发展重点之一。
不知道在房屋租赁市场的改造上，上海未来会出台怎样的政策，洋房姐姐还真有点儿期待！ |
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发表于 2021-3-5 13:17:46
