成都楼市的A面和B面

音乐之家1

文 | 白羊

2020年楼市能带着镣铐（调控）起舞，并迫使官方进一步升级调控的城市，不多，西南双雄之一的成都，算一个。



成都楼市有多热呢?

2020成都楼市出现了8次“万人摇”，比2019年还多2次。

锐理数据显示，2020年成都商品住房供应2524万方，同比小幅下滑，成交量2388万方，基本保持稳定。同样面临疫情冲击，市场韧性表现远好于隔壁重庆。

伴随量稳的是价涨，第三方机构数据显示，2020年成都一手房成交均价1.3万元/平，同比上涨14%，官方数据显示是上涨6.3%。不管官方还是第三方的数据，疫情之年，成都的房价涨幅都不弱。



二手房方面。

因受调控影响，成交量的下滑还是十分明显，不过价格依然很坚强。

克而瑞数据显示，2020年大成都范围内一共成交了仅仅474.6万平米二手住房,环比减少了约56.04%；套数共计48849套，环比减少了58.57%；直接截到了大腿根儿。

与成交量形成鲜明对比的是成交仍在“飞”，官方数据显示，2020年成都二手房价整体涨幅为9.6%左右。

土拍市场亦不遑多让。

2020年大成都成交的约320宗土地中，有约六分之一宗成交楼面价上万，有15宗达到1.5万/平以上，最高楼面价突破2万元/平。

面对火热的市场行情，成都两次被上面会谈，官方也是动作连连，给高烧的需求浇冷水。主要的措施有：“914”新政中“二手房增值税征免年限由2年增加到5年”，加大投机性炒房成本；热点楼盘向无房家庭倾斜，照顾民生同时挤压投资性需求；限制土拍溢价率，在年底推出“限房价、限地价”双限政策。



从整体盘面上看，再对比下全国其他城市楼市，2020年成都楼市表现是配得上“A”的。

从另一个他视角看，面对疫情和调控的“混合双打”，成都楼市还能有如此亮眼表现，由此亦可见，成都楼市需求能量之旺盛。

那么，该如何看待未来成都楼市的走势呢？

短期内看政策，政策面显然是利空成都楼市的，且压力只会越来愈大。

虽然成都楼市调控出拳相对温和，即便限购也是因区域而异，不像天津、石家庄那样一刀斩，这也是开启调控以来，成都楼市成交量仍能保持相对稳定的原因，但随着挤压需求和房价的政策层层加码，总有质变之时。紧箍咒也是出台容易取消难，所以随着时间推移，成都楼市会日渐趋冷，二手房成交量已立竿见影。

今明两年，成都楼市大概率量跌价稳——成交量跌幅扩大，房价涨幅缩小。

不过，宏观基本面看，成都楼市就像中国股市一样，依然值得看好。

从人口规模上看，成都无论是常住人口还是户籍人口都上了1500万大关，位居全国前列。



对中高端人才（优质韭菜）的吸引力，成都仅次于北上深广杭，足见其魅力。



从GDP体量上看，成都正在逼近2万亿大关，占全省GDP比重约40%。



庞大的人口和经济体量，不仅意味着，成都在西南，尤其是四川省内属于“超强”，也意味着其对周边有着强大的吸虹效应。

除了体量的绝对优势，成都的相对优势也十分明显。

其一，截至2019年底，成都汇集的资金总量达3.8万亿，不仅位居全国省会城市前列，更是占据全省的近二分之一。



其中，居民存款余额增速几乎不受疫情冲击。由此亦可见，成都的财富聚合能力。



其二，房地产投资首位度排名（第十五），明显大幅低于GDP（第五）和资金总量（第八）首位度排名。

说明，成都对房地产的依赖，没有西安、武汉、郑州等中西部省会城市那样重。换言之，成都对房地产有着比周围省会城市更高的容忍性和风险韧性。



所以，从基本面看，成都仍旧值得看涨，但也真和A股一样，大盘（房价）指数上涨的背面，渲染着分化的底色。

和兄弟伙儿重庆一样，成都面积也有点偏大，下辖20个县级行政区、辖区面积1.4万平方公里，相当于武汉的1.7倍、郑州的2倍。

所以，成都楼市也被分成了3个圈层。其中，一圈层指市核心五区+高新区；二圈层主要指一圈层周边近郊；三圈层指外围远郊。

如下图可见，不同圈层间的房价差很是明显。2020年，成都一圈层的成交均价已进入2万时代，一、二圈层和二、三圈层间的价差已达到6600元。



若纵向来看，2020年，成都一圈层房价涨幅（21%）高于二圈层（17%），二圈层又明显高于三圈层（6%）。



但从成交占比上看，一圈层反而是少的，现在成都新建商品房市场基本是由二圈层和三圈层挑大梁。



若颗粒度再细一些，成都楼市二圈层主战场主要聚集在南边的天府新区、双流；三圈层主战场主要聚集在东北的青白江、西南的新都、东北的彭州。



总结来看，2020年的成都楼市，房价高、成交量少、限购条件最为苛刻的一圈层，房价涨的最猛；成交量大、房价低的三圈层，房价反而涨的最少；近郊的二圈层则是量价齐升。

说明了什么呢？

说明了需求在向中心靠拢。这是不是和A股里资金往白酒、医疗、新能源等核心板块扎堆的现象很相似。

风起于青萍之末，这一变化对于未来成都楼市走势的演化，是一个重要的风向标；对于购房选择也是一个很重要的启示。尤其是当下，成都一二手房市场，供给压力较大。

克而瑞数据显示，截至2020年12月底，成都楼市商品住房去化周期达1年半，整体性供给过剩。



链家数据显示，成都二手房挂牌量破13万套，仅比大重庆少了两三万套。

从成交来看，从2019年12月至2020年11月，成都全市范围内，二手房共计成交56901套，日均成交158套。按此计算，市场要消化掉134021套二手房，至少需要2.4年。

所以，若你在成都买房纯粹为自住，完全不在乎未来一段时间，房价涨不动或出现回调风险，买哪尽可随意，喜欢、称心、量力而行即可。

若你还是比较在于房子的保值增值，最好还是在板块分析上多下些功夫。

你要是风险厌恶者，手中米够多，且恰巧有房票，可重点关注一圈层，比如成华区，成华区建设虽不如其他主城区的完善，但其已被划为成都市重点发展城区。未来还是值得期待。

高新南区、青羊区、锦江区等区域优质板块、有学区、地铁等硬配套的次新房也大有可为。

若你是长期主义者，打算放长线，可以关注二、三圈层的南方向。

根据十四五发展规划，未来几年，成都城市发展重心仍然是向南/东南。

12月底，中共成委十三届八次全会提出，推动形成天府新区、东部新区、科学城“两区一城”，协同发展新格局，建设具有强大国际竞争力和区域带动力的高能级共同体。

其中，东部新区是2020年4月设立，是从内部扩容的简阳辟出的一个新板块，成都第二机场（天府机场）就在于此，西边也与天府新区完全接壤。而科学城则在天府新区内，“两区一城”实质上一个大板块。

如今天府板块既是成都楼市成交量最大的一个板块，成交均价也是一圈层外最高的板块。所以，若你对成都发展有足够的信心，不妨继续从这个大板块内寻找机会。



此外，其他不限购区域，可以重点关注三圈层的新津。

区位上，新津位于天府南边，南拓+天府新区加持，此外还是成都三圈层第一个通地铁的。未来，享有天府外溢红利。相比东北、西北的三圈层更有潜力些。

六月清晨搅

三圈层主战场主要聚集在东北的青白江、西南的新都、东北的彭州。[思考]

侬去斯

三卷好多开发商的房子没人购

就放荡不羁就h

成都人一向很乐观。

楚一帆

一个城市的房价应当是新房和二手房房价之和的平均数。不能只看新房房价，只字不提二手房房价。

白云追月素

面粉买贵了，还要降温，可能不？马上在楼面20K的，拍几块楼面2K的，然后再限价，你看降不降温，所以罪魁祸首……[捂脸]