北京楼市：这篇上车指南，值得收藏反复看

普通人物怨

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐好，从星球上学习了不少知识。当前情况：京户，异地工作，想在北京买一套房投资，首付首贷，140w左右的子弹。看了以下版块和楼盘，还请房姐指点： 1. 朝阳石佛营的炫特嘉园，可以买到开间，或者极少数不太好的一居（朝北，房型结构差，低楼层\/顶层，漏水……）； 2. 青年路片区的青年汇，可以买到开间； 3. CBD 传奇，可以买到北向开间，房型不如青年汇； 4. 通州二手房，京贸国际城，可以买到一居和小两居； 5. 通州新房，融御，可以买到小两居。 想听听房姐的意见，上述五个哪个更合适？另外，房姐还有其他推荐的地段\/楼盘可供选择么？非常感谢！

回答：你好，北京上车盘科普： 第一需要收益的确定性， 第二需要收益的稳定性， 第三需要能买到。 当前北京的上车盘区间在总价500万以内，俗称红海市场； 上车盘的大多数物业存在「上车门槛溢价」，例如同一小区80平两居400万，40平一居300万，实际约有100万的的溢价。 北京总价500万以内，可以用首房首贷贷足，并且有稳定收益的标的，主要集中在朝阳区东三环至东五环之间。 这些都是核心区刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。 有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的。 至于首付140万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，对于刚需房，功能大于性能。 所以在你的几个选项里，条件允许的情况下，能买通州的2居，就别买青年路的1居。 优先京贸国际城。

提问：房姐你好！新人首问现金三百万，东单附近上班，上班三年，月收入1.5万左右，单身首套自住加投资，怎么操作最多能贷到多少？求东城和朝阳推荐，最好近地铁。

回答：按首套你能贷400+，看800内的标的，不过你的流水支撑不了，贷150左右比较合适（这样用的话sfsd有点浪费） 如果纯投资，可以300加一点信用贷全款入一套，保留首贷以后置换再做sfsd 朝阳推荐 甘露园、劲松、团结湖 紧凑两居公房

提问：房姐您好！知乎来的星球新人首问。 我是京籍首套资格无贷款记录，今年想上车。 30单身女性，子弹110左右，想买市内三环附近小一居。之前放弃了上东郡共产房选房，希望房子在未来几年能够有好的升值空间。 目前比较中意东三环团结湖附近，又或者劲松那几个区，北三环也考虑但那边不太了解环境，因为这近十年都在东二东三环居住。 1. 想听听您的建议，东三环附近有哪几个区域或者小区可以多看（我看您回答里多次提到劲松，说的少的是潘家园，这是有哪些未来政策倾向吗？小区北二环到北三环那边您有推荐可以关注的片区或者小区吗（同事我推荐说往西有学区，但我不太了解），和平里北街往东东，或者向西那边到西城那边不知是否也有升值比较好的一居室。 2. 另看您发布的好多问答里问到工资流水问题。我还贷是有父母一起还。我目前担心自己的流水，因为在国企工资很限制，月薪在6k-11k间浮动，不知是否有影响。公积金还算可以，每月一共缴存3500+。以目前的流水可以拿到贷款吗。 3. 父母居住在燕郊已付清全款了，其实以后也想把他们置换到北京，之前考虑是用燕郊置换到通州，可以先给他们买套大一点的三居室。后来燕郊房价也降下来了，现有的房子估值没有以前高了，所以现在内心其实还有纠结说如果先买了市内一居就没有了首套买通州房子的机会。 先买小一居，以后再想办法置换二套大房给老人这个策略算对吗？ 问题有点多，盼望回复，感谢房姐！

回答：1. 首套上车盘不要看学区，除非是刚需。升值+自住才是首套需要关注的点，这样未来置换才轻松，大部分人都会置换1-2次房产，不同阶段换房需求都不一样，不要混在一起。 2. 以升值+自住来选筹，低首付可选的范围并不多，1）东三东四的上车公房 2）位置偏一点的近地铁新盘。 这两个都能拉高杠杆，涨幅也能跟上大盘。建议在这两个范围里面看房 3. 最好的选择是卖燕郊置换到通州买一套三居，原因很简单 脱离红海区才能有超额收益 通州长期也向好。燕郊跌没跌不影响决策，沉默成本不是成本。 次一级方案也是将燕郊的资金抵押出来，提高当前的首付。

提问：您好，房姐，我老公北京集体户口，国管公积金，首付350，贷款每月2以下可以承受，首套房，孩子1岁半，考虑买中等的学区房，还要兼顾自主，父母在京照顾孩子，房子最好是3居或者可以改3居，考虑长期居住。不知道买哪个区域好一些，推荐哪些区域，小区，

回答：海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错 ，还有橡树湾的两居 ，西城的话可以看看德胜，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 房子质量就不能要求太高了

提问：已经缴费进来，首次提问 1.正在办理北京集体户口，且户口在西城区。听说买其他区的房子，户口就必需迁出，这样影响孩子在西城上学。 2.目前在京外有住房，有贷款，打算出手后在北京买房。北京户口估计年底可以办下来。 3.京外房子卖掉加自己现有的钱，共计300。买房为刚需。 综合各种情况，请房姐支招如何规划？！

回答：这个预算要么买一个两居室，可以自住，这样的话可以考虑广外的房子，比如车站西街那边。要么买一个一居室，纯粹落户占坑，以后长期租房，可以考虑月坛或者陶白区域，当然也可以考虑广外 比如朗琴园、红山世家

提问：房姐好！我们一家4口工作生活重心都在昌平城区，无学区需求，在草桥未来上层有市场价800余万三居一套，子弹900。目前两种方案：一是改善为主，卖掉草桥房子，在昌平城区置换1200左右别墅，余款400投资其它升值率高的小户型房产。目前别墅看了富泉花园独栋、中海尚湖世家叠拼、观山悦联排、顺驰林溪双拼。二是草桥房子出租不卖，月租金8500左右，在昌平贷款买1000万以内的房产。三是将未来上层房子置换到天通苑或回龙观，在昌平贷款买1000万以内的房子。 请问：草桥未来上层的房子现在出手是否合适，跟回天地区比哪里升值空间更大？回天地区哪个小区最适合投资？昌平的几家别墅哪个更适合改善且保值？

回答：草桥未来上层建议保留，回天和草桥区域差别不大。 昌平看下 天通苑顶复、国风美唐、金域华府、智慧社。 远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好，这几个里面推荐中海尚湖世家

提问：广渠门有一套小面积估价400+准备出手，改善换大点100+，以前用过公积金，虽然名下无房应该也算二套，准备全款买完再抵押对吧，杠杆应该可以买800+?抵押跟房产品质年限关系大吗？一般7成可以吧?上班在大望路，看了大望路和朝阳公园和朝青板块 对学区没要求，希望交通便利。双井堵的厉害，天鹅湾也是，不太感冒。东区国际和金海国际单价都低，都够买140+了，一个四环内，一个四环外，哪个更好？自住是否保值？有升值潜力吗?

回答：你好，东区国际是万年滞涨盘。位置比较尴尬，西边是老小区，南边铁路，北边朝阳路和老小区，东边四环慈云寺桥，整体孤立，又没有配套。 小区遮挡严重屋里都得开灯（强烈建议你白天去看房） 物业很差 得房率低。 如果周围大改造，铁路打通往南道路，惠通旁边整体建成，应该有补涨。 但是短期内希望不大。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大，当然能不能入手重点在价格。 这2个盘对比，优先金海国际。 抵押跟房龄和房屋性质相关。

提问：【贷款问题】已经决定买房了，首付250w，sfsd，贷款三百七十左右，父母和我接力贷，父母还有十年退休。目前在看找哪个银行贷款，请问这里面需要注意啥？那个银行贷款区别大么？怎么挑选？

回答：现在都是参照 LPR， 对于不同银行来说，利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同，比如说： 1.审批时间，不同银行审批快慢不同； 2.审核要求，不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同； 3.关于提前还贷：需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同； 4.放款时间：不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作

提问：【新人首问】房姐您好！ 问题1.丽泽金融商务区与望京板块，那个比较有投资价值？ 2.阿里巴巴北京总部区块值得投资吗？ 3. 手上大概有700w现金，以上说的几个区域，那些小区楼盘，最值得投资？ 先谢谢咯

回答：丽泽金融商务区规划挺好，但这么多年落地效果一直不理想。望京发展的倒不错，综合考虑投资角度望京更稳 阿里总部板块 持有在5年以上可以投，长期看好 望京 宝星国际 慧谷阳光 都不错，兼顾品质自住可以看融科橄榄城

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真不是我干的的

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