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整个1月份，上海楼市风声鹤唳。
1月22日，上海正式发布升级版调控方案，从封堵假离婚、提高二手房增值税免征门槛，强化房贷审核等角度切入。
几天后，上海再将法拍房纳入限购。
上海这一波调控的大背景是，普涨。
对，你没听错，上海楼市在过去的半年时间里经历了普涨，而且涨幅不比深圳低。
过去半年上海楼市为何表现如此好？
上海的房贷利率一直是重点城市中最低的，一度还有折扣。在央行的统计报告里，2020年住房贷款新增2.27万亿，比2019年足足增加了1万亿。
信贷是提振楼市最直接的因素。
另外，上海楼市强劲复苏，还有一些利好因素叠加进来。
上海楼市的库存不太多，新房新增的土地供应一直不温不火，二手房挂牌房源也在减少，很多人看房都被房东钓鱼。
而且，在面对老龄化问题上，上海在2020年终于对人才落户开了一个口子。
此外，上海调控已过去3年多，需求也在集聚，只要一点利好预期，他们就会正在加速进场。
面对这种局面，调控落下是必然的。
那么问题来了，这一轮调控升级，效果如何？
根据洋房姐姐的判断，可能比预期要好。
其实限购从严，这个没啥新意，不过是循着深圳的路子在走，倒是法拍房限购，有点意思。
法拍房，北京是限购的，但是在上海，一直是个漏洞，在调控从严的情况下，法拍房就像是一个洼地，容易被炒作。而且法拍房天生有炒作的土壤，这种房子因为种种原因，地段要么比较好，房价要么比较便宜，如果最终拍出超预期的结果，往往会成为焦点。
现在法拍房终于被纳入限购，算是补齐了限购最后一块拼图。
当然，更重要的其实还在于对信贷的调控，从措辞来看，可谓相当严厉，如果用一个词来概括，那就是从严审核，存疑不批。
在1月29日发布的《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》中，针对个人住房信贷调控，做了相当周密的部署。
针对银行，要求加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比。房贷业务集中度超标的要调整。
大家应该还记得这张图：
现在上海的各家银行已经做针对性方案了，以期合规。
最近这段时间，有不少上海的朋友都得到银行信贷客户经理的吹风，贷款额度趋紧，想要申请房贷只能等。
还有一些银行在做大信贷规模的角度切入，房贷稳步增长，但总体信贷规模增长更快，这样房贷业务就能降下来。要实现这个目标，最好的办法就是多批一些消费贷和经营贷。这两种贷款业务在过去需要提交的资料比较简单，获批也比较容易。
但是在最新的规定中，消费贷和经营贷也被严格限制用途，决不能违规流入房地产。
通知中已经明确了：要严查假流水，假证明，完善资金用途监测与拦截等等。
总之，全文看下来，未来经营贷等自己流入房地产的难度是非常大的，而且发现都是从严惩处，银行也领罚单，个人贷款要追求，征信也要受损。
抵押经营贷是银行非常偏爱的一种业务，在大规模支持小微企业的政策要求下，银行在审核把关上也比较简单，最重要的其实还是有房产做抵押，银行放心得很。
至于经营贷的最终用途，银行考虑得也比较微妙。如果是真的用于企业经营活动，银行当然没问题，但如果是最终通过经营贷的方式买房，银行也不太会强力干预，毕竟相对于小微企业的经营状况来说，钱用来买房子才是更安全的，银行的不良资产率也能得到很好的控制。
但是在现在，各家银行真的不太敢放肆了。
至于个人住房贷款的审批，也会从严审核，首付资金来源，还款能力，流水等证明材料的真实性，有没有使用过桥资金等等，都要被纳入审核。
现在，不用查实问题，只要有疑点，就不会批。
洋房姐姐之前说过，对于房地产调控，信贷永远是最有效的，没有钱注入楼市，整个市场的预期就得降温。
没有钱，你报再高的价格，也没用。
开发商在面对需求的缩水，房价必然不会疯下去，至于二手房，也会从铁板一块到逐渐松动，有的人着急卖房子，就得降低预期降低挂牌价。
接下来就是要靠时间去打磨了，说实话，这一波调控续上，还是挺及时的。 |
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发表于 2021-3-4 12:51:01
楼主
