定了！2021年武汉楼市还有机会吗？答案很明显

贰十岁装成熟装s

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

壹

提问：智慧的房姐，您好 1，进入星球后，9月入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？

2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93，怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？

3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承 困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子

回答：你好，感谢付费！

1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。

2.利率不超过6%都可以接受。假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数）。如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？另外你的租房收益也应该算进去。房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。

3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。

即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。

建议出手换筹，可以用老人票全款买。

贰

提问：房姐，你好！最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？请房姐给点建议！非常感谢！

回答：你好，感谢超级大额付费！

单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。

南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就最好了。

高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧。

房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。既然买了就坚定的拿下吧。

叁

提问：刚需急问房姐：从小喜欢江河湖海，心里一直有个江景房梦想，感觉对着宽阔的长江一切不愉快都可以烟消云散，今年准备开始置业，首房首贷，二七滨江买不起，武昌这边海珀滨江卖完了，月亮湾看不见江，楼层也不好，然后看到武汉江山的房子，看中了2号楼148平的户型，非常喜欢，想问1.自住加升值是否可以，2.首房首贷这样用对不对，3.因为未满2，需要付税费34万左右，求教多少拿下比较合适，以后是否能跑平大盘。4.是否还有类似的一线江景房可以推荐.Ps上班在硚口，父母家在徐东。

回答：你好，感谢付费！

青山滨江配套已经相对成熟，虽不能与汉口滨江相提并论，但是比汉阳滨江配套好，白沙洲滨江就更不能比了。我们买江景房，重点关注的是什么？实际上是城市天际线，除了江对面的摩天大楼 壮丽的桥面以及夜晚的灯光秀。青山滨江的对面是二七滨江，是整个武汉房价的天花板。仅隔一条江，青山滨江价格2W+，还算有性价比。

武汉未来滨江价值排序：

1.二七滨江，武汉顶级豪宅集中板块，比如武汉天地等，武汉房产圈公认的房产第一梯队。

2.武昌滨江

3.青山滨江

4.汉阳滨江

...

青山滨江未来也会是第三梯队，加上相对成熟的配套，和板块的利好升级，板块非常宜居。目前的价格，如果能入手武昌滨江是最好的，武汉江山最佳入手时间点在2018年，毛坯价格降到2.3W+。

青山滨江的江景房都是北面看江，单价3万以内可以考虑。

肆

提问：万能的房姐，本人武汉户口，离婚，名下有两套房，一套全款，后湖吉祥谷，95平。一套武昌融侨城，94平。目前月薪10000。目前子弹100.问：后湖的房子继续持有还是出售

2,有没有必要将后湖的房过户给老人，（过户个税和契税预计税费40000左右，合算吗？）那么就有一个房票出来。

3,投资在光谷买联投光谷瑞园，还是创新天地？感觉现在价格有点透支了，不适合入手，朗诗看的上的都一万九了，小三户型也不好，低价的基本都是一楼。新盘星光城还要摇号，面积也有点大，不知道应不应该继续看光谷东。还是在武昌核心区买？武汉核心区具体哪个楼盘可以买？

4,如果没有房票，是考虑在武汉远城区买，还是买市区的公寓？有没好的公寓推荐？光谷创合怎么样？另外珠海的房子能不能考虑。请问房姐，目前怎么操作合适

回答：你好，吉祥谷可以继续持有，等待下一波涨幅来了再考虑出手裂变。可以做抵押融资，没必要过户给老人。用老人票买入。

武昌核心区和光谷东是2种不同的投资产品。

武昌核心区是防守型产品，配套成熟，区域稳定，房价也不低，风险低，流动性好。未来可以随着大盘涨，但是如果没有非常大的利好规划，缺少暴击的可能性。

光谷东 花山是进攻性产品，配套不成熟，房价偏低，但是有利好规划，空地很多，升值潜力更大，有一定风险，也有暴击的可能。

光谷东是这一轮的领涨板块，朗诗这类成交量活跃 小户型多的楼盘，所以价格拉起来很简单，但是单价到了1.9就没有太大兴趣了。星球内推荐的盘再淘一淘，未来差距不会拉的太大。

武汉地大物博规划多，但是三环内和三环外的人口密度会差很多，能买主城区就别买远城区。

公寓 商住 商铺这类产品一律回避，没有投资价值。

珠海考虑自住可以买，投资就不建议了，单靠旅游产业的网红IP很难支撑如此高的房价，转型太慢，目前的价格已经不适合进场。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

伍

提问：房姐，城镇化结束之后，房价会停止增长吗？

回答：中国的快速发展离不开人口的红利，每年消耗世界40%的水泥和35%的钢材。

任何行业生存的土壤必须是人，没有人就不会产生消费，把8亿人口从农村带到城市形成巨大消费群体，这将是全球最大的市场，我们把自己的事情处理好就是世界第一了。在城镇化的道路上，我们的效率是最快的，英国用了200年时间，美国用了100年时间。

不是简单的把人拉到城镇就完成了城镇化，相对应的需要解决进城人的就业岗位、教育、住房、交通等多项问题，在城镇化的过程中房地产行业首当其冲。中国城镇人口1978年1.7亿人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为17. 9%，2016年，城镇常住人口7.9亿人，城镇化率57.35%，以往年的平均数据推算，每年城镇化率约为1%，预计到2035年城镇化率完成70%，达到发达国家水平(美国英国约85%),在推进城镇化中避不开房地产开发，房地产仍然将是黄金时代。在城镇化完成之后未必房地产的增速要放缓房价要跌，可以参照伦敦和纽约。

老房子换新房，非学区换学区，小房子换大房子，大房子换洋房，洋房换别墅，别墅换大平层，欲望无止境，需求永远不会停下来，产品迭代更生，今天的新概念豪宅未来会被淘汰，没有最完美的房子，永远存着改善，增长只会放缓，房地产不会被淘汰。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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