武汉楼市：最近火得一塌糊涂

敢想敢做敢拼

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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壹

提问：美丽的房姐！我现住南湖花园（南湖一小，南湖中学学区）184平的六层无电梯房（满五唯一），己为儿子在联投中心购买了一套婚房（无好学区），使用了儿子首房首货的资格！贷款压力月供4万，贷款刚下。另在绿地海珀滨江云镜看中一套一线江景房做为投资（目前己交30%）后期可出租，办公，投资使用。

方案1，我想如果自己用二套资格买绿地海珀滨江云镜月供为1万多，合计月供5万，压力还可以承担。

方案2，如果把我名下的房子过户给儿子，儿子名下也就有了学区房，弥补了学区空白，过户后再用我的首房首贷资格购买绿地云境 ，但月供将是3万，合计月供7万。压力就有点大。目前国家调控如此严，有点担心武汉房价下行，但此二套房都已交了首付的钱，不知怎么办为上选，哪种方案更合适我。或房姐给拿个主意！有点急，望回复

回答：你好，感谢付费！

只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。理解了这一点，我们才敢在房产上投入全部的身家。既然可以稳赚不赔，那为什么不用杠杆呢？所以，每一套房产，我们才会尽力贷足。

12%并不足以作为理想收益，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想收益，也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。

选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。所有的房产操作技术，都在围绕着这两点开展。你的选筹没有问题，所以杠杆越足越好，剩余子弹只要能留足2年月供就问题不大。

贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？业余买房者与职业房产投资人，以此作为界限。

选择方案2

贰

提问：房姐你好，你是我加入的所有星球中，回答最耐心、最详细、最具指导和引领性的一位人生导师。虽未谋面 ，对你的人生智慧和房产专业性，心生敬仰！今日，站在纯投资的岔路口，需要做一个重大决策，还望您指引明灯！

【选择一】：上海青浦徐泾南山雨果小区，次新，89平，非地铁房，非学区房，房价480万，摩擦费用50万，年底是否值得入手？（顾虑：1、摩擦成本高；2、担心郊区上涨慢，投资回报率低）

【选择二】：广州南沙，定位南沙湾或蕉门，单价3万—4万，年底是否值得入手？（顾虑：1、购买后，因人口稀少难以出租；2、持5—8年后，涨价了，但担心接盘侠少，难以变现） 请房姐给予指点迷津，是二选一，还是二选二，还是都不选，积攒实力，留待捕捉深圳机会？

回答：你好，感谢付费！2021年开启的楼市大涨规律与2015-2016年大不相同，过去是是全面普涨，也就是大水漫管，但2021是点状突起，并非普，在节奏上是脉冲式涨法以及点状突起. 已经涨过的深圳和东莞，以及正在上涨的上海、广州、杭州的上涨逻辑，全部指向一个方向：学区+CBD+新兴产业聚集区，郊区+边角料区域，很难跟涨，很难被惠及。

一.雨果能买吗：

1. 南山雨果新，在任何一个时间横断面的当下价格体系里，新就是正义。当然，新和有投资价值完全是两回事。新的会变得不新，所以拉长了看，新往往涨的反而慢。

2. 南山雨果的外立面在同样房龄的房子里是属于比较好的那一类（石材的感觉）在未来的很长一段时间内，外立面会加分不少。

3. 南山雨果的套均面积做的比较小，小户型居多。

4.这个板块的优点是：便宜。缺点是：没有轨交，而且是未来很多年都没有。徐泾整体来说潜力还不错，你说的这几个小区都是不错的区域，但是房子供应量偏大一些，也可以关注其他板块，按照上文提到的选房标准。

二.南沙能买吗？目前来看成交活跃的还是金州、南沙区府，再加上高大上和有点豪宅气度的明珠湾。其次才是进港大道、黄阁、南沙港、南沙湾几个次重点板块。

南沙这个地方，褒贬不一，看好的人觉得是颗冉冉升起的明日之星，不看好的人，觉得是个扶不起的阿斗，不过有一点无可争议的是，需要时间来兑现是一定的，对于这种不确定性高的区域，选本地人自住率高的成熟以及未来的核心位置。

城市选择上，优先上海，板块选择上徐泾优于南沙。

叁

提问：房姐你好，新人首问！急急急。。。我的情况，夫妻双方武汉户口，有小孩1岁。男，东湖高新农泉社区还建房三套，拿到一套，自住。夫妻光谷东朗诗里程一套出租，公积金还款，贷款余额60w，桃花源一套出租，男方父母名下，接力贷，贷款余额65w。最近想入手一套，二手或新房均可，投资或做未来学区也行。

问题是，1）现钱不多，想直接卖掉两套还建房票（未拿房）变现做首付。总共可凑80w首付。但听说武汉最近在给还建房办证，担心卖掉后还建房很快办证价格上涨，血亏！是否该卖？是否等现有自住一套还建房拿证后抵押更好？似乎遥遥无期。

2）问下已经给男方父母做了接力贷，是否还可以给女方父母做接力贷？贷款额度可以承受。

3）目前光谷东房价偏高，女方认为直接最光谷东最中心，绿地光谷中心城，龙湖光谷城（龙湖光谷城首开犹豫错过），联投驿园。男方认为房价接近关山大道，投资不划算。男方认可花山地铁盘，如碧桂园左岸，关山大道学区房。请问如何选择？

4）工作在未来城，问下未来光谷东可能的学区，比较996，下班也近。十七小，九峰的光谷一初是否会是光谷中心城的学区？需要等多少年，网传华师一免推名额已经向九峰的光谷一初倾斜？

5）帮朋友问的，北辰优+与绿地国际理想城一路之隔，一个光谷东，一个光谷南，未来房价会差很多吗？朋友中意绿地国际理想城的大户型小高层。

回答：你好，感谢付费！

一.能拿证的话没必要换。太折腾，交易有成本，除非是换特别好的标的，才值得。农泉社区地段比较偏，你考虑置换到光谷东核心区是值得的。

二.女方父母也可以做接力贷，只要你们的收入能够覆盖。

三.如果子弹充足，建议优先入手光谷东核心区，单价不超过1.9都可以考虑。距离公司更近。

四.光谷东未来最有可能逆袭的学校组合：

1.光谷17小+光谷一初：教科院挂牌，师资好

2.关谷18小+光谷一初：生源略好 至于光谷一初，虽然原来是九峰中学，但是未来有政策倾斜，部分生源可以直升华师一附中和华科附中。

五.关豹高速如同一道墙一般，将东湖高新区“南北切割”，当下的价格能买关豹北，不买关豹南。

肆

提问：房姐你好，很荣幸今天加入知识星球！请问今年年底入手上海青浦徐泾，89平，房价+摩擦费用共计525万，作为纯投资可以上车吗？有没有更好的推荐？

回答：你好，上海适合上车的8个板块，详见知识星球内部分享。西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。

17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。徐泾这个板块可以入手，但是你选的楼盘能不能买，要看具体选筹。

伍

提问：武汉房姐你好！我想在武汉买房主要用于投资，社保己满两年，首付可付100万请推荐在哪个区块哪个现有的楼盘买最好！谢谢！

回答：你好，感谢付费！

武汉整体来分析，知识星球内推荐的洼地板块，可以持续关注。武汉买房投资，逻辑也很简单，原则是目前因为处于调整期，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

二手还是非笋勿入的原则。实际上，武汉二手最佳时机已经过去，新房的最佳时期也已经过去，目前只是机会的尾期，机会不多，但是仍然有。

以上来自“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选

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