北京楼市：现在是房产最好的置换时机

哈哈SE7

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐好，新人首问。 个人情况：京户，望京工作，预计明年结婚，小两口居住 资金情况：计划出售一套皂君庙附近老房，目前已挂出，预计子弹500，二套房贷款 购房诉求：1、希望通勤时间在40分钟以内；2、总价考虑在600-700范围内，如果多贷的话，dyd如何操作？也可以贷30年吗？3、附近有公园、商场的配套设施；4、最好有地铁口；5、更倾向自住环境好的小区，不跑输大盘即可； 问题一：出售皂君庙老房（60年代老公房）有什么技巧可以使房子尽快成交和尽量卖高价格嘛？ 问题二：现在都说年底房价要涨，想请教是该等房子卖出后再买入，还是同时操作，万一心仪的房型出来了但房子还没卖掉有什么方式可以解决吗？ 问题三：目前考虑望京、东坝、北苑地区的小区，看了首开常青藤，除了人车不分流其他都满意，还有没有类似居住比较舒适的楼盘推荐 问题四：首开常青藤四期两种户型，顶层两居带大露台的和小三居比较看好，这两种户型想听听房姐的建议。 感谢房姐指点

回答：你好，首开常青藤小区本身配置还算可以，6层电梯洋房为主，楼外观也不错，卖相还可以，花园洋房范；户型也很经济，不过管理很一般，目前进去看颇有些破，四期新一些。 这个小区有个问题，作为08年以后新小区，居然不人车分流，这个拉低了不少档次。 当然了，在东坝那边，刚需小区里面，也就奥林匹克花园比它好点，周边都是经适房、回迁、两限，要不就是大豪宅了，所以首开常青藤的流动性还不错。 东坝配套目前很一般，县城即时感还不如县城丰富。首开常青藤在东坝地区保值还是可以的。 东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是最好的选择。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 如果预算能到800+，建议直接入手望京。自住和升值潜力都不错。橄榄城 ，东湖湾，保利，澳洲康都等。

提问：秦皇岛阿那亚值得投资吗？ 最近又去了两次，住的酒店，感觉社区确实不错，业主食堂很方便，超市小而精。 下了阿那亚的客户端，发现它的民宿也是统一管理，2居租金周末2188一晚，平时1288，好像收益很高的样子。不知道出租率怎么样？ 去了趟售楼处，现在开盘已经11期了，远离核心区域，定价好像两万二，开盘各种打折90平二居一百七。 以上是我了解到的，谢谢回答

回答：秦皇岛 以及秦皇岛阿那亚 不建议投资。 旅游地产，网红地产，只能作为不稳定的出租收益，当地属于租赁市场而非生活居住市场。 租售比再高，也抵不上房价一轮20%的小涨。

提问：房姐你好： 我和我爱人在西二旗领秀新硅谷有一套自住房（贷款已还清），目前手头大概有340万的存款，两个人都在互联网做技术类工作，北京户口，都过了35，目前工资收入还可以，小孩刚上幼儿园。出于从对个人资产的保值，以及小孩未来上学的考虑，还有对未来职业不确定性的担忧，打算看看附近的房子（如果其它地段有合适的，也不排除考虑） 结合中介的推荐，我目前关注度高的是两个小区： 1. 回龙观金域华府二期三期二手房 110平三居，550-660万(总价略高，首付需要中介垫资) 2. 北清路附近的万橡悦府89平三居一手房 总价420-460万 希望房姐结合我们家庭的背景，给出一些建议，比如该优先学区还是保值，现在出手合不合适，哪些地段，哪些小区适合我们 非常感谢！

回答：金域华府品质还行，学区是育翔、161的昌平分校，万橡悦府性价比还不错但没学区。未来2-3年你们的资金积累能到300上下，这次就选择投资万橡悦府，孩子需要学区时，再去置换。如果资金不确定，那现在就考虑学区比较好，想入好点的学区可以看看上地片区，基本无坑， 例如上地X里

提问：房姐您好！首问：置换一套房子，总价预算650万以内，希望居住环境好一点、离地铁近一些，未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园，如何选择更妥？非常感谢！

回答：珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新，问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择，冬季星空性价比一般

提问：房姐好，新人首问，盼望回复，谢谢。 请教下改善性住房，个人情况：预算1600万左右，想看海淀区新房二手房，有首房资格，没有学区需求，希望环境好，住的舒适，至少三室一厅，交通便利，而且能保值 （1）想请教下首创天阅西山，世华龙樾，天润福熙这几个小区怎么样，或者海淀区还有哪些比较符合要求的小区？ （2）最近看到不少下跃户型，这种户型面积挺大，但是采光一般，您觉得保值性和舒适性上会不会有问题，而且地下只有使用权没有产权，这种特殊房型以后会不会比较难交易，谢谢

回答：天阅西山在西北旺价格过高，周边配套也不完善，偏CEO性质，显得非常孤立。 世华龙樾作为保值不是特别合适，因为学区属性重，带学区溢价，近年价格也在回落，跑输大盘 天润福熙大道在北苑，这个盘涨幅一般，定价过高，也是跑输大盘 建议看看望京板块的 保利中央公园和东湖湾 下跃需要进行空间改造，如果你能装修的比较有特点，还是能加分的。如果不想折腾这些，还是买平层更实际

提问：您好，北京家庭一套房，卖掉的话，刨除贷款到手应该不少于350，手里有现金1100，合计可用1450，孩子两个，老大上幼儿园，非北京户口，无工作居住证，社保倒是足10年了，想在朝阳换套满足学校、居住环境、户型都不错的大三居。之前看过：1、珠江帝景，优点是学校、生活便利性；缺点是小区感觉太挤了，很多户型不太喜欢，周边也没有公园等活动的地方；2、太阳公元，学校、周边公园，小区品质都没问题，但2000万的三居130平左右，算了；3、嘉铭桐城，看了大户型相对较多的D区，150多平三居1500左右，感觉学校、生活便利性、周边公园都相对均衡吧，但感觉这小区偏老一点，没大的升值潜力。还有中介推荐东湖湾 ，比较迷茫了，想请房姐推荐几个朝阳的兼顾学校、小区品质、周边便利性和公园的小区，谢谢！重点讲讲嘉铭桐城、东湖湾值得买吗？

回答：嘉铭桐城对口陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，嘉铭桐城是塔板结合，板楼主要集中在D区， 东湖湾的四居室也符合你的需求，虽然小学一般，但是初中是望京陈经纶也还不错，另外朝阳还可以看看澳林春天的四居室，对口的朝阳北师大附属实验。 这几个也是我推荐的盘，小区偏老对升值影响没那么大 主要还是看价格，嘉铭桐城是有过一波回调现在入没问题。

提问：您好，慕名而来。 我们现在的条件： 我和儿子（4岁）京籍，老婆非京籍但已交五年社保，父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜，看完东西城后考虑平衡生活质量，决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居（约500左右）能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题： 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳？这个学校可以吗？朝阳的学区是否有更好的选择？兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘，兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京，感觉望京环境和潜力都比这里要好一些，不知道合适不。

回答：1. 保值角度，商住都可以出掉了，没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般，随机派位上南磨房，新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好，望京兼顾学区看下 南湖东园二区，初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城

提问：美丽房姐，你好[玫瑰][玫瑰][玫瑰]新人首问，请多多指导[握手][握手][握手] 基本情况：现自住房一套（十年内不会卖掉），另持有工体附近老破小（1990年代）二居室一套，非自住 非自住换房位置目标：总价750以内 换房目的：保值增值，无刚需上学需求 初步目标：方案一是东城大方家胡同或朝阳门内小街，方案二是在工体附近换一个品质更好的。是否还有第三种更好的方案？ 谢谢房姐，期待早日能够收到您的指导。

回答：750保值 +无学区需求 看东城不合适，工体整体溢价偏高 投资标的不好淘。投资盘还是首选朝阳，建议看 朝青和双井、劲松等地 例如华纺易城、东恒时代二期、首城国际 等都还不错

提问：房姐好，关于顶复，可否简单说一下区别，比如老破大，无电梯天通苑顶复，金地国际顶复。以及未来的价值走向。谢谢。

回答：两者属于完全不同的产品，对应不同人群。 只有部分较老的天通苑顶复属于老破大，金地属于偏豪宅。 天通苑大面积大约在450-650万居多，对标客户大部分是拖家带口的私营业主、普通大家庭，如果加装了电梯，购买人群可以扩大很多。 金地国际以大三居为主，其次两居和四居，全部是平层，一共只有2套特殊户型属于复式，对应CBD周边高收入的企业高层和老板，大户型2000万起的总价超过白领精英阶层购买力。

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