北京楼市：孙河板块值得买吗？内行人深度分析

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：新人首次提问，卖掉泛海国际的房子2300万，同步置换孙河景粼原著，从投资角度出发值得吗？或者有哪些推荐项目？

回答：你好，孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间，未来的配套也属于高配，板块的升值潜力摆在这呢。 定位上，孙河规划用途以高端别墅居住为主，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地，另外有少量商业及住宅混合公建用地，并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。 所以孙河板块非常宜居，同时距离主城区和商务区又非常近，高端配套和交通完善后，这是一个非常适合生活适合养老的板块，是终极改善住宅。同时，居住这个区域，拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式，是一种身份的象征！ 北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的，甚至回迁房也可能也在旁边，也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地，大多也是边规划边建设，全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。 从这点上来说，北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵，是名副其实“富人的第二家园”。 孙河的配套起码要3年之后才能建设完成，当前的价格已经透支了，但富豪不在乎，有钱任性！ 选择置业板块要看你的需求，你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到第一，亦或为了你的大部分活动区域便利。 景粼原著是孙河别墅项目中销量最好的，跟总价低有关系。考虑自住是可以买的，投资角度更倾向入手望京 亦庄和通州。

提问：房姐，你好。新人首问。单亲带一娃，正常年入30万，疫情受影响。目前名下高碑店兴隆家园一套139的房子，最近有人要买，780，这套房一直没住过，当初购买考虑到旁边有医院、地铁、公园，大三居适合老人一起住，但距离工作地点和孩子上学地都远，一直出租。房子一直价格洼地，比当初差点购买同价位的华纺易城低了200多万……目前孩子五年级在崇文读书，租住。父母名下后沙峪一套90米的房子，房本年底刚满两年。手头有子弹200。目前想换房，有点没头苍蝇。首选卖了兴隆，加上手头200，900多，在崇文附近只能买90左右的小两居，满足不了老人过来住的需求；二是卖了兴隆，在望京或者东边换一套品质好，能增值的房子，但完全没有方向。三是兴隆不卖，用手头200以父母名义在亦庄投资一套小户型，父母是否能抵押后沙峪房产贷款？他们都72岁了。因为没有看中买哪里，现在卖不卖兴隆很纠结。我有贷款，如果自己名义卖了兴隆，再买房，是否建议贷款？不想给自己太大压力。请房姐给个适合我的方案。谢谢。

回答：兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，涨幅一直落后大盘。 方案一在不需要学区在买崇文门有点风险。 方案三，父母年龄贷款受限，投资的话 200的子弹没什么选择 推荐方案二，自住+保值 看下双井九龙山比较合适，例如 首城国际、风度柏林、珠江帝景。还是建议贷款买，担心压力大就保守一点 ，可以再承受能力内少贷点

提问：===紧急求助=== 毕业三年，京户，工作在顺义，打算买个2居，兼顾结婚和孩子能上学的，总预算550左右 为了工作交通方便，目前看的是望京区域 现在看了几套望京新城的，户型可以接受，交通也还行，550，90平； 但学区方面比较疑惑： 1. 对口学校有望京新城幼儿园和白家庄小学（望京新城校区），初中好像不太行，首师大附属实验中学。这个组合是不是不太好？ 2. 如果以朝阳2居，550-600预算，在此基础上最合适的学区房选择是哪里？ 最近就要决定了很着急！非常感谢！

回答：1. 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 2. 望京南湖东园二区比较适合你们，是望京陈分的学区，买个两居没问题

提问：房姐你好，我持有北京工作居住证，在清河永泰东里和西里各一套小两居，家有两个孩子，今年老大上小学，用的东里房产上永泰小学。现在准备出售西里房产，换到郊区积分落户，同时改善居住和资产保值。计划总价550左右全款购三居。首选建材城东路的森林大第，因为它离永泰最近，方便周末过去居住，小区居住也算舒适。另外，小区南边建了一批回迁房，附近还有新开盘的限竞房奥森one和奥海明月，我觉得未来周边配套可以完善起来，同时13号线拆分在附近有地铁站，也是利好。第二选择就是霍营回龙观那一片，看中新龙城，流星花园三期，和谐家园，北店嘉园等几个房龄较新，居住相对舒适的小区。想问房姐，第一，城区郊区来回住是否可行。第二，我的购房目标区域是否合理，有没有更好的建议呢？

回答：1. 周末回郊区居住当然没问题，这是一种生活方式的选择 2. 建材城东路位置还可以，这边主要问题就是商业配套较少，日常购物需要去1公里以外的新都购物中心和向西3公里的龙旗广场。森林大第 推荐两个户型一种是 89平方米左右两居，顶层带露台，可以改成三居室。另一种 127平方米三居室，主卧室带独立卫生间和衣帽间 也还不错。回龙观板块你看的这几个也是推荐盘，有合适的标的可以入

提问：房姐好！本人持有今典花园150多平米央产大三居一套，满五。想出，但此小区价格始终不高，现在也仅九万左右。卖掉能得1000多。请问您，现在卖掉置换是否合适？卖掉变现合适吗？若置换，本人目前不需要学区，主要考虑舒适和保值，您推荐什么盘？我在阜城门上班，对西边熟悉。谢谢！

回答：大环境是这样所以大多小区 都没啥涨幅，今典花园涨幅一直的都跟随大盘，没有太合适的置换标的，保持现状是一个更好的选择，由于海淀大多是学区溢价，考虑有性价比，兼顾舒适度，没什么选择，推荐可以看看厂洼，这一片不是好学区溢价情况较少。另外能向东看朝阳板块，选筹上会好很多

提问：智慧房姐好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。 基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金贷款120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w. 上班地点东单和建国门。考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。 请教：1.考虑通勤+自助品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。 前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！

回答：1. 如果看630 总价你们的月供会再1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。 2. 推荐你看朝青 国美第一城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择

提问：房姐好，北京基本情况，25岁，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道先北京还是先外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建的多一点。 给您发这么多，打扰了。

回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。 乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。

提问：房姐求助！新人小白北京sfsd，800首付，目标1000左右三室刚需，不考虑学区房，通勤时间短（或者凑一人短，夫妻二人办公金融街和朝阳门，有一辆车）目前住在朝阳门，比较喜欢东边目前主要关注朝阳公园，双井板块，希望房姐可以根据以上需求推荐是否有其他区域及小区！另外，资金8月能到位近期可以做哪些功课以及是否有其他建议？万分感谢！！

回答：保值+自住推荐看 阳光100，天骄，九龙，珠江，朝阳公园的丽水嘉园 2个建议： 1. 如果月供能力可以，建议sfsd用掉，按揭入一套。剩余资金还可以再投资一套，sfsd能贷足 资产配置也比较好 会有一定压力 2.筹足1000全款入一套，这样能保留你的首贷资格，为以后置换或者投资留有空间

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